成都进入后限购时代 购房者称关键在限贷放松

　　月24日，“央视财经V”发布信息称：“‘成都开发商：限购政策已放开 办理业务无需审核’：央视财经记者在成都多家开发商处证实，限购已经放开，虽然没有官方的通知，但也已经有了成功操作的案例，过去资料不全是操作不了的，现仅凭一张身份证就可以上传房管局资料，消费者就可以直接买房了。”对此，华西都市报记者进行了多方采访。

　　置业顾问：没有正式通知，但现在备案容易了

　　近日，记者走访了城东、城南部分楼盘。“现在买三套房，没得啥子问题了。”攀成钢片区某楼盘置业顾问刘女士明确地说，这段时间，只要上传购房所需资料，很快就搞定了。据刘女士介绍，今年上半年房子不好卖，一些限购对象都是一次性付款购房，但因为限购，就一直没有去备案，这几天一下子就备上案了。

　　与刘女士的说法一样，记者走访或通过售楼部电话咨询的5家售楼部，得到的答案都是备案现在容易了，但还没有正式通知取消限购。

　　开发商：楼市总体趋暖，因7月市场供应增大

　　与售楼部置业顾问不同的是，开发商的回答都相对比较谨慎。“没有接到通知取消限购。”成都某品牌开发商的有关负责人说，现在国内一些城市已经宣布取消限购了，在全国市场上，成都楼市上半年表现还是比较稳健的，能否取消取决于多方面因素，但他们也承认，这段时间备案相对容易一些了。

　　对于媒体报道的“7月14日-7月20日，主城区住宅市场成交量较前一周翻倍，成交2106套房源，合计24.6万㎡，环比增加100%”，开发商认为，这不能简单归结于“备案容易”，应该说与7月市场供应增大，楼市总体趋暖有关，当然也可能因为备案容易了，不少楼盘备案套数增多了，“比如我们这个月二十几号就完成了全月的目标任务，这应该是市场趋暖导致的。”

　　购房者：是否限购影响不大关键在于限贷放松

　　“如果取消限购，对我们这些刚需购房者来说意义不大。”在城南华府板块某楼盘，正在看房的贺敏之认为，限购本来就是针对那些炒房人而言的，对真正有购房需求的人而言，并不能说是好事或坏事，“我们要贷款买房，关键在于限贷的放松才行。”

　　许多购房者对央视发布的“成都限购政策已开放”，并没有表现多大热情，现在经济大环境堪忧，即使是改善需求购房或准备投资购房的人而言，市场信心才是最重要的。

　　在攀成钢区域内一楼盘看房的张先生告诉记者，如果说投资房产依靠租金回报的话，显然得不偿失，但是要靠房价上涨，现在看来也不太现实，即使全面取消限购，投资房产也要三思而行。不过，对于大多数购房者来说，对取消限购仍然表示欢迎。

　　对于“如果真的取消限购，是否会买房”的问题。记者在售楼部采访了一些购房者，大都认为，是否买房取决于真实需求，如果是真的有改善需求，肯定取消限购是利好。购房者最关心的还是信贷及公贷政策是否会调整。

　　业内解读：

　　金融政策才是关键后市发展有待观察

　　据业内人士分析，成都近两周供应和成交都在淡季逆势猛涨，主要在于入市项目大幅增长，个别开发商多项目集中入市，是开发商信心反弹的表现。另外，近期楼市“限购”松绑城市逐步增多，提振了大家的楼市信心。

　　但在大多数业内人士看来，即使取消限购对楼市的影响也会有限，不会导致房价有特别大的波动。首先，成都的限购一直以来就只是限制主城区，随着主城区土地的稀缺，供应量的减少，主城区的可售房源越来越少，成都供应量最大的区域集中在温江、双流、新都、龙泉、郫县等二圈层。近年火热的大面、华府、大丰、犀浦等板块都是其中的二圈层代表，而这些区域在此前一直都不限购，不存在放不放开限购的问题。其次，近年来不断上涨的房贷利率，成为购房者买房的最大障碍，从2008年金融危机之后，首套房贷七折利率，到目前首套房上浮10%—15%的房贷利率，购房成本大大上升，无论是投资者，还是自住者都感受到成本的上升。

　　在华西城市与房产研究院首席研究员温利阳看来，目前市场的下行和调整更多的是因为信贷政策的收紧、房贷利率的上升导致的，而不是主要受限购政策影响。不过，业内对取消限购仍然表示欢迎，限购政策的调控会促进刚需楼盘成交量的上涨，成都购房人群主要来自外地人口，在没有户籍等购房限制之后，刚需市场的成交量或将有所上升，但整个后市的整体发展仍将有待观察。华西都市报记者姚长寿 邹宇

　　后市分析

　　“轻奢改善型物业”或将受益

　　6月，龙湖世纪峰景以月销1.5亿、半年破5亿的当红业绩，成为城南豪宅销售榜的领头羊。海昌天澜亮相的二期维肯郡叠墅在7月初的一次体验活动中吸引了超过500组客户，提倡精致生活的“轻奢主义”产品，抓住了市场需求，搅热了这个细分市场。

　　“房地产黄金十年过后，中国的中产阶级对置业有了更理性的判断，如何用合适的价格获得有品质甚至精致的生活，是他们一直追寻的话题。”海昌天籁副总经理艾旭说。

　　什么是轻奢？

　　“轻奢与金钱无关，重在自己喜欢。”具有文艺范的设计师，毕业于新西兰奥克兰科技大学设计系硕士朱明先生这样说。“轻奢是一种爱，从细节出发善待自己。”从事珠宝设计的杨女士特别注重产品对人的关怀。“用更少的钱创造出更好的生活，轻奢是一种感觉。”chercher studio合伙人伍玥女士这样想。“轻奢代表了以人为本，是在自我承受范围内去购买高价值的产品，购买的是产品本身的价值而非品牌价值，与传统意义的奢侈品这类众奢概念的东西完全不同。”园林设计师鲁莹莹这样说。

　　每个人都是一面镜子，对轻奢反射出不同的理解，而投射影子正是其内心的居住情怀。

　　怎样才算轻奢？

　　现场采访的购房者很喜欢“轻奢”这个词，他们最直观的感受就是买房子第一物超所值，另外买到的东西很精致，很有品质！例如“海昌天澜这个项目，总价也就140多万，市区我就只能买个电梯公寓，而这边可以买个两层的叠墅，有天有地有花园，全家人可以生活得更舒适。”

　　龙湖世纪峰景200多万的价格，客户得到的不等同于传统的大三房、大四房空间感的提升，不仅是功能上的改善，而且在于项目本身区位的核心地段，以及龙湖精心的精装设计，全面感官设计精致生活体验。同样的总价，可以在郊区买一套别墅，但是大多数别墅周边商业配套欠缺，小区入住率低，难以作为第一居所。

　　“轻奢说白了就是从客户需求出发，提倡过有品质，精致的生活衍生出来的改善型产品，这类物业对大多数中产阶级很有吸引力，特别在当前换房成本很高的市场条件下。”一家中介连锁门店负责人说。从市场需求来讲，限购放松后，提倡精致生活的“轻奢主义”产品会优先受益。

　　华西都市报记者马治鹏

　　限购取消对刚改型购房有利

　　今年上半年“两会”期间，中央定调未来房地产调控将以“分类调控”为指导思想，这从大方向上决定了限购取消的可能性，而上半年全国楼市持续低迷，对经济发展造成一定压力，特别是部分三四线城市受影响较大，根据这样的背景来看，限购取消成为必然。

　　那么，取消限购之后楼市成交量就会触底反弹吗？对此，我认为可以从影响成交量的三个因素进行探讨：购买资格、购买力以及购买意愿。首先，此次“限购取消”解决了购买资格的问题，这对于“刚改型”购房者是利好的，限购资格的放宽可有效刺激其入市，而对于高端改善和投资需求为目的的再次置业购房者吸引力不大，市场成交量可能会出现小幅上涨，这从呼和浩特等其他城市取消限购后的市场表现应该是差不多的。其次，其他城市限购的取消并未带来楼市成交量的迅速攀升，这说明即使限购放开，如果贷款、补贴税费等帮助提升购买力的政策没有跟进，楼市也不会迎来大面积触底反弹。而突然提升购买力的条件在近期出现的概率较小，原因有二：一是目前银行基调定向降准；二是各大商业银行对支持自住需求购房的放贷意愿较低。如果信贷政策无其他调整，预计购房者的观望情绪会持续蔓延，可能会放缓入市时间。

　　但市场不会止于此。从近期市场表现看，包括成都在内的部分城市出现了降价潮的现象，但是，这样的现象应该不会持续太久，预计第四季度，由于银行信贷对于首套自住需求的支持，信贷紧缩的局面将逐步得到改善。同时，各地“微刺激”措施不断出台，楼市调控政策也转向宽松，至此，供求关系较为合理或供不应求的城市房价将步入平稳上涨的通道。总体上来看，上述政策面与市场面的变化将促使今年第四季度楼市基本面逐渐好转。 华西都市报记者符小晓

　　限购松绑对楼市刺激作用有限

　　截至7月22日，据不完全统计，全国已经有29个城市放松或取消楼市限购政策，包括武汉、杭州、长春、苏州等城市。我们认为：上半年，全国楼市表现冷淡，整体经济增速低于全年目标，虽然2季度有所企稳，但下行压力仍在。面对这一现状，各地纷纷调整楼市政策，期望刺激楼市回暖，以助经济增长。十八届三中全会提出“房地产长效调控机制，让市场主导”的方向，限购松绑也是房地产发展回归市场化运作的表现，短期内部分被限制改善型需求有望得以释放，但限购松绑对楼市消费刺激作用有限，目前楼市冷淡所表现出的问题，更多来自金融、信贷方面的限制，楼市回暖仍需时日。

　　5月12日，央行“喊话”，要求各大银行对首套房放款加速，合理确定首套房贷款利率水平，随即引起各界对楼市回暖的遐想，随后7月央行又要求对首套房放款加速，为疲软的楼市打了一针强心剂，随着资金的释放，楼市也将迎来成交的回暖，特别是对于首套房购房者而言，目前购房时机较好。但从实际执行情况来看，四大行仅农行、建行分别在北京、广州两地推行利率优惠，且都有较高的限制要求，其它银行所推行的利率优惠也都有较高的限制要求。可以看出，各大银行所推行的利率优惠，由于种种要求，最终利率优惠受众面受阻，对楼市的刺激作用有限。 （记者李晖）