建筑面积计算新规实施 买房送飘窗时代将终结

　　《建筑工程建筑面积计算规范》7月起正式实施，这部被坊间称为“偷面积”终结令的新国家标准，对建筑面积的计算方式有了更严格的要求，大飘窗全赠送、入户花园送一半的时代或将终结。目前佛山市有关部门已第一时间要求执行新国标，记者在三水区调查发现，由于7月1日后报建项目才要求按照新规定执行，新国标的实施并未影响现有楼盘的销售。并且，部分通过飘窗、阳台、入户花园等方式“送面积”的楼盘单位反而变得更为抢手，有不少消费者担心新国标实行后，未来超高实用率的单位将成为稀缺品种。

　　新规：结构内阳台面积全计算

　　本次执行的新规修订的内容很多，但人们最关注的还是其对阳台、飘窗、入户花园等面积计算方法的改变。

　　其中，涉及“送面积”范围最大的阳台、入户花园，旧有建筑面积的计算规则是“凡房屋结构范围内标注阳台、空中花园、入户花园等建筑空间，均按阳台计算建筑面积，即按投影面积计算1/2面积”。而新规则要求，“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。”换句话说，在主体结构内的阳台将全部计算入建筑面积，赠送1/2面积的“免费午餐”将不再有。而目前很多楼盘的“小三房”套型，结构内的阳台或入户花园往往充当其中一间小房的功能。

　　开发商通过大飘窗“送面积”的渠道可能也被堵住。过去，只要“建筑飘窗突出外墙结构边线不大于0.6米、高度(含上下结构厚度)小于2.2米且窗台面抬高0.3米以上的”，就可不计算建筑面积。但新的规则要求，“窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。”有开发商介绍，新规则对算面积飘窗的条件设定，基本涵盖了当前主流的飘窗设计，即意味着这些以前不纳入建筑面积计算的飘窗，以后都要算一半面积。

　　调查：在售楼盘“送面积”仍是主流

　　新的建筑面积计算规则影响面极为广泛。根据记者调查的情况，目前三水在售楼盘当中，阳台、入户花园、飘窗等“送面积”的单位几乎无所不在。

　　其中，特别是90平方米左右的小户型单位，实用率达到100%的并不鲜见。而正常情况下，实用率80%以上已是很高的水平，实用率100%几乎是不可能完成的任务。但记者在调查中发现，销售人员经常会提及自己项目部分套型实用率可达到100%，奥秘就在于“送面积”。在三水文峰西路一处楼盘，其实用率达到100%的单位，起最大作用的就是其双园景阳台。销售人员介绍，不计算赠送的阳台面积，该单位的实用率大约在82%左右，但加入赠送的阳台面积，个别单位实用率甚至超过100%。

　　由于建筑面积新规只要求7月1日后报建项目执行，并且一般情况下楼盘报建到拿到预售证推货还有一系列过程。因此，根据开发商反映的情况，不仅目前市场在售楼盘仍是按照原来规定计算建筑面积，未来较长一段时间陆续推售的新盘，仍可能是按照旧有规定执行。新规的执行要通过在售楼盘在市场中体现出来，仍需要不短的时间。

　　市场：

　　高实用率单位受追捧

　　记者发现，新国标的实行反而对在售楼盘的销售起到一定的促进作用，其中，特别是通过“送面积”达到超高实用率的楼盘单位，购房者趋之如鹜，销售人员也往往主打该卖点。

　　“我们赠送的入户花园你可以改成一间书房或麻将房”、“这间四阳台单位其中一个可做书房，一个可改衣帽间或储物室”、“以后送这么多面积的户型可能没有了”……据西南城区一处楼盘的销售人员介绍，赠送面积大、实用率超高的中小户型目前是最受购房者欢迎的。如果价格符合购房人士心理价格，很容易成交。

　　还有开发商提到，近段时间出现的楼价优惠，很多楼盘都是新推出中小户型实现的，和较大面积的楼王单位不同，这类中小户型区位景观相对不占优势，更容易做到低价入市。目前，从各方反映的销售情况都还算理想，而中小户型的购房者除了追求更合理的购房价格，更大的赠送面积也是决定其出手的关键因素。

　　记者观察：

　　新规有利规避

　　“面积缩水”等纠纷

　　购房能有大面积赠送，消费者往往认为自己得到了实惠。但其本质上羊毛还是出在羊身上，因为开发商已经将赠送面积的成本摊到了房价中，所谓的“赠送”其实购房者已经买单。

　　同时，购房者获得的“面积”并不牢靠，由于开发商所赠送面积往往不具有合法产权，因此很难将获赠面积写入《房地产证》，业主很难讲其用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿。

　　另外，“赠送”面积往往不会写入购房合同中，一旦遇到面积缩水等纠纷，购房者维权亦存在困难。

　　另外，购房者还特别需要注意的是，赠送的面积因为结构的不同，想将其改建或作其他用途，一定要在符合设计条件的情况下进行专业改建，避免可能出现的安全隐患。（记者 王鹏）