二季度楼市有所改善 市场低谷期并未技术

　　瑞银报告认为，二季度楼市下滑势头趋缓，但并不意味房地产活动的低谷期已结束。二季度GDP同比增速小幅升至7.5%，季调后的GDP季环比折年增长率从一季度的6%左右回升至7~8%，二季度经济增长势头出现改善迹象。

　　房地产成交业绩持续下滑，但决策层逐步加强了“微刺激”力度，包括加大基建和保障房投资，同时保持宽松的货币信贷条件。或许是因为开发商希望加快供给、从而改善销售收入和现金流，二季度新开工面积同比跌幅有所收窄。市场情绪低迷、库存高企且仍不断上升、再加上开发商面临财务困境，行业前景可能仍不乐观。开发商可能会在“金九银十”到来之前加快建设速度、从而提高销售、加快周转，但房价和新开工面积下行压力恐怕会逐渐加大。

　　二季度房地产新开工面积同比下跌10.5%，跌幅低于一季度的25%；销售面积同比下跌7.5%，虽然跌幅较一季度有所扩大，但主要是基数效应所致；房地产投资同比增速则降至12.6%、创2009年2季度以来的新低。二季度竣工面积由一季度同比下降5%转为同比反弹24%。与此类似，二季度开发商拿地的积极性也明显低于一季度。

　　二季度房地产活动跌幅收窄、出现企稳迹象符合我们的预期。然而，这并不意味着房地产活动的低谷期已经结束。在市场情绪低迷、库存高企且仍不断上升(特别是部分三四线城市)、开发商财务困难加剧的背景下，房地产行业前景恐怕仍不乐观。虽然我们预计开发商会在“金九银十”到来之前加快建设步伐以提高销售、加快周转，但房价和新开工面积下行压力恐怕会逐渐增加。我们预计“金九银十”之后，建设活动将进一步放缓，重工业和整体经济可能将会进一步受到房地产活动的拖累。

　　尽管中央政府已经“半推半就”地默许部分地方政府悄然放宽限购政策，但迄今为止决策层无意大幅放松房地产政策。全面取消房地产限购、降低首付要求、直接加大对房地产行业的信贷支持等可能只会作为“最后一招”，短期内不会出台。