自住房品质饱受关注 弱市下艰难求生(2)

　　“开发商想通过盖自住房来赚钱是不可能的，由于它的不完全市场化性质，开发商在这个过程中的功能接近于‘代建’。”张大伟说。很多专家都认为，在自住房建设中，要求企业具有极强的成本控制能力。

　　北京某上市房企向中国证券报记者表示，从利润核算的角度，建设自住房是很不划算的，因此公司会尽量避免获取自住房地块。但在北京土地市场，很多自住房地块被纳入到商品房土地中“捆绑”出让，使企业不忍放弃。

　　根据北京市土地整理储备中心的数据，从去年以来，北京已供应含自住房的土地47块，合计约供应自住房5万套。在上述自住房地块中，超过半数是“捆绑”出让。

　　这种出让方式被认为是出现品质问题的根源。在北京很多综合地块的出让中，土地的成本甚至高于配建自住房的售价，“从平均成本的角度说，在这部分土地上建设自住房，不仅不赚钱，反而是亏钱的。”上述开发商说，“在自住房上亏的钱，必须要在商品房上找回来。”

　　为了“找回来”，唯一的办法就是抬高商品房的售价。具体做法为，在保证自住房配建规模的前提下，尽量提高自住房的容积率。相应地，商品房的容积率则被有意压低，使之变成低密度、高售价的高端住宅。表现在项目布局上，自住房的建设倾向于“又高又密”，商品房则表现为“低而稀疏”。这就是所谓的“拉高”与“做低”，且自配建制度诞生以来，该做法就已在北京广为使用。

　　在业内人士看来，该种方式造成了两个主要后果。

　　其一，“拉高”之后，自住房的居住舒适度会明显下降。在提高建筑密度的同时，户型设计、景观搭配等都会受到影响，并为此后的房屋质量和物业管理等问题留下隐患。

　　其二，“做低”之后，商品房“豪宅化”的趋势更为明显，整体住房供应结构也就容易发生扭曲。一些房地产企业甚至表示，如果自住房大量推广，那么北京市场今后会只存在两种住房类型——自住房和高端商品房，普通商品房的空间越来越小。

　　产权边界模糊

　　今年“两会”期间，国务院总理李克强在政府工作报告中提出，今年将增加中小套型商品房和共有产权住房供应。其中，“共有产权住房”的提法，还是首次出现在政府工作报告中。随后，住建部明确了北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市为全国共有产权住房试点城市。

　　北京市正在大力推行的自住型商品房，是否就等同于共有产权住房？业界持有不同看法。

　　张大伟认为，自住房就是“加强版的限价房”。因为两者在土地出让、定价机制、出售利润分配方式上极为类似，仅有一点细微的差别：自住房的定价比限价房略高。

　　所谓共有产权房，就是地方政府让渡部分土地出让收益，然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋。保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及房屋将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。

　　张大伟表示，北京的自住房并不等同于共有产权住房，因为自住房并未明确双方的产权分配比例。“‘出让收益的30%上交财政’的规定，并不意味着双方的产权比例为3：7。如果产权比例为三七开，应该将出让价格的30%上交财政，而不是上交差价的30%”。

　　来自开发商的观点则认为，在自住房土地的出让中，北京市政府部门并未真正让渡土地出让收益，而是将其转嫁到商品房地块中，同样不符合“共有产权”的原则。此外，共有产权住房带有保障性质，而自住房面向“中端群体”，两者同样有所差异。

　　鉴于其土地出让中的“市场化”性质，以及定价中的“行政化”，多数业内人士认为自住房的性质难以界定。有专家建议，应从产权比例分配入手，尽快完善制度，在自住房的土地出让、房屋定价、住房分配、收益处置等方面做到统一和规范，使之真正发挥应有的作用。