下半年江门楼市或回暖 业内预计8月为促销潮尾声

业内人士认为7月将是抄底的良机。

　　在全国楼市不景气的市场大环境影响下，2014年上半年江门楼市低迷，一度出现成交下滑，购房者观望的局面。与此同时，江门楼市大量新产品不断涌现市场，造成库存一再挤压，突破了万套大关。上半年的江门楼市处在一种风雨欲来的飘摇状态。

　　时间进入下半年，全国楼市环境有所好转，多地也放宽了限购政策刺激楼市，江门楼市下半年将何去何从？请听专家分解。

　　江门市房地产行业协会会长 叶泽权

　　下半年延续调整

　　第四季度或回暖

　　受全国楼市大环境的影响，上半年的江门楼市并没有延续去年的火热，而是进入了一个调整期。预测下半年楼市不会大起大落，但这种市场调整行为还会继续下去。

　　下半年开发商为了尽快回笼资金，或许会持续促销方面的力度。江门市场本来就有足够的刚性需求存在，只要价格足够低的话，下半年江门楼市的成交应该不会惨淡。

　　在价格方面，下半年江门楼市的成交价格可能还有调整的空间，但不会很多，因为上半年许多房企特别是标杆房企都完成了价格的调整，而且有些项目还达到了低价。所以下半年可能会略有回升。

　　现在市场大环境逐渐好转，不少地方逐步放松限购政策。在这样的利好刺激下，楼市应当会逐步回暖。江门几乎没有什么限购政策，所以这方面的影响不大，主要是大环境回暖会给予购房者信心，促成江门楼市的成交。预测江门楼市在第四季度或会回暖，特别是金九银十的带动下会有一个不错的成交量。

　　现在楼市的价格已经达到低位，有这方面的需求的购房者现在也可以考虑出手。

　　元子地产总经理谭华驹

　　六七月是抄底良机

　　5·1黄金周前后，江门迎来了第一拨的“供货潮”，市场的供应量骤增，但是，这不是今年仅有的一拨“供货潮”，第二拨的“供货潮”预计会在“金九”前后出现，今年供应量的新高将会出现在十月份。

　　市场从去年的供求大致平衡到今年的供过于求的转变是不可否认的，供应量必定会对于成交量以及价格造成直接的影响。今年的市场氛围没有去年那么火爆，主要是因为第一季度一方面受到去年过度透支了刚性需求的影响；第二季度则是主要受观望情绪外加供应量暴增的影响而成交淡静。市场陷入了包括开发商和购买者在内都在观望的怪圈，后市不明朗而不敢盲目出手，于是直接造成了第二季度成交量的下滑。

　　6月份以内其它项目忌惮于标杆房企下调价格的风头，不敢贸然跟进；价格的调整必然实现热售，刺激市场在6月下旬左右逐步活跃。可以预期的是，降价的幅度一定不会大，本地开发企业的项目，300—500元的下调空间预计是主流。各盘纷纷促销降价的时候，7—8月份会引发一轮成交的热潮，毕竟，这样的价格还是相当吸引的。

　　对于消费者而言，我认为6—7月份是抄底良机。从越秀—星汇名庭等案例我们可以看到，能够敢于趁降价良机，在关键时刻果断出手的客户到最后都获得了丰厚的回报，预计7月份前后会出现年度成交的高潮。

　　华茵桂语营销总监黄锦康

　　市场正逐步回暖，预计8月为促销潮尾声

　　江门房地产下半年主要受到以下几个因素的影响：一是政府政策，即市场刺激方案，目前国内已有16个城市放开限购，相信下半年地方政府推出房地产刺激政策的动作会较多；二是银行对房贷支持的力度，目前银行的利率政策的实际情况是资金的逐利性导致资金往其他渠道流动。这是房价中长期持续上涨的信号。目前市场的资金利用率非常高，资金的价格也高，通胀隐患巨大，固定资产(房地产)的大幅升值一触即发；三是土地成交结果。土地成交结果虽是一个微观的数据，但将会对楼市产生重要影响，市场往往以之判断楼市走势。黄锦康直言，半年趋势只是一个短期趋势，目前的基本面依然持续，预测下半年会延续上半年的行情。

　　至于上半年的价格是否已经探底、下半年价格会否回升等问题，江门的房价在各项目的反复试探下，已经突破“筑底行情”。根据7月26日晚开盘的富隆居出现了排队抢购热潮，7月27日开盘的君汇熙庭基本售罄等情况，可以判断市场正逐步回暖。而且在价格上相比6月份亦会有所上升。预计今年8月为促销潮的尾声，“金九银十”会是价量齐涨的局面。

　　奥园地产江门营销总监陈志炎

　　房价已触底，局面不会维持很久

　　说到下半年房价是涨是跌，首先我认为要理性看待当前房价。目前的江门房地产市场并不能说是十分健康的，不健康的理由不是说房价高了，而是说房价偏低了。为什么这样说？我们看看现在土地出让的价格，北新区一带基本出让价格都要每亩400万元，按容积率2.5计算平均楼面价都要超过2000元/平方米。加上各种税费、建安成本、营销费用等，每平方米实际的成本价已经超过6000元。上半年北新区有些项目降至六字头，甚至五字头，这都是不健康的价格。开发商需要利润，这种无利润的局面注定不会维持很久。

　　所以我认为下半年的价格会是平稳，有轻微的回升。因为上半年市场不景气，开发商普遍压力大。但经过一轮低价促销潮之后，开发商基本都完成了业绩。房子是稀缺资源，当开发商看到存货不多的时候一般都会提升价格，把上半年缺失的利润补回来。但不排除个别实力不足的开发商为了回笼资金，价格继续探底。

　　所以下半年的项目促销力度应该和第二季度差不多，估计九月十月楼市会开始回暖，直至第四季度会有较大幅度的反弹。

　　帕佳图项目营销负责人唐思逸

　　北新区每平方成本至少6000元，下半年价格有上调空间

　　今年上半年江门楼市的成交量和价格对比去年都有明显的下降，但倘若将今年的成交数据置于过去的几年来作比较就会发现，今年的楼市表现其实没有购房者想象中那么差。上半年除了春节那段时间以及四五月份之外，其他月份都可算正常。江门一般都是每个月800套左右的成交量，可以说，今年的成交数据也未见明显的异常，只不过是和去年火热的状态相比，确实有所回落。

　　至于下半年的楼市，我是持乐观态度的。因为市场有刚需的支撑，下半年的成交应当会比上半年好一些。下半年银行方面的资金相对宽裕，放款的速度会比之前要快，这也刺激了购房者购房的欲望。所以下半年的成交方面应该会比较好。

　　价格方面也会有上行的空间。目前人工成本日益上涨，拿地的成本也高，实际上，北新区和滨江新区很多项目的成本价都已经达到每平方米6000元。而现在滨江新区像保利打出5字头，帕佳图·世家推出6字头等产品都是接近成本价的了。开发商为了走量而采取低价策略，但这样毕竟不能长久，所以下半年的价格方面我预计各项目普遍有上调的可能。

　　今年的市场供应量十分大，上半年江门楼市已经累计积聚了过万套的存量房，下半年的供应量也不会小。在这种情况下，市场的分化可能会比较严重，已经过了前几年供不应求的好日子。过去无论产品、地段怎么样的都不愁卖，现在可能不是了，购房者有了更多的选择，产品好的项目可能会受热捧，但产品做得不好的项目在销售上可能会更加困难。

　　撰文/摄影：全泽超 梁慧君