下半年大批纯新盘争做全能中小户型

　　三季度开始，一大批预备入市的纯新盘将浮出水面。主打中小户型的纯新盘将越来越多，一些高价拿地的项目也推出了“全系三房”、“全能户型”等刚需产品。值得注意的是，今年3月份南京才出让首幅“9050”地块。而年内入市的新盘都在此之前就已拿地，市场环境成为开发商改走中小户型路线的主要原因。

　　纯新盘主推中小户型“全能”成卖点

　　业内统计显示，近一个月南京楼市将有10多家纯新盘面市，上市量超过3000套，而其中大部分项目首批推出的都是中小户型房源

　　这其中，位于浦口新城的正荣润江城首批将推出89-143平方米四种刚需刚改户型，最大面积的户型仅比“邻居盘”雅居乐滨江国际在售的最小户型多出15平方米左右；城南的4家纯新盘，除长发都市诸公外，其余3家都将主推中小户型，位于铁心桥的莱蒙水榭阳光首批已推出76、89平方米的刚需户型，位于南站万科新都荟，也主推90、115平方米的三房，板桥新城的富力尚悦居项目户型包含89、104、116和131平方米四种精装修户型，中小户型超过半数。另外位于仙林的中天铭廷首批也将推出95平方米的2+1房。

　　伴随中小户型竞争激烈，前两年兴起的“少一室不如多一室”的概念又被开发商运用得炉火纯青。正荣润江城89、107、134、143四种户型被标榜为实用率超九成的“全能三房”，每套都会赠送9—12平方米的改造面积。南站板块的万科新都荟也宣称要打造“全能三房户型”，90、115平方米户型各占一半。新城仙林湖地块项目日前也确定案名为“新城香悦澜山”，据悉项目全部为高层和小高层，户型面积83-138平方米，开发商宣称将以“户型专家”手笔打造实用产品，对此有业内人士预测，以此前新城项目的特色看，未来有可能出现“全系4房”。

　　在售楼盘中也有不少加推中小户型房源，如江宁板块的翠屏诚园80-139平方米的户型不论面积大小全部做成3房。万科金域蓝湾也推出了最后一批90平方米刚需户型。板桥的金域华府此前也刚推出69、89平方米的挑高中小户型。

　　开发商高价拿地纷纷转做刚需

　　记者了解到，下半年首批入市的纯新盘拿地成本都不低，正荣润江城所在的地块去年拿地总价21亿元，楼面地价高达7973元/平方米，比此前雅居乐7813元/平方米的楼面价还高；中天铭廷所在的G51地块楼盘价10259元/平方米，是地价破万的仙林“地王”；富力尚悦居所在地块楼面价5459元/平方米，比周边地块高出近2000元/平方米，也是板桥“地王”。莱蒙水榭阳光所在地块楼面价8503元/平方米。这些高价地块上诞生的项目，如今已纷纷摒弃产品“高大上”定位走上刚需路线。

　　伴随下半年来临，又有越来越多的高价地块早早放出做中小户型的风声。去年11月，北京金隅以16979元/平方米的楼面地价拿下河西中部G75地块，成为南京的单价地王，周边更是被大户型楼盘所围绕。不过北京金隅内部人士对记者透露，该地块目前已确定将做中小户型刚需房。

　　此外，由上坊“地王”打造的中粮鸿云项目，未来面市的主力户型也是74平方米两房和91平方米三房两种，附赠10-12平方米不等的空间。以8.9亿拿下江宁大学城地块，楼面价达8326元/平米，成为江宁“地王”的弘阳上院项目，最新公开的主力户型也有77平方米三房和94平方米的四房，复地卡子门项目已确定案名为“复地宴南都”，预计下半年首推300套房源，业内消息称主力户型也包括90平方米的刚需产品。仁恒江心洲项目“仁恒绿洲新岛”也传出包含约93平方米的实用户型。“地王”云集的城北更是有多家新盘准备做刚需产品，昆仑沃华置业拿下的2块地将整体打造为纯新盘“悠山醉月”，主力户型预计在80-120平方米，金浦御龙湾一期也包含刚需高层户型，即将入市的中铁建青秀城项目也将定位刚需产品。

　　1-7月100平方米以内住宅成交占到近6成

　　网上房地产显示，今年1-7月份南京全市成交的40344套住宅中，80平方米以下的住宅成交达到8648套，约占成交总数的22%。80-100平方米住宅成交达12844套，约占总数的32%。两者合计占到上半年成交总数近6成。值得注意的是，越是楼市销量遇冷的月份，中小户型的成交就越是起到支撑大市的作用，在销量下滑的5月、6月和7月，80平方米以下小户型住宅连续3个月成交均超过1100套。

　　另一方面，南京楼市的中小户型却出现严重供需倒挂，部分板块小户型一房难求。业内专家表示，今年大量纯新盘尤其是“地王盘”纷纷主抓中小户型，而很多都是在“9050”土地新政之前拿的地，走中小户型路线很显然是市场这只“手”在起作用。首先，高价拿地成为今年上市的很多纯新盘的主要压力所在，其次，中小户型供应存在缺口，也为开发商走产品差异化路线提供了有力基础，下半年纯新盘之间的竞争，将通过产品优势和价格低开两方面来体现。