济南刚需盘不在一枝独秀 改善型产品舞动市场

　　一直以来，刚需产品与刚需客户一直是济南楼市的重要构成，为适应市场，开发商也纷纷调整产品供应结构，以低总价、垫首付等字眼吸引刚需族的关注。近期，随着限购取消，重汽1956、中润世纪中心、黄金御园等项目的热销，改善型住房产品在市场占比越来越重。

　　住宅市场一般划分为三家天下：刚需、改善、高端，划分依据价格、地段和产品品质等指标，从低端到最高端，每个市场各具其特色。但在济南市场上，刚需与改善的划分并不明显。有业内人士表示，在各统计机构的报表中，一直以来改善型住房的销售为“刚需数据”贡献不少。根据克尔瑞机构数据显示，今年上半年各区域排行前五名的楼盘几乎是两室、小三室的刚需房源，销售冠、亚军由万科城、保利华庭夺得。记者了解到，化纤厂片区的楼盘价格在9000-10000元，按照一套面积100㎡的房源计算，总价为90-100万元，而这个价格在西客站片区或唐冶片区，可以买到一套130-140㎡的房源，因此在项目定位上，不少项目代理公司给这个片区定位为“刚改”房，改善型需求正在演变成购买力更强的“新刚需”。

　　做建材生意的刘女士今年在万科城购买了96㎡小三室，这已经不是她首次置业，而是改善型住房的选择。她认为化纤厂片区的配套、小区的物业是她比较中意的，虽然户型面积不大，但是设计非常合理，准备在这里长期居住。“平时推出的刚需房源中，有不少购买二套房的客户来咨询。”某楼盘项目负责人介绍。

　　“这个区域的楼盘比较多，以后对商业的需求会非常大，现在认筹阶段就有不少客户询问楼盘周边的门面房。”花园小镇置业顾问介绍。据了解，花园小镇自认筹以来的几次蓄客活动，都取得不错的效果，产品包括80㎡带双阳台，90㎡的经典三室，136㎡实用四室，改善型房源占总房源的40%，同样作为化纤厂片区的泰跃赫府项目，也推出部分改善房源，目前认筹状况不错。

　　目前市场上改善型产品供应量逐渐走低，但需求却很旺盛，导致改善型产品更加“抢手”。鲁邦奥林逸城在户型选择一直是搭配销售，项目营销负责人田经理介绍“112平米的两室房源卖的最好，价格在8600左右，去年开盘不久就卖完了。改善型房源一直卖的不错，主力户型面积有136、160、193平米。刚需与改善型房源搭配销售，客户的选择余地更大。”据了解，鲁邦奥林逸城由中铁十局和青岛一建施工建设，产品品质更硬。相对于刚需，改善型住房购房者更注重居住品质。

　　处于同一片区的重汽1956开盘也取得不错的业绩，8月16日首次开盘，短短2小时劲销两个多亿，整个小区包括2栋高层、6栋小高层、2栋多功能会所组成，52-79米楼间距，90-190平米的户型区间，满足了部分精英阶层的居住需求。

　　尽管近两个月楼市处于调整期，但依旧有不少活跃的楼盘。今年4月，黄金99大型人文社区升级力作——黄金99御园所推90-200㎡全新产品，3小时劲销5亿，为黄金99项目在2014年赢得了漂亮的开篇。7月中旬，中润世纪中心首推150㎡、200㎡房源，受到改善型购房者的广泛关注。

　　改善型楼盘的热销，也折射出市场需求的旺盛，正如一位改善需求购房人的直观感受：新房市场以刚需为主，适合改善的房子不算多，不是品质不够，就是地段太差，或者价格过高，一旦出现合适的改善型楼盘就得赶紧出手购买。

　　(楼市记者刘亚伟)