杭州限购松绑楼盘人气回升 或使房价止降

　　本周二零时起，杭州限购调整政策正式实行，萧山余杭全面解禁，主城区140m2以上不限购。

　　“限购”已有三四年的杭州市场，突然松绑，一时显得有些兴奋。限购放开当天，千万级别豪宅从“线下”浮出水面，140m2以上大户型一天成交39套；楼盘销售现场人气回升，原本有些犹豫的购房者加快下单速度……

　　但是这个利好，究竟能撬动市场几许？首日的兴奋能持续多久？低迷已久的楼市真的就此掉头向上了吗？房价会有一定幅度的反弹吗？

　　钱江晚报记者试着综合股市、市场表现、楼市数据等多个维度，来分析本次政策利好对市场的影响力。现在看来，虽然市场初步恢复了一些信心，但在房源高库存的压力下，供大于求的买方市场一时不会扭转。开发商仍需趁势快速出货。

　　萧山一周前已解禁，成交量坐了趟“过山车”

　　在讨论新政撬动市场几许之前，观察萧山这个现实的例子，颇有借鉴参考意义。

　　萧山限购解禁第二天成交突然放量。7月21日，该区域成交量嗖地往上蹿。据钱报购房宝网站(www.house178.com)数据显示，21日萧山商品房成交122套，这是7月份以来，该区域成交量最多的一天，比前一日成交量上涨318%。而此前的一周(7月1日到7月20日)，萧山日均成交量为40套，日成交量最高也才73套。

　　7月21日萧山共有25个楼盘成交，是本月成交楼盘量最多的一天，而且其中放量楼盘成交房源普遍有“高单价、大面积”的特点。豪宅湘湖壹号成交均价40511元/m2；顺发堤香成交均价31748元/m2；旺角城25489元/m2。业内认为，这批房源几乎都是此前限购人群买房线下协议转网签的成交量。

　　萧山成交量暴涨似乎只是昙花一现。据购房宝数据统计显示，此后的7月22日至昨天，萧山楼市日均成交回落至38套，最高的一天成交仅48套。从区域预定量上看，则在限购取消后始终没有爆发。即使在7月21日成交量暴涨的那一天，预定量也仅16套，此后日均预定量为19套。不过记者观察到，各个售楼中心人气还是略有回升。

　　主城区限购解禁当天成交量的上涨，尤其是豪宅的井喷，与上周萧山楼市的表现颇为相似。杭州透明售房网数字显示，截至本周二21：00，杭州主城区共成交了106套商品房，比前一周成交量增加了43%，其中主城区140平方米以上的大户型表现突出，成交了39套之多。平时难得一见的千万级豪宅频繁现身成交榜单。但预定量前后变化不大，本周二预定了23套，比之前日均21套仅增加2套。

　　限购解禁当天，本地房产股全面飘红

　　市场对一个行业的信心，在资本市场可以得到充分体现。

　　本周二，受杭州限购松绑影响，多家浙江上市房企股价飘红。当天，滨江集团股价表现最为活跃，开盘后一度冲高至涨停板，随后回落；莱茵置业、宋都股份至收盘分别上涨2.70%和1.19%。

　　资本市场嗅觉一向灵敏。“全国各地限购放开后，地产股全线走强，半个多月来一直表现活跃。”一位证券业内人士明显感受到地产股强势来袭。“上周以来，煤炭有色、地产和银行等蓝筹股受到沪港通等利好刺激，轮番出现大涨。其中地产等蓝筹板块更有种种利好预期，涨势明显。”

　　事实上，本地房企股价受政策利好拉升，上周已有表现。上周日(7月20日)萧山限购解禁，顺发恒业股价开始拉升。“顺发恒业一周内股价涨了30%，这个涨幅非常大了。”

　　一位资深证券记者拉出一份数据显示，近一个月地产股走势强劲，大牌房企股价表现最明显：7月初至今近一个月，万科股价上涨了25%，滨江股价上浮17%，绿城股价上涨了27%。通过比较发现，以改善大户型见长的绿城，受全国限购解禁风潮利好影响，股价拉升最快。“这是今年4月以来，地产股涨得最猛的一波。”

　　“对传统产业股来说，经济刺激将赋予其强大的估值复苏能量。”金百临咨询分析师秦洪表示，近期地产股走势如此强劲，与宏观经济政策的拐点有着极大关联。一是关于降低融资成本的政策导向，二是关于各地方政府放松地产限购的保地产政策导向，如此就意味着经济刺激政策有渐趋扩大范围的趋势。

　　楼市存量尚高企，房价反弹空间不大

　　目前，各楼盘的销售中心人气有所回升。有些反应快的开发商，限购调整政策实施当天，立马推出特价 “改善房”，围绕大户型做文章，抢夺市场第一波人气。

　　“今天我们两个项目接到100多个咨询电话。”三墩紫郡、蓝郡项目在政策施行当天在本报上推出 “改善特惠房源”广告，效果非常明显。营销总监胡军辉说，当天客户到访量相当于双休日的人数。

　　“政策松一松，信心升一升，价格让一让，三方合力才是王道。”有开发商在微信朋友圈里发帖子这样调侃道。他认为，价格、政策、信心三者合力才能撬动当下市场。

　　而购房者最关心的是，未来房价会反弹吗？此时不买房，会不会又是一年白干？

　　记者梳理这几年的房价走势：2011年年初杭州限购令出台，至今三年多时间，投资客已无踪影，市场部分需求也被压制。

　　今年上半年杭州市场再度低迷，成交均价随之回落。据透明售房市场研究院数据显示，上半年主城区商品房成交均价21768元/平方米，比去年低323元/平方米。从数值上看，这个成交价在限购三年多时间里，属于中等值。

　　不过，跟之前几年比，今年最为严峻的是创历史新高的楼市库存量。继杭州市商品房库存量冲破12万套历史高位，最近这一数字又被刷新，截至本周二，透明售房网显示，杭州楼市库存量13.4万套(包括住宅和非住宅)。按照今年上半年杭州市区商品房月均成交4783套计算，仅是这些存量就要卖两年多。

　　库存重压下，开发商选择“以价换量”。在厮杀搏斗中，杭城各个区域出现接近成本甚至亏本销售的楼盘。钱报记者在6月中旬曾做过成本价销售楼盘报道，通过楼面价、建安、财务成本等计算，例举了城西、之江、临平等区域不少楼盘都是成本价销售。

　　“房价再降的可能性不大。”近期记者采访中，不少业内人士表达了以上共识。从政策层面上看，政府开始调整限购和公积金房贷政策，传达市场信心；从成本上看，去年拿地的楼盘，大多数都已经逼近盈亏边缘，降价空间十分有限；目前已亏本在售的楼盘，期望它继续大降，可能性更小。

　　那么，房价是否会反弹？

　　“房价不会像2009年一样，再出现明显涨幅。”浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬认为：从经济宏观面分析，经济下行，房贷利率高，楼市供应量又非常大——多重不利因素影响下，即使放开限购，房价也不会出现大涨。

　　招商地产营销负责人杨元元同意这样的说法，她认为目前限购放开对市场影响有限，“不是全面放开，不能盲目乐观。”

　　“除了限购，同时配合限贷放开，双管齐下才能真正拉动市场。”黄龙金茂悦营销总监吴进坦言。