国家级景区遭别墅“入侵” 种种规定成一纸空文

　　□据《中国经营报》报道

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　　烟台昆嵛山： 山上建别墅

　　7月3日，昆嵛山。

　　“天境昆嵛·中国院子”项目地，山上原本的植被已被砍伐、铲平，工地上尘土飞扬，几排洋房、独栋别墅等已经建成，与其形成对比的是，周边林木郁郁葱葱。

　　“房子是顺山势而建，已经开发到半山腰。”销售人员向记者介绍，该项目自2012年3月份开始建设，目前4栋独栋别墅、8栋联排别墅、几排洋房等已经竣工。公开资料表明，昆嵛山为胶东半岛东部最高峰，动植物物种非常丰富，是个天然生态博物馆，是我国南北植物的交汇点。如今，这一总占地面积500亩的别墅群开始扰乱了她的平静。

　　记者注意到，该项目开发商为烟台云海置业有限责任公司（以下简称“云海置业”），其最大卖点是“国家级森林”“4A级景区”等。工作人员透露，此是云海置业的收官之作，几年前在昆嵛山另一侧的龙泉镇拿地，最终没成功，在与当地政府多方协调下拿到了目前地块的开发权，“证件齐全”。云海置业向记者提供的资料介绍，该项目总建筑面积达26万平方米，将在未来两年时间内交付使用。

　　7月24日，山东昆嵛山国家级自然保护区管理局有关人士解释，该单位不了解“中国院子”建设详情，其所处位置不在管辖范围，应隶属烟台市牟平区。牟平区委宣传部工作人员则介绍，作为国家级自然保护区，昆嵛山有独立的管理单位，即其管理局。

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　　昆明滇池： 湖边别墅项目 层出不穷

　　疯狂的不止是山东昆嵛山。

　　2010年4月，云南省委省政府提出建设十大历史文化旅游项目。云南省委书记秦光荣在2012年全省十大历史文化旅游项目推进工作座谈会上提及，“云南省既要开发现实自然资源，又要开发历史文化资源，实现旅游的跨越式发展”。2012年10月，“十大项目”之一的“七彩云南·古滇王国文化旅游名城”项目率先动工。

　　云南大学教授熊思远在接受媒体采访时分析称，上述声势浩大的工程其实就是地产项目。

　　“基本上依靠滇池、抚仙湖等国家级自然保护区的卖点，都是高端别墅项目。”7月10日，张正祥对此表达了自己的担忧。66岁的张正祥集“感动中国十大人物”“中国国家形象人物”“滇池卫士”等荣誉于一身。他向记者提供的多份“呼吁材料”中称，“昆明正在以日均填埋湿地和毁坏森林面积1000亩的量度，向滇池推进”，涉及的项目则包括“七彩云南·古滇王国文化旅游名城”“昆明滇池旅游度假区”“昆明晋宁大湾高尔夫旅游度假区”“滇池彩云湾旅游度假区”等。

　　张正祥坦言，滇池湖泊面积缩小、周边湿地消失等，仅仅用了十余年的时间，而在国家与地方禁令频出的近几年，湖边别墅项目愈发层出不穷。在他的“呼吁材料”中描述，与滇池相距100余公里的抚仙湖，如今也正面临别墅群、高尔夫球场的侵占，很快将会成为第二个“滇池”。公开资料介绍，抚仙湖位于云南省玉溪市，是中国第二深的淡水湖、珠江最大的源头。

　　而对于耕地等被上述项目征用的村民们，更是质疑“那些表面上建设的旅游项目，实际上却是旅游地产”，并因此在上述景区多次发生冲突。

　　在媒体公开报道中，援引云南省房地产协会公开的数据显示，截至2013年，云南旅游地产的投资规模已经超过2万亿元。

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　　烟台中心城区东南方向50余公里处，是昆嵛山国家森林公园。一个名为“天境昆嵛·中国院子”的地产项目，让地处偏僻的莒格庄镇逐步热闹起来。

　　“在山上盖房子的地方啊”，遇到外来人上前问路，镇上的百姓总要加上这句话。公开资料显示，昆嵛山是道教主流全真派发源地，横亘烟台、威海两地，国家级自然保护区、国家级森林公园。而上述地产项目，则是昆嵛山上一处别墅群，占地500亩。

　　“国内名胜景区里建别墅已非常普遍。”山东理工大学城市规划系主任杨光杰在接受记者采访时称，在国内众多景区，原本属于公共的景观资源私有化，变成富有人群的“后花园”，而在近几年变得愈加疯狂。

　　明星富豪 争相购买景区别墅

　　疯狂的背后，则是别墅购买者独享的“幽静”。

　　多名地产界人士向记者介绍，景区所属当地政府为经济发展及财政收入等，不惜冒国家“禁墅令”等多层国家禁令，而地产开发商自然明白这一市场，并将这景区优势发挥到极致，定位高端。

　　“买房的非富即贵”，采访中，众多别墅楼盘销售人员如此介绍。记者调查获悉，大理古城、洱海、滇池、抚仙湖等景区别墅，每套别墅价格动辄几百万元，甚至上千万元。毫无疑问，明星、富豪成为景区内各大别墅楼盘追捧的对象。

　　烟台昆嵛山“天境昆嵛·中国院子”项目中，4座独栋别墅、8栋联排别墅已竣工，独栋别墅建筑面积为300平方米至500平方米，联排别墅面积为210平方米至260平方米，均价分别是8500元/平方米、7500元/平方米。初步计算，一套别墅价格最低150万元左右，最高则500多万元。前述销售人员向记者介绍，别墅项目的购房者及意向购房者主要来自烟台、威海等地的私营业主等，其中不乏国内影视界明星。

　　当然，别墅进驻景区不止是上述一条路。多个景区内的村民介绍，名人、名流、富豪等外来建房者，可与景区内村民私下商谈，借村民的名义建设别墅。而以如此方式进驻，在山东崂山、云南洱海等著名景区内已是公开的秘密，当地政府大都睁一只眼闭一只眼。

　　“国内景区正在以多种方式，逐步成为富人的后花园。”上述地产界人士直言。

　　山东理工大学城市规划系主任杨光杰在接受记者采访时认为，地方政府为了招商引资，都会将自己辖区内景色最好的地块用以置换，吸引资金，在景区内及周边疯狂开发房地产、别墅。在他看来，对于景区当地政府而言，最应该做的是保护景区，而当前反而把公众的大权益变成了部分人的小权益。在他看来，应最大限度地减少人为干扰及破坏，杜绝商业化及人工化的运作模式，维护长期形成的自然与生态。

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　　“屡禁不止”成常态

　　杨光杰坦言，在国内旅游资源丰富的地方，景区内建设别墅已成为一种常态，甚至达到了“疯狂”，如云南、海南、贵州、湖北等地。

　　北京尚公律师事务所高级合伙人、律师王旭解释，在风景名胜区兴建别墅有悖于对风景名胜区的保护和整体规划，风景名胜区是为旅游者提供游览服务、有明确的管理界限的场所和区域，而并非可以修建商业住宅的建设用地。他认为，为依赖景区的环境而刻意在景区内修建别墅，已属违法行为，所建别墅也属于违法建筑。但记者调查了解，在众多国家级自然保护区及景点内，众多商业地产项目从当地政府拿到了规划、环保等审批手续。

　　“在我们老板的运作下，项目取得了相应审批手续，完全可以办理房产证。”“天境昆嵛·中国院子”一资深销售人员毫不隐讳。他进一步解释，云海置业深知在国家级景区内禁止开发房地产，更不允许建设别墅，但其投资商与当地政府熟悉，截至目前仅有“房屋预售证”仍在办理中。前述销售人员介绍，该项目此前与昆嵛山另一侧的龙泉镇政府签署协议，但最终由于种种原因没有落地。但协议已签，云海置业在当地政府协调下，拿到了景区目前该山体的开发权。

　　7月23日，山东昆嵛山国家级自然保护区管理局办公室工作人员对此表示“不知情”。王旭称，“景区别墅”多年来屡禁不止，可从中窥见一斑。

　　其实，早在2003年，国务院、国土资源部早已明令禁止兴建私人商用别墅，并在2005年把别墅类房地产开发列入限制类项目之中，要求坚决执行停止别墅类房地产项目的开发。在媒体的公开报道中，云南滇池因此付出了巨大代价，政府在近20年时间里持续投入600亿元，仍未获得根本性改变，当仁不让地沦为环境污染的全国“典型”。如今滇池的老路正在大理洱海、玉溪抚仙湖重复上演：湖岸大量以旅游、养生为名的地产项目正在对其进行“围剿”，包括高尔夫球场。

　　记者调查获悉，即便在世界文化遗产江西庐山风景区、海南的热带雨林等独一无二的景区内，也无一幸免，而素有“国家中央公园”“陕西绿肺”之称的秦岭，别墅建设被频频曝光之后，其禁而不绝的开发建设趋势，仍让人担忧秦岭“别墅之殇”何时休。