外来房企来济南规模继续加大 愈喜欢＂大动作＂

　　近年来，济南市房地产市场各年度的排行榜上，外来房企的名字出现的越来越频繁。虽然榜单中的不少名字频繁更迭，但总有三个不会改变，那便是中海、恒大和绿地，这三个最早进入济南的房企早已经成为了济南房地产市场的领头羊。从今年上半年的销售金额销量排行来看，前十位中有9个为外来房企。

　　作为扩张的基础，土地早已成为外来房企竞相争夺的“美餐”。济南的地王概念早在2004年就有，当时的房地产的社会氛围没有现在这般火热，很多市民都对那个阶段的地王没有概念。济南的房地产市场在当年处于半封闭、不开放状态，所以也给了本地房企一个难得的发展机会。从2009年开始，随着外来房企的逐步进入，济南的楼市秩序被重新洗牌。回首十年土地拍卖的历史，地王多数落入“外来房企”囊中。本刊记者白天

　　众多知名的外来开发企业先后落子，其中一个显著的特色就是他们更青睐于拿下“大地块”来进行开发，以期靠公司以往的开发经验，重新在这个地块上按照自己的思路大规模改造升级，使该地块可以催生出更多的经济价值。

　　一线房企来济特别喜欢用“大”的方针进行开发，如大地块、大规模、大动作等。济南有很多大规模的楼盘存在，如阳光100 (论坛)、鲁能领秀城 (论坛)、中海国际社区 (论坛)等，尤其是阳光100项目目前已经开发到了5期。记者发现除了鲁能为本地企业以外，其余在济南有大规模开发建设的均为省外知名开发企业。众多企业纷纷下手大地块，更多的是希望可以通过对这个地块的升级改造，创造出更多的公司利润。

　　大型楼盘的开发销售多分不同节点进行，比如常见的项目一期、二期。通过了解大型楼盘和中小规模的楼盘开发模式差距不大，在楼盘刚刚入市时，价格都会比较低，但是位置一般都是整个地块中最差的、难卖的。随着一期项目的销售进度，逐步转入二期销售。二期项目的位置和价格同一期相比都有了提高，楼盘主力产品此时推出。一般概念上的楼王多为居于地块中央或者最佳位置建设的楼盘，楼王的售价也是小区里价格最高的。

　　大社区带来的必定是较高的居住量和较大的消费群体，这就会催热一个片区的经济发展，随着聚众效应的发挥，片区的未来发展势必会出现一个小型的商圈，商圈周边的房价和房租也会水涨船高。

　　以阳光100为例，入驻济南开发已有10年的时间，目前已经有125万平的建筑群落建成，可容纳近万名业主居住。阳光100地块前身为济南市水泥厂、东方红水泥厂，这里生产的水泥曾销往世界各地，但在1999年进行了停产。经过了十几年的改造，在这片厂房上建造出了高楼林立的现代化社区，一点水泥厂的样子都看不到。而阳光100的房价从当时的三四千元/平米涨到目前的一万多元/平米，阳光100的成功开发也吸引了众多开发企业的加入，阳光新路目前可谓是高端住宅一条街，一条两三公里长的路上仅开发商就有10个之多，楼盘林立既提升了区域价值、也促进了区域发展。现在阳光新路上的楼盘90%的销售单价在万元以上。

　　中海国际社区项目位于建设路南头，是对老旧城中村改造的一个项目。很多市民对这里的理解只是村落而已，但是随着中海对该片区的拆迁改造，这里已经一跃成为高端住宅集中地。中海的开发也带动了附近商业项目的繁华和住宅项目售价的提高。项目开发完成之后，社区将会容纳8-10万人居住，拥有如此庞大的消费群体，未来周边的经济发展不容小觑。

　　数据显示，近5年来，济南房企销售排行十强榜单中，外来品牌房企数量逐年增加，本土房企受挤压，席位逐年递减，相对稳定的鲁能地产和鲁商置业[-0.80% 资金 研报]扛起本土大旗。而外来品牌保持上升态势，前三强一直在中海、恒大、绿地三家房企中轮回。

　　榜单中，销售金额TOP10企业集中度继续上升，且梯队首、末位的业绩差距在2012年达到近45个亿，在2013年缩至20个亿，即使在十强榜单中，行业分化趋势也在加剧。

　　在土地市场，分化的情况也异常明显，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，总体来看拿地动作较大的基本为品牌房企，拿地地块为优质地块，优势资源开始向品牌房企集中。“中小企业的拿地机会越来越少，也就意味着这些企业在未来2-3年市场当中市场份额也会越来越低，最终一部分企业不得不退出房地产市场，最终整个房地产市场集中度会因此而逐渐提升。”张宏伟表示。

　　从各大房企2014年的开发计划中，也能感受到品牌房企对于市场份额的强有力控制。在2013年位列房企冠军的绿地集团，已经在济南拥有了千亩土地开发，万亩土地储备;亚军中海地产旗下的中海国际社区、中海天悦府 (论坛)、中海华山 (论坛)片区三个地块的土地储备也预计将达万亩以上;季军恒大集团在西城等地的土地也达上千亩。丰富的土地储备，为这些品牌房企今年的开发提供了有力支撑，不少房企对今年完成的销售金额也信心满满。据了解，绿地集团为今年在济南的销售金额制定90亿元的目标，中海地产也要冲刺百亿。单从目标的制定上看，也让我们感受到了今年的“老大”之争将会异常激烈。

　　从1-6月的济南销售情况看，以万科、保利、绿地、恒大、龙湖 (论坛)为代表的房企成为市场房源供应与去化的主力军，特别是在近期市场形势不明朗的情况下，具有“品牌”名头的房企却营造了逆势飘红的格局。“在调控已成常态的市场背景下，未来的市场将进入开发商品牌、资金运筹实力、项目规划设计、物业管理、产品创新及楼盘品质及性价比的综合竞争阶段，开发企业要获得长期发展，势必面临修炼内功与企业转型的问题。”业内一人士表示。

　　万科的发展一直在业内备受关注，万科进入济南的消息也传了好几年，当万科真正确定进入济南的时候，很多人都在想它将会以怎样的形式来开辟济南市场，然而却让很多人出乎意外，万科选择了项目合作的形式低调进入济南。无独有偶，十大房企之一的绿地集团也是通过和本地老牌房企进行股权转让的形式在济南市场进行了“软着陆”。低调落地、高调开发。绿地和万科进驻到济南之后迅速进行市场开发，在较短的时间内做到了拿地、开发、再拿地、再开发的市场模式，用很短的时间便在济南市场打响了知名度和认可度，有效的巩固了自己在济南市场的根基。

　　随着市场化程度的提高和济南日渐重视的城建，政府希望外来房企可以刺激本地的房地产市场发展，通过有效竞争来激发市场潜力。鲁商、东拓和鲁能等本地知名房企，在一轮轮的市场搏击中逐渐适应并有效发展着。2014年的土地首拍，便被鲁能以17.05亿的价格拍得，本地房企也正以其勃发的势头在市场中“打拼”，希望在未来的土地拍卖中可以看到更多本地房企的身影。