温州一年三提放松限购令背后

　　据媒体最新报道，温州限购已经取消。实际上，从执行层面来看，多个楼盘以及房产中介均称，温州现在已不再严格要求购房前的套数审查，楼市限购现已全面放开。这是温州自2013年8月以来，第三次提及松绑或取消限购政策。

　　回顾过去2~3年的房地产市场，温州市一直是全国70个大中城市中房价惟一下跌的，至今这个势头并没有被止住。

　　同策咨询研究部数据显示，2012年温州市商品住宅均价达每平方米18403元历史高点，2013年降至每平方米16430元，降幅达10.72%。2014年6月，温州市商品住宅均价又滑至每平方米12794元。

　　近年来温州楼市价格持续下滑背后并非偶然。首先，从温州民间资本角度来讲，由于温州民间资本缺乏投资渠道与实体产业投资支撑，导致过去几年绝大多数温州企业主通过投资房产、投资民间借贷、投资土地和项目开发等形式参与到房地产市场中，投资和投机现象较为明显。这使温州民间资本和房地产行业有着千丝万缕的关系。

　　当以限购为主要手段的楼市“去投资化”的政策持续执行之后，大量民间资本“钱生钱”的逻辑被打破，在高峰期进入房地产的大量民间资本，已经出现负资产，导致许多民营企业主过度参与房地产投资深陷债务泥潭不能自拔。尤其是再叠加温州经济基本面触底的因素，整个温州市房价进入下跌通道。

　　其次，中国房地产市场“政策市”的特征是导致温州“炒房团”活跃于全国各地以及随后房价大面积跳水的最重要的原因，温州楼市价格下跌也逃不过“政策市”这个弊病。

　　由于宏观经济周期的变化导致房地产行业出现大起大落的现象，为这些民间资本短期内寻求价值最大化提供了最佳的时机。但是当“政策市”遇到调控期，房价上涨复苏会放缓，甚至会出现降价潮，这个时候“高房价”回归其正常的市场价值。

　　最后，从温州楼市基本面的角度来讲，去年以来，由于市场供应量过大，温州楼市交易价格难以企稳。截至2014年7月22日，温州市商品房网上销售管理系统显示：温州市商品房库存49857套，其中住宅34347套，464万平米。市场已明显呈现出供大于求的特征。

　　当前，楼市基本面持续恶化并没有好转迹象，同时，又遭遇2014年年初银行信贷紧缩，这双重因素的影响已经使温州楼市成为惊弓之鸟。

　　2014年“两会”期间，温州市市长陈金彪对外表示，“温州房地产泡沫已得到充分挤压，价格压缩的可能性不大，建议国家实行差异化楼市调控政策。”这一信号，令当地业内人士颇为期待。

　　半个月后，一份对当地市场最新房产政策的解读，当下正在温州业界小范围流传。这是温州第二次尝试完善“双限”在内的调控措施。

　　而到2014年7月，温州再次提出限购政策松绑或取消，这已经是温州一年内第三次提及限购松绑或取消。

　　温州此时提出限购政策松绑或取消，一定意义上来说，可谓是天时地利人和。

　　从温州限购松绑政策传出来的时机来看，一方面全国范围内至少有18个城市已经明确表态限购政策已做调整或有可能会调整，已经有先例在前，温州此时松绑限购政策也不会因此“枪打出头鸟”。

　　另一方面，刚上任的住房和城乡建设部部长陈政高提出下半年要“千方百计消化库存”的要求，而这个定调也为高库存与房价持续下跌的温州市放开限购提供了政策层面的依据。

　　（作者系同策咨询市场研究总监）

　　张宏伟