地王项目难入市 全国近四成未开工

    在北京7月份最后一场土地拍卖上，孙河片区内被称为“准地王”的宅地项目最终流拍。《经济参考报》记者获悉，在楼市整体下行的大背景下，一方面，房企对高价地不再激烈争夺，土地市场动作更为理性。另一方面，那些前两年高价获得的地王项目，如今都面临难定价、难入市的局面。

    市场机构CR IC研究中心针对近两年全国土地市场“地王”项目的统计数据显示，全国范围内2011年至2013年年度经营性用地单价和总价T O P10地块共计55幅(5幅地块同时位列总价和单价T O P10)，其中30幅地块为商业办公用地，25幅地块为住宅用地。

    这些地块大部分位于北上广深等一线城市，数量占比达71%。值得一提的是，这55幅地块中，有21幅地块尚未动工，占比38%；22个项目在建，占比40%；9个项目在售，占比16%；1个项目已经竣工即开业；此外，还有2个项目被政府收回。

    数据还显示，2011年、2012年和2013年成交的总价地王开工率在逐年降低，分别为80%、70%和40%。单价地王开工率也相对较低，整体开工率为50%，2011年、2012年和2013年成交地块的开工率分别为70%、70%和10%。

    “2013年地王由于大都是下半年成交，开工比例较少。总体来看，地王难度相对较大，特别是单价地王低至50%的开工率更说明地王好拿，项目难做。”易居中国执行总裁丁祖昱认为，未开工的项目中，很多是因为土地价格太高，企业难以盈利，所以迟迟没有开工。

    他还指出，在建的项目中，多数项目处于正常建设状态，少数项目风险较大，工程进展较慢。例如北京崇文菜市场地块，该地块是合景泰富2011年以7.1亿元总价、43712元/平方米楼板价竞得的单价地王，在获得两年后才动工，时至今日已过三年也还在缓慢地建设当中。

    在分析原因时，丁祖昱认为是土地成本太高。“该地块规划为一栋高档购物中心，土地与建安成本超过5万元/平方米，加上投资物业资金周转较慢，势必会对企业整体资金链造成不利影响”。

    丁祖昱认为，地王中真正有问题的，都隐藏在迟迟不肯动工，或者为规避2年必须开工的土地政策惩处而被迫开工的项目。

    国土部2012年发布修订后的《闲置土地处置办法》，规定未动工开发满一年的闲置土地，将按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；土地闲置满两年的，将被国土部门无偿收回。