美国汉斯中国副董事：房地产基金化发展空间大

　　每经记者 尚希 发自北京

　　当市场开始下行，越来越多的房地产企业试图走上“轻资产”之路。

　　“轻资产”之路究竟怎么走？常被提及的“美国模式”又有怎样的借鉴意义？《每日经济新闻》记者就此采访了美国汉斯地产中国副董事尤文沛。美国汉斯作为全球最大的房地产商之一，在轻资产模式的实践中有很多值得国内房地产开发企业借鉴的经验。

　　针对国内房地产金融的发展，尤文沛表示，REITs（房地产信托投资基金）在中国有很大的发展空间，“中国的REITs市场发展成熟需要各方面的努力，既要有国家金融政策、税收政策的支持，又需要房地产业内积极的探索。”

　　美国REITs增速与收益率相关

　　“REITs作为一种房地产金融领域的产品，是介于债券和股票之间的一种金融工具，既类似于债券产品每年都有固定的收益，同时又能享受到房地产租金及资产增值带来的资本增值。”谈及目前在美国已经发展成熟的REITs，尤文沛表示，美国REITs的发展快慢，与住宅租金回报率和无风险利率的息差高度相关。

　　“以汉斯为例，公司从1991年以来开始成立房地产基金，已经发起成立了44个战略性投资基金及许多一次性项目投资平台，全球收购和开发总额超过243亿美元。”尤文沛对《每日经济新闻》记者表示，目前投资这些基金的大部分都是机构，根据不同的风险偏好，机构对房地产投资的区域市场、物业类型及投资策略会有不同的投资要求。

　　据了解，美国第一个REITs产生在上世纪60年代，初期REITs的发展比较缓慢，80年代随着租金回报率向10年期国债收益率靠拢，REITs的发展开始加速；到90年代以后，REITs真正进入高速发展期。所谓“美国模式”，则是通过成立自己的基金管理公司，掌控商业不动产从开发到运营的全过程，并在其中辅之以金融手段。

　　尤文沛告诉记者，在美国房地产基金所提供的资金支持占美国地产开发的70%。

　　“在汉斯，房地产基金有专门的资本市场团队和机构投资者进行对接，沟通，及时了解机构投资者的需求，从而更好地设计房地产基金产品。”尤文沛表示，“目前在中国，可能偏向于债权的基金更多一些。”

　　多因素制约房地产基金发展

　　房产研究机构英国莱坊预计，市场对房地产信托基金回报率的预期至少比无风险利率高2%~3%。“尽管中国市场开始涌现优质商业物业，但是房产信托基金的成功运营需要拥有大量优质且能够提供稳定租金收入的基础资产库。从这一点看，中国商业市场依旧缺乏优质成熟的商用物业及有经验的管理团队。”莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文告诉记者，优质基础资产的缺乏会直接影响房地产信托基金买卖的活跃性及回报率的设定，商用物业及相关的管理团队则要面临大幅度质的提升，这也是中国房地产信托基金面临的一个难题。

　　对此，财经评论员刘艳在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前国内房地产基金面临的问题是规模小，对项目的预判和风险控制能力差，开发商对基金的理解和运用不到位，投资文化不成熟，这些因素都制约着房地产基金的发展。

　　尽管存在上述问题，但刘艳认为，房地产基金作为非常有优势且利润率较高的一种投资，肯定会成为大趋势。刘艳预计，未来中国房地产基金的总量有望突破1万亿元。