上市房企半年报"貌不惊人" 四季度或全面跑量

　　楼市低迷对房企业绩的影响已然显现。截至本周，沪深两市已有84家房企发布半年报或中期业绩预告，从数据来看，房地产行业的盈利空间正在收窄，房地产上半年业绩普遍不太理想。同花顺数据显示，截至8月20日，58家上市房企公布2014年半年报，其中25家营业收入增长率为负，17家公司营业收入和利润同比双降。
　　中国指数研究院华中分院市场总监李国政分析，土地、人工等成本持续升高，而房价维持平稳，导致房地产行业利润逐步压缩。尽管有越来越多的城市加入放松限购的大军中，并带动7月成交量环比增长，但从同比来看，楼市成交仍然处于较低水平。“大部分企业完成年度销售目标的可能性越来越低。”中原地产分析师张大伟表示，在目前政策环境趋好但信贷环境尚未明显好转的前提下，以价换量、加快周转，消化库存仍将是主要策略。
　　整体平淡
　　同花顺iFinD数据显示，目前披露中报的84家A股房企上半年实现营业收入1872.77亿元，同比增长11.2%；实现归属于母公司股东的净利润201.21亿元，同比下降3.7%。相比之下，去年上半年房企的业绩增速曾达到30.8%。
　　数据显示，在上述84家房企中，有40家房企上半年实现业绩增长或扭亏，占比不足半数，仍有16家房企上半年业绩亏损。首开股份、顺发恒业、万业企业等6家房企上半年业绩实现翻番。
　　从盈利规模看，万科仍是已披露中报的房企中净利润最多的一家。公司上半年实现归属于母公司股东的净利润48.09亿元，同比增长5.55%。华夏幸福则超越招商地产位居次席，公司上半年实现净利润23.01亿元，同比增长30.06%。招商地产实现净利润17.85亿元，同比下降30%。
　　除中报外，目前还有14家房企披露了三季度业绩预告，其中仅有6家公司预计前三季度业绩增长或扭亏。继中报取得91%的业绩增速后，中天城投预计前三季度实现净利润11.58亿元-14.47亿元，同比增长幅度为60%-100%。天保基建也预计前三季度业绩增长85.06%-117.72%。而滨江集团、金融街、南国置业则预计业绩出现下滑。
　　信贷影响大
　　房企因资金问题多与银行联系紧密，而银行信贷的变化，也会对房地产行业企业影响巨大。
　　央行数据显示，7月份人民币贷款增加3852亿元，同比少增3145亿元，创下2010年以来的新低。当月的社会融资总量也仅2731亿元，创下近年以来的最低值。这个令人瞠目结舌的数据引发各界解读。今年上半年，社会融资规模为10.57万亿元，比去年同期多4146亿元，为历史同期最高水平。截止到6月末，广义货币（M2）余额120.96万亿元，同比增长14.7%，增速分别比上月末和去年末高1.3％和1.1％，创一年内新高。其中，6月份贷款增量达到1.08万亿，明显超过各界预期，也直接推高信贷余额增速回升到14%的水平。
　　在信贷扩张的周期中，房地产业投资需求受到刺激，开发商负债增加，同时过剩的流动性推高了土地、库存、在售楼盘等资产的价格，行业繁荣正向强化，温和通胀刺激了信贷进一步扩张，放贷主体意愿增强，投资需求大幅增加，开发商大举负债，各种资产价格大幅上涨；正反馈日益强化，但受限于人才与自然资源有限，导致了所有要素资源的全面飚升，在房地产市场上表现为资金蜂涌，地王频出，各项成本增加，并最终导致通货膨胀恶化；当央行为控制通胀，收缩流动性时，信贷扩张终止并进入紧缩周期时，投资需求、消费需求下降，资产价格出现下跌，对信贷市场形成负反馈，放贷主体意愿下降，房地产市场开始去杠杆化，企业进行债务清算，并在随后进入库存抛售阶段，各种要素价格全面下跌，行业步入萧条，同时等待另一个信贷扩张周期的到来。
　　可以预见，三季度的市场表现仍取决于信贷市场，而四季度，随着“年关”来临，二三线产能过剩的房地产，库存抛售将见分晓。
　　四季度房企仍需“快跑”
　　国家统计局近日所公布的2014年上半年GDP初步核算情况显示，房地产业在整个GDP核算中的增速处于第三产业中最低的一个行业，增长2.5％，并且也十分罕见地低于第一产业农林牧渔业3.9％的增速。而在2013年的GDP核算中，房地产业以6.6％的增速处于第一产业和第三产业的住宿和餐饮业之上。
　　安信证券首席经济学家高善文对此表示：“就全国范围而言，房地产市场去泡沫、去库存的过程已经开始，并将在未来3-5年内加快进行，在这种背景下，局部地区的市场崩塌和债务违约应该是难以避免的。这种变化还将迫使房地产新开工和投资活动长期处于非常低的水平，其中新开工面积也许接近零增长。这将给地方财政收入、相关产业链条上企业的需求和投资活动带来严重影响。”
　　在如此环境之下，房企在四季度或将全面开启跑量模式。
　　上海绿地集团公司董事长张玉良表示：“四季度市场或将逐步趋稳。中长期看来，房地产行业仍有空间，下一个10年对中国房地产企业来讲仍然会是一个比较有利的发展时期，应当珍惜机遇。”
　　住建部政策研究中心主任泰虹也表示，房地产的成交面积、成交额，两个指标双双出现了负增长，尽管如此今年的房地产市场仍然是调整，而不是崩盘或者是暴跌。