“湘五条”来了 楼市将怎么走？

　　主持人语

　　7月底长沙取消楼市限购，8月中旬湖南房地产市场再出重磅政策。

　　前日，湖南省住房和城乡建设厅印发《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称“湘五条”），明确规定将从政府回购普通商品房用于保障性房源、异地购房者可申请公积金贷款、住宅产业化建设项目资本金监管减半等五方面促进湖南省房地产市场平稳健康发展。

　　“湘五条”政策对市场的影响有多大？下一步会如何落地实施？会刺激哪些人的购房欲望？尤其是面对即将到来的传统旺季“金九银十”，各开发商会借“湘五条”采取什么动作？本期广厦会客厅，我们邀请了几家知名开发商相关负责人，探讨新政下长沙楼市的走向。

　　市州在长沙置业需求或被释放

　　五矿地产湖南开发

　　有限公司副总经理 谢怡

　　个人认为“湘五条”出台更多是一种释放调控信号的行为。异地购房者可申请公积金贷款措施对市州在长沙的置业需求起到了释放作用，将起到积极去化库存的作用。同时住宅产业化资本金监管比例减半的政策倾向也体现了政府的一种导向。而回购普通商品房用于保障性房源对政府的管理能力和协调能力则是一项考验。

　　而进入8月长沙楼市则进入了一个政策调整爆发期，一系列的调整政策会释放市场上一定数量的购买力，但是目前长沙的库存货量较大，而小户型占比偏小，所以长沙楼市“金九银十”要好好把握，但不做过多期待。

　　政策本身对商业地产并无本质影响

　　华创国际广场营销总监 常金国

　　“湘五条”出台，限购松绑，房地产又成为当下的热门话题，是政府向市场释放的利好信号。当然，政策本身对商业地产无本质影响，就长沙一直以来的商业地产销售状况来看，写字楼也好，商铺也好，销售呈上扬趋势，政策出现松动，投资激情则更为高涨。

　　“湘五条”的作用力反映一是“群体心理”。投资客的士气会高涨起来，更愿意将资金投入地产，尤其是回报率更高的优质型商业地产，对商业地产是利好。其二是“城市向心力”。长沙要想步入千万级城市，提升城市的竞争力，打通一条顺畅的资金流势在必行，而政策的松动显然起到了助推作用。

　　提前申领预售证或加大交付周期内风险

　　湖南鑫远投资集团有限公司

　　项目开发管理中心总经理助理　　汪俊

　　政府回购普通商品房用于保障性房源，我觉得对解决长沙目前市场上的高库存量有很多好处。不过在价格方面开发商要考虑土地、建筑成本，到底政府会出什么价格，开发商能否接受还都是未知数。

　　“异地使用公积金”的政策现在也没有出台具体细则，在执行过程中如何申请贷款、额度多少、放款时间等都有待细化。虽然这是一条便民措施，对市场也传递诸多正能量，但还是要落实到执行层面。

　　“湘五条”对符合条件的公司项目建设资本金监管比例减半的政策，对企业前期投入是很大支持，利于企业资金回笼。不过这也存在一定风险，因为前期压缩后，会使得交付周期加长，市场上的波动、价格涨跌等不确定因素对客户和企业都会带来很多影响。

　　政策有利将带动普通商品房市场走量

　　长沙创远置业有限公司副总经理 贺兵建

　　我个人觉得政府回购普通商品房用于保障性房源这一政策是一个利国利民的政策，将市场闲置资源有效运用，理性地降低投资开发量，对盘活普通商品房市场起到有效的促进作用。对市场方面，将带动普通商品房市场走量，提高资金流转率，降低开发企业的财务运营成本，未来一段时间，长沙房地产整体将呈现量升价跌的趋势。

　　不过，“湘五条”对高端住宅的影响不大，未来的信贷走势将维持原来紧缩的态势，不会有松动。新一轮政策不会出现2009年房地产市场井喷的现象，2014年房地产市场的持续走低，是房地产市场回归理性的一个过程，是房地产企业核心竞争力的一次洗礼，这将是一场持久战。

　　从市场需求角度解除部分限购关卡

　　中海地产长沙营销管理公司副总经理 李伟棠

　　整体来说，比起长沙限购松绑，“湘五条”对房地产市场释放的信号更积极一些，展示了政府引导市场的一个方向。如果相应的细则能够出来，并且尽快实施，无疑对长沙楼市有所帮助。

　　回购商品房用于保障性房源，对棚户区改造来说，缩短了建设周期，并且能一定程度上保证房屋质量。同时，对下半年楼市去库存，也有一定的帮助。异地购房可申请住房公积金贷款，能吸引市州地区购房者来长沙看房，对中心城市的住房成交有利，说明政府的确是从市场需求角度考虑，解除了部分限制购房的关卡，有利于撬动购买需求。

　　而第三条，坦白说对新入市的项目帮助更大。但同时，提前拿到预售证，也意味着后续节点某种程度上的提前。

　　“湘五条”出台或消化刚需项目库存

　　湖南茂华置业有限责任公司副总经理 徐伯庸

　　政府回购商品房用于公租房和棚户区改造安置房，能够消化一部分刚需产品，去库存的意义是有的。但什么刚需项目能够进入政府回购的范围，现在还无法知晓。

　　由于公积金主要面对的是首套房置业者，所以异地购房者可申请公积金贷款这一条，意味着刚需的市州购房者可能会来长沙置业。目前，市州购房者可以占到项目销售的30%~40%，这条政策的出台能够继续释放刚性需求。

　　“湘五条”第三条主要是解决开发商现金流问题，但影响范围主要是信用等级评定为A级的开发企业，对中小开发商没太多意义。一方面，政策出台后将缩短开工到销售的周期，另一方面，资本金监管比例减半，不过长沙市获得诚信金牌称号的房地产开发企业，在获得称号一年后就可以享受“免控项目资本金”的优惠。

　　主 持 人：潘昭晖

　　文字整理：孙占锋 陈勇 张芳圆　张洋子 黄汝兮