中国版住宅政策银行登场如何影响楼市(2)

　　那么，这笔巨资从何而来？

　　公开信息显示，央行已经通过补充抵押贷款的方式向国家开发银行注入1万亿元资金，用于棚户区改造和相关城市基础设施建设。

　　“国家开发银行没有吸纳存款的网点，主要靠发债来归集资金。”汪丽娜告诉记者，我国虽然已经过了人口红利期，但储蓄的红利期还没有过去，整个社会依然处在高储蓄状态。国家开发银行向棚户区改造和城市基础设施建设提供资金，就是通过类似发行国债的方式向社会融资。

　　今年4月2日召开的国务院常务会议提出，由国家开发银行成立专门机构，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与。

　　也就是说，国家开发银行住宅金融事业部主要面向邮储等机构发债。

　　“邮储有大量的沉淀资金，他们也乐于通过购买债券的方式来盘活这些沉淀资金。”汪丽娜说，由于国家开发银行发债是以国家信用作担保，成本低廉，地方政府也愿意选择国家开发银行贷款。

　　对地方政府而言，城市基础设施建设是其关注的重点。以往城市基础设施建设资金缺口的解决主要仰仗土地财政，在国家开发银行住宅金融事业部正式开业之后，这笔资金的来源将多出一种方式。

　　“这也就是住房政策金融的一大功能。”汪丽娜说，对国家开发银行来说，资金来源不是问题，而且经历了从政策性银行到商业银行的转型，国家开发银行在经营理念、专业能力上都有了提升，这也是选择国家开发银行探索住宅政策金融的原因之一。

　　不过，也有机构对棚户区改造的巨额资金投入表示担忧。

　　高通智库总经理兼首席分析师张宏表示，棚户区改造的投入中有一部分是需要回收的，这部分投入该如何循环？目前还看不到模式。

　　对房地产市场影响不大

　　尽管是住宅政策金融机构，但国家开发银行住宅金融事业部的筹备、开业，可能并不会对房地产市场带来太多直接的影响。

　　“更多的影响是间接的。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者，因为国家开发银行住宅金融事业部的出现，棚户区改造肯定要加速，会有一部分住宅需求转移到商品房市场上，因为棚户区改造需要一定的周期，改造过程中的居住需求会被释放。棚户区改造还会涉及资金补助，这些都有助于部分住宅需求的转移。

　　“对房地产市场，不会造成大的冲击。”张保国说，棚改项目会影响到很少一部分保障房和商品房之间交叉重叠的购房人群，但因为其有特定的供给对象，基本不会冲击到商品房市场。

　　张保国认为，棚改项目配建的商品房，体量并不大。因此，行业供求并不会发生明显改变。

　　在张保国看来，中国此前保障性住房投入远远不足，构建多层次住房保障和供应体系一直是政府力争实现的目标。中国版“住宅银行”启动，将形成“开发性住宅金融机构+个人公积金住房储蓄”的住房金融体系，有助于中国房地产发展逐步实现“多条腿”走路的态势。

　　值得注意的是，棚户区改造中既有保障的部分，也有市场的部分。

　　“很多棚户区都在市中心，其改造之后的市场价值很大，会不会就此形成除保障房和商品房之外的一种新的住宅形式？”张宏说。

　　汪丽娜也有类似担心。在她看来，我国目前的房地产市场已经出现结构性过剩的局面，新建住宅的成本显然要高于盘活存量的成本，如果能将结构性过剩的住宅转变成保障房，将会大大节省政府投入。在这个意义上，用于棚户区改造等保障房的投入恐怕还需要再计算。

　　汪丽娜的另一个担心是住房政策金融机构的运行，发达国家的类似机构是在二级市场运作，而我国则是在一级市场直接介入。

　　“从国外发展中国家的情况看，其住宅政策金融机构的运行大多都不成功。”汪丽娜说，根本的原因在于，政府在一级市场介入存在道德风险，低效、高成本都是天然的缺陷。

　　“结果是悲观还是乐观，取决于投资效率。”知名财经评论员叶檀对住宅政策金融机构的前景作出这样的判断。

　　她撰文说，她担心的是如果棚改无法获得实际经济收益，低效率与贪腐使基础设施投资边际效应下降为零，产业升级没有应声而起。那么结果将是政策性银行手中积攒大量坏账，不得不通过资产证券化等方式转移坏账，或者由财政注资。