7月郑州楼市小幅波动 商业地产去化周期增长

　　尽管进入传统淡季，但郑州市场似乎并不平静，限购取消、营销手段翻新等热点频现。克而瑞信息集团刚刚发布的7月份郑州房地产市场月报显示，郑州商品房市场出现了小幅的量升价降。

　　8551元/平方米，商品住宅相对平稳，去化周期10个月

　　7月商品房市场整体稳定，成交有小幅的量升价降。供应93.45万方，环比下降12.42%，同比上升24.11%;成交65.35万平方米，环比上升12.44%，同比下降5.73%，供求比1.43。全市商品房成交均价为9687元/平方米，环比下降4.63%。

　　其中，商品住宅供应74.57万方，环比下降16.78%;成交52.98万方，环比上涨16.79%，供求比1.41。全市商品住宅成交均价为8551元/㎡，环比下降0.60%，同比上涨4.07%。成交面积区域前三分别为高新区12.32万㎡、金水区8.83万㎡ 、中原区7.18万㎡。

　　截止到7月底，郑州市商品住宅市场存量为505.95万方，去化周期约10个月;较今年上半年去化压力无明显变化。

　　2011年限购市场销量跌入低谷，去化周期在年底达到顶点;在以价换量促动下，2013年下半年市场形势明显好转，库存压力明显缓解;今年上半年存量上涨，去化压力明显加大。

　　7月共供应11幅土地，供应总占地面积65.98万㎡，环比6月下降38.87%，总建筑面积146.19万㎡，环比6月下降66.5%。7月推出的11块土地中，包含郑东新区2块土地，且均为住宅用地，占地面积达10.89万㎡。

　　7月郑州共成交35幅土地，总占地面积106.77万㎡，环比6月上涨409.64%。主要集中于二七区。

　　成交量最高：高新区;成家均价最高：郑东龙湖

　　在商品住宅的成交产品面积上，7月刚需占比小幅增加，90㎡以下刚需产品全市成交占比56%，环比上升2.0%，140~180㎡二次改类产品占比减少。

　　首次置业以及首次改善类产品本月全市成交占比80.8%，主要来源于万科城(5.48万㎡，588套)、阳光城(3.14万㎡，333套)、金成时代广场(2.80万㎡，371套)。

　　120~140㎡及140~180㎡面积段成交均价环比下降，180㎡以上面积段延续上月上涨趋势，环比上涨8.16%。而180㎡以上面积段成交均价上涨，其最主要原因是在该面积段有郑州万达中心(39套，16874元/平方米)、建业天筑(19套，24019元/平方米)以及普罗旺世(13套，14836元/平方米)这几个项目备案。

　　7月份成交量第一为高新区板块12.32万㎡，成交均价最高为龙湖块20211元/平方米。成交面积前三板块分别为高新区板块、东南板块、中心区板块。成交面积方面，以上三个板块的主力成交均集中在90㎡以下这一面积段;成交单价方面，高新区、东南这两板块均集中在7000~9000元/平方米单价段，而中心区板块则相对分散，特别是5000~7000元/平方米、9000~11000元/平方米这两个单价段成交较多。

　　7月商品住宅成交金额排名前三项目分别为：万科城4.28亿元、阳光城2.44亿元、金成时代广场1.53亿元。

　　商业存量上升

　　去化周期为63周

　　在商业地产方面，7月份，供应上升，成交量及成交均价下降。7月商业供应15.32万㎡，成交3.47万㎡，供求比4.42;成交环比下降28.84%;成交均价17527元/㎡，环比下降19.49%;

　　商业供应主要是金成时代广场、阳光城、正商蓝海广场放量;成交则主要是SOHO新干线、升龙城为主要支撑。截至2014年7月，商业存量达332.53万㎡，商业存量逐渐上升，去化周期小幅增涨，去化周期为63周。

　　办公市场供应3.56万平方米，环比下降20.15%;成交8.91万方，环比上升12.90%;成交均价13395元/㎡，环比上升12.36%。

　　办公供应仅有正商蓝海广场(3.56万㎡)放量;成交则主要是绿地新都会、绿地中央广场项目为主要支撑;目前郑州办公成交主要集中于郑东新区，7月份郑东新区办公成交占郑州市办公总成交的60.5%。2013年办公项目集中入市导致存量大幅攀升，2014年办公存量开始缓慢下降，截止7月底办公存量为226.75万㎡。