今年的“金九银十”地产操盘手怎么看？(2)

　　“金九银十”带下半年楼市走出低谷

　　从6月份北京部分区域楼盘开始了明显密集的促销和降价，其中个别试水项目还出现了“日光盘”的情况。我认为在政策调控趋势不变的情况下，北京楼市刚需经过半年的等待，“金九银十”很可能会迎来新局面。

　　一、政策“托底”楼市，未来市场预期较为乐观

　　今年5月份，央行发布“央五条”措施，优先支持首套房贷。虽然不能说是“救市”，但实则产生了“托底”的效应。此后，北京、广州、深圳等城市的部分银行陆续下调首套房贷利率。各地限购松绑、政策微调、信贷放宽的预期是目前楼市变热的“源头”。虽然政策的微调不能对打破楼市僵局起到实时性作用，一旦在政策方面出现松动，可令市场预期变得更加乐观。

　　发改委提出，今年的经济增长可保持7.5%以上。政府拉动经济增长，其责任首先是保稳定，对房地产肯定是一个利好消息。

　　二、买房最佳时机来临，开发商“以价换量”现象将不复发生

　　在经历了连续14周的楼市调整期后，北京楼市在自住房成交和二手房市场客户回流因素的影响下，在7月份呈现明显反弹趋势。伟业我爱我家市场研究院统计，7月28日-8月3日，北京市住宅网签量为4918套，环比大幅增长120%，同比增长18.42%。纯商品住宅方面，7月第一周就实现了1014套成交量，环

　　比上涨19.7%。北京楼市成交重回千套规模，回暖趋势明显。迹象表明，下半年北京楼市基本趋稳，将进入回升周期。目前“快速出货”的房企实现回款后，必然将资金投入新一轮的土地购买，在目前土地价格未出现明显下调的情况下，这将意味着有可能花更多的钱却买到较差的地，企业风险较高。所以，下半年房企采用大幅降价的方式来进一步刺激销量的可能性较小。

　　三、未来去化库存是重点，买方与卖方市场的反转很可能在短期实现

　　今年春节后，北京商品住宅新增供应量整体呈放量供应态势，供应量持续保持高位。供应增加、商品房让利较多，这对于购房者来说无疑是个好时机。目前为了刺激市场，从6月开始已经陆续有低总价、低单价、首付分期、金融贷款优惠等多种促销政策出现。开发商的促销包括套现的需要都可能促使销量增加，但我认为房价不会有大起大落，市场应该不会过分地下降。

　　根据住建部要求，去库存成为下一阶段楼市调控重点，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积，因此商品房库存会继续在短期内进行快速消化。一旦库存量减少，房价一定会继续上涨，库存反而推高房价。而从商品住宅供应类型来看，6、7两月自住型商品房连续入市，商品住宅新增供应在近两个月出现连续减少，商品房销售在下半年将回暖。

　　三季度末四季度初有理由成为窗口期

　　上半年北京房地产市场经历了艰难的开局和惨淡的经营，这使得人们对于下半年市场的期待值更高，从而对于房地产市场怎么踢好下半场也更为关心。基于几个方面的考虑，我认为北京房地产市场不会有更糟的表现，而三季度末四季度初也有理由成为窗口期，是房企推盘、购房者入市的最佳时段。龙湖长城源著上周“日光”就是很好的佐证。

　　得出这种判断是基于对包括政策、金融、房企和购房者心态等四个层面的分析，而目前市场上不断回暖的成交数据恰好也正面佐证了这一观点。

　　首先，在国家对于房地产市场的宏观调控层面，纵观整个2014年，平稳的基调从未变过。期间不断伴随着限购松绑、不动产统一登记和农村宅基地确权等来自调控层面的试探，无不直接或间接地刺激着住宅地产的成交。当然，限购政策的稳定性，保证了北京市场不会出现大幅度成交涨跌的大前提。在稳定的基调下，目前楼、地两市的成交表现，都在政府的可控范围内，因而我们认为下半年楼市的调控很难再出新政策，而目前的政策环境有利于房企出货和购房者入市，这两个动作的交叉点很有可能就在第三季度末和第四季度初，也就是传统的金九银十。

　　另一方面，来自于金融层面的刺激，也使得房地产有回升的可能性。自今年年初以来，中国房地产开发投资增速持续放缓，上半年中国完成房地产开发投资4.2万亿元，同比增长14.1%，增速比第一季度回落2.7个百分点，但仍保持正增长势头。截至6月末，中国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额16.2万亿元，同比增长近两成，达19.2%，房地产贷款余额占中国主要金融机构各项贷款余额的两成。从个贷和开发贷的两个数据看，虽然金融机构对房地产市场的看空仍未完全过去，但来自金融层面的支持正在缓慢地作用于房地产。从北京地区来看，信贷政策放松的信号并不明显，从开发商的角度来说及时调整市场策略，把握自身推盘节奏才是最重要的。

　　对于房地产开发企业而言，保持高度的警惕性和积极的推盘意识也必然是下半年的主旋律。自今年上半年3月份以来，北京连续6个月推盘量超过30个，其中以刚需盘为主力。在自住房入市的冲击下，购房者观望情绪较为浓厚，跑量抢收成为开发商的营销策略，在楼市去化重压下，未来几个月京城楼市高位推盘的局面或仍将持续。

　　态度已经明确，那么影响企业下半年表现的就应该是推盘的策略了。从目前的成交表现看，中高端住宅将很有可能成为撬动下半年市场的活跃因子。自今年二季度北京逐渐放开5万元/平方米以上楼盘限价后，中高端楼盘相继入市。从市场成交的数据来看，7月京城共有11个中高端改善型项目入市，中高端楼市成交量开始止跌回稳，截至7月底，北京总价500万-1000万的产品共实现成交221套，与上月同期相比上涨35%，占全市总成交量7%，市场份额与去年同期相比提升2个百分点。而8月份仅在上旬又有7个中高端改善型项目入市，两个月累计向市场释放700多套房源，这不仅意味着开发商对改善型市场的信心逐渐恢复，甚至在今后的时间段里改善型产品将很有可能成为下半年市场成交的重要支撑点。

　　最后，支持窗口期盘点的还有一个举足轻重的群体——购房者。虽然回顾近几年北京市场在9、10月份的市场成交情况，“金九银十”的黄金效应正在逐渐减弱。这是因为自2008年以来，在连续数年楼市火爆的市场条件下，开发商在这两个传统月份的促销动作几乎绝迹。今年则不同，无论是来自价格方面的直接降价，还是来自优惠层面的不断叠加，在购房者观望态度浓厚的大背景下，房地产企业在刺激成交方面表现异常积极，这种积极的态度将很有可能在“金九银十”得到反馈。

　　综上，我们对于后市的判断还是持谨慎乐观的态度，但我们相信北京市场已经劫波度尽，前途仍然光明。