北京西城"准地王"重新挂牌 土地市场试探"临界点"

　　7月17日，在顺利拍出两宗地块的同时，北京顺势推出了3宗地，最引人瞩目的是曾于2月份暂停出让的“准地王”华嘉胡同地块。

　　该地块之所以备受关注，是因为其是三年多来北京市供应的惟一一块二环内住宅用地。北京于2011年3月公布《2011--2015年国有建设用地供应计划》规定，北京三环路以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地。

　　业内曾预计，其楼面价有望突破农展馆地王每平方米7.3万元的北京单价纪录，同时，按照50%的溢价率上限计算，还有望成年内总价最高的地块。

    重新挂牌的“准地王”

　　据了解，该地块原定在今年2月20日出让，但北京市国土局于2月17日发布公告称因故暂停该地块的出让。此次重新挂牌，地块的用地性质、出让面积及挂牌起始价等均无变化。然而，重新挂出的招标文件却提出了十分严苛的条件。

　　“该地块的限定条件很多，并不是任何一家企业都能够满足这些条件，多数开发商连招标大门都进不去。”看过该地块招标文件的亚豪机构市场总监郭毅如是感叹。

　　招标文件显示，华嘉胡同地块的地块竞得人需无偿还建地上商品住宅共计312套，合计建筑面积约30503平方米，同时，竞得人需要为被拆迁人提供地下车位312个，每个车位的售价不得高于25万元。

　　而地块居住用地内除去上述无偿还建回迁用房外，地上剩余房源全部由西城区政府回购，统筹用于其他项目安置，收购单价为每平方米4.2363万元。

　　此外，竞得人需向西城区民防局无偿还建地下人防工程不小于1万平方米；项目园林景观效果、外立面风格、规划设计方案需要服从金融街整体规划安排，另外竞得人还要在建设中避让保护项目内的一棵一级国槐。

　　除了苛刻的地块规划条件，标书还对竞买企业的资质进行严格限定。招标文件表明，鼓励具有城市核心商务功能区开发经验、具有大型金融机构及金融监管机构服务建设办公楼的经验，具有三个及以上10万平方米以上甲级写字楼开发建设经验的企业参与竞买。

    市场“临界点”

　　“现在正好是土地市场的‘临界点’状态，楼市不是太好，导致开发商的拿地热情并不高，即便华嘉胡同地块是属于二环内的热门地块，政府还是面临一定压力，担心地块热度降低，导致地价过低。”伟业我爱我家土地研究院分析师孔丹认为，华嘉胡同地块出来的时机很微妙，现在政府还是想推地。

　　“当时，如果这块地王也入市，市场预期成交价至少50亿元，对市场的冲击比较大，也与当时的政府调控预期和舆论都不太合”。

　　郭毅认为：“华嘉胡同地块不会以很高的溢价率成交，甚至会以底价成交。”

　　在她看来，目前房地产政策并不明朗，开发商不看好市场前景，特别是一些地价特别高的地块，开发商已经开始持观望态度。

　　断供68天后，在7月的第二周，北京土地市场连续两次拍地推出了5宗地块，结果却略显冷淡，无论是吸引房企的数量、竞拍次数还是溢价率，无法与昔日相论。

　　7月14日，北京推出昌平区和顺义新城两宗住宅地块，然而，两宗土地仅吸引了7家房企参与竞价，平均溢价率仅为10%；7月17日，北京房山良乡、昌平南邵及石景山八角水泥管厂共3宗土地再度低溢价拍出，溢价率均未超30%。

　　此外，有数据显示，从4月份开始，各大房企的拿地热情已经明显降温。其中，今年4月份，20大标杆房企拿地金额为154.4亿元，同比下降47%。5月份20家房企合计拿地金额为116亿元，同比下降超70%。6月份20家房企拿地金额仅在百亿元，而去年同期则达到421亿元。

　　■ 朱 佳/文