杭州限购调整 主城区140方以下大中户型显尴尬

　　7月29日，杭州楼市限购调整的靴子落地。一时间，搅动起杭州楼市沉寂已久的池水。这两天的微信圈里，有开发商在晒一天成交了七八套豪宅；有开发商趁机推销高端改善盘特价房源；有业内人士在分析限购放开到底能否救市；还有媒体在做调查，“限购放开你会买房吗？”

　　当然，一个政策的出台，并不一定能让市场雨露均沾，会有受益明显的、受益不那么明显的、甚至有负面影响的市场主体。比如，与刚需盘比起来，高端改善盘和豪宅这次松绑更彻底，有了充分市场化的机会。让我们来分析一下，经历了几年的楼市调控后，首个利好政策出台，谁是最大的受益者？

　　主城区：平层大宅成翘楚

　　根据钱江晚报购房宝(www.house178.com)指数显示，7月29日，杭州放开楼市限购的第一天，截至晚上10点，杭州主城区签约114套，预定33套。而在签约的114套中，有39套房源面积在140平方米以上，而其中的27套房源单价在3万元以上。

　　如果说这些成交中，有相当一部分是由原来的“线下”转为正式签约，那市中心豪宅的预定，则是实实在在由原来的“观望客户”变成了准业主。

　　市中心的昆仑公馆，限购放开第二天就有十来组客户到访。德信的几个现房楼盘，在限购取消前销售一直去化比较慢，限购取消第一天的情况也比较不错。据透明售房网显示，当天德信臻园有4套预定。市中心的新湖武林国际，松绑第一天，除成交4套外，还预定了3套200平方米左右的大户型。

　　其实在限购取消前一周，因为消息传得沸沸扬扬，一些嗅觉比较灵敏的购房者已经捕捉到了楼市转暖的信号。像城西闲林板块的赞成乐山红叶个墅，上周即认购4套，限购放开后，又趁势推出“30万首付”买独栋小别墅的活动，以公寓首付的钱下单小别墅。

　　无论是近期成交，还是预定，市中心的平层大宅都成为近期成交榜的一颗新星。不过，同样为平层大宅，也并非都能从中受益。据钱报记者分析，只有那些品质上靠得牢、品牌美誉度高的楼盘，才会使得原本犹豫的、或被限购的购房者下定决心购买。像宋都·阳光国际三期组团主力户型272平方米，也是杭州主城区唯一一个全盘不限购的高端社区，定位纯粹，品质有保证。

　　余杭萧山：排屋别墅，地缘性客户的首选

　　萧山实际取消限购已经有一周的时间，之前线下转正式签约的热度已经过去，从7月21日的日成交122套逐日递减，29日仅成交15套房源；而余杭则成交量大涨，从之前一周最高日成交89套，29日当天一下子跃升至128套。

　　从29日的成交行情来看，集中成交的楼盘并不多，大多数成交套数在5套以下。其中也不乏排屋别墅。比如华元玉榕庄，当天成交一套350平方米的排屋，成交单价仅为8978元/平方米，具有较高的性价比。而上半年一直销售不错的中大荀庄和西溪融庄也各有排屋成交。像大华西溪风情，因为开发时间比较长，户型面积、物业类型也多种多样，限购的取消对附近淘宝城的中高层员工来说，是个下手的机会。

　　有业内人士分析，萧山、余杭全面取消限购后，可能会吸引到周边的地缘性客户，考虑到自住需求而购买高端的商品房项目。

　　根据透明售房网数据，杭州目前可售商品房为134846套，其中余杭区为49893套。余杭区中又以闲林和临平库存最为集中，而90平方米以下刚需盘的数据占了大部分。因此，从这个角度分析，限购的放开，对140平方米以上的改善大户型进入市场化更有利，而竞争激烈的刚需盘可能仍会比较艰难。

　　并非所有的楼盘都受益

　　根据透明售房网的数据，主城区目前可售住宅36238套，其中面积在120~140平方米的可售房源为7345套，而140平方米以上的为8796套，两者数量算是相当。在限购取消前，120~140平方米的房源是比较受欢迎的，一则户型都能做到舒适的三房两厅但总价更低，二则140平方米以下属于普通住宅，契税也只需要交总价的1.5%。

　　但是主城区此次取消限购的范围为140平方米以上，此类改善型房源一下子优势尽显。而120~140平方米的房源却显得比较尴尬。记者梳理了一下，尤其是那些户型正好卡在140平方米以下为主力户型的楼盘，近段时间会面临比较难受的境地。

　　除此之外，之前为了满足90/70政策，一些开发商做出的所谓拼合户型，如今显然也处于尴尬的境地。有些开发商已经把两本证重新换回一本证，并降价销售，取得了不错的成绩，但有些拼合户型却存在设计上的缺陷，无法合二为一，也只能打落牙齿往肚里咽了。