郑州再现新"地王" 业内预估售价或超4万元

　　昨日郑州东区龙湖CBD副中心又拍出新地王，一块约67.7亩的商住用地，由河南省豫农置业有限公司以11.54亿元拍得，单价达到1704.8万元/亩，楼面价17041.001元/平方米，成为郑州新“双料”地王。

　　新地王产生，距离8月6日郑东龙湖CBD副中心拍出地王仅两周时间。

　　郑州又出“新地王”

　　今年2月19日，河南天邦置业拍得郑州信息学院路西博颂路南河南警察学院北院地块，总价79593万元，折合每亩1550.4万元，成2014年郑州首个地王。

　　6月5日，郑政东出(2013)24号地块被河南中盟地产有限公司以2.883亿元的总价摘得，并以14006.4元/平方米的楼面价和1587万元/亩的单价创造了郑州新的“双料”地王。

　　8月6日，郑州国投置业有限公司竞得郑政东出〔2014〕6号地块，楼面价16143.46元/平方米，每亩1614.32万元的价格，再次刷新郑州每亩地价、楼面地价，成为新的“双料地王”。

　　昨日上午，经过近5个小时、92轮竞价，位于郑东新区CBD副中心区域、郑州朝阳路九如路口附近的郑政东出【2014】7号地，以11.54亿元由河南省豫农置业有限公司竞得，地块面积约67.7亩，折合单价1704.8万元/亩、楼面价达17041.001元/平方米，溢价率128.92%。此次拍卖刷新了8月6日郑州国投置业有限公司创造的“双料”地王纪录，摘得郑州新地王桂冠。

　　6月份、8月份的三块新旧“地王”，加上2012年7月由郑州市轨道交通有限公司以5.29亿元、单价936万元/亩、楼面价8260元/平方米竞得的楼面价地王;2012年9月郑州市高择置业有限公司以15.1015亿元的底价竞得的“总价地王”，龙湖CBD副中心片区已诞生五个地王。

　　将开发洋房或别墅

　　土地挂牌公告显示，该地块为商住用地，出让权限70年、限高18米、容积率不得大于1.5、绿地率要达到35%以上。

　　同致行郑州公司副总经理曹庆伟分析，此次拍卖的地块与8月6日地王地块参数上很相似。根据现有参数限定，未来开发方向只能规划为洋房或别墅类的豪宅产品。由于楼面价高达17000元，预计综合成本3.2万元~3.5万元，销售均价或过4万元。

　　曹庆伟分析，龙湖地区是郑东新区现在唯一的尚未完全开发的功能片区。龙湖作为整个郑东新区规划中的点睛之笔，它的价值显而易见。未来龙湖地区房价升值空间不可估量。

　　未来该区域将成为郑州售价最高的高端住宅区域。预计环湖外侧房价每平方米至少2万元，环湖内侧房价每平方米则在3万元以上。目前周边仅有龙之梦项目入市，预计集中入市需3年左右的时间。

　　RET睿意德郑州公司策略顾问部高级分析师王天翼认为，郑州龙湖CBD副中心地王频出，对整体土地市场及房价影响有限。CBD副中心的区位优势明显，而目前郑州中心区刚需、刚改项目还存在“万元单价天花板”，除非有显著的溢价点，否则开发商不会贸然竞拍无特色的高价地。而针对改善型项目，因总规模占比较小，高地价、高房价出现区域集中，不会对整体市场平台产生冲击。

　　公开资料显示，河南省豫农置业有限公司(以下简称“豫农置业”)成立于1993年3月，为河南省农业综合开发公司的全资子公司，其前身为河南省经发房地产开发公司，2014年4月变更为现名。豫农置业成立二十多年来，开发完成了“金色年华”、“金领时代”等项目。

　　其母公司河南省农业综合开发公司系河南省人民政府授权经营的省属国有投资公司，也是省内唯一一家农业类专业性投融资主体。河南省财政厅履行河南省农业综合开发公司出资人职责，管理并全额持有其资本金。

　　高铁时代郑州区位优势明显

　　接连两次地王均具有国有企业的背景，不禁引来业界人士的猜疑，土地竞拍，政府频频出手参与是否有自导自演之嫌?

　　永威置业副总经理马水旺表示，买地对国有企业来说，等于把钱从左边兜里掏到右边兜里，而私有企业却不是这样。

　　还有观察人士认为，之所以出现这样的情况是政府有意推高某片区房价而做出的示范信号。

　　而也有分析人士表示，高铁时代，郑州区位优势甚至优于北京，到武汉、石家庄、杭州、上海、北京等城市基本在3小时左右，郑州铁路物流优势日益突显。铁路物流占据优势的同时，航空中转站的地位也就呼之欲出，航空与铁路可以实现无缝对接。今年上半年，郑州机场客货吞吐量增速在全国前20大机场中均居第一。FedEX、TNT、UPS等国际物流巨头齐聚河南;苏宁郑州物流基地动工、顺丰速递与航空港区签订协议、京东投资30亿元在高新区建中原运营中心，这些都将会带来大量中产收入移民形成刚需。连续出现国企背景的地王可能只是巧合。

　　8月将产生第三块地王?

　　河南商报记者从中国土地市场网了解到，8月29日郑州还将网拍一块郑东新区龙湖片区的商住用地，郑政东出[2014]8号地。这块地与此次地王7号地仅一路之隔，总面积约95.6亩，限高24米，容积率不小于1.7。起拍价77430万元，合单价约809.9万元/亩，高于本次地王的起拍单价744.75万元/亩。业内人士认为，以此前经验来看，8月末这块土地很可能再次刷新郑州地王纪录。