上海楼市进入阶段性调整期 部分房企"以价换量"

　　上海楼市进入阶段性调整期，部分房企采取以价换量策略促销措施，个别楼盘甚至出现超30万元的降价幅度。对此，沪上房地产分析师表示，楼盘降价是房企短期的让利行为，或将成房企促销常态。

　　个别新楼盘大降价

　　网上房地产数据显示，普陀区大真如板块某楼盘最近一次预售证报价约为每平方米52000元，而8月成交均价仅36985元。今年4月，该楼盘成交均价为42267元，8月份的成交均价已是今年以来最低点。以在售的86平方米两房为例，以8月成交均价计算，比开盘时降了40余万元。

　　在嘉定，位于南翔地区的某楼盘在成交价格上也出现较大跌幅。网上房地产数据显示，该项目最近一次预售证开盘在2014年3月，最低报价每平方米23100元，最高报价27700元。该售楼处工作人员表示，88平方米精装实用三房总价165万元起，而数据显示7月份成交均价20450元每平方米，套均价格192万元，价格相差近30万元。

　　新增库存创6年新高

　　据德佑地产市场研究部监控数据显示：截至8月25日，7月与8月，全市商品住宅供应量为162.1万平方米，成交量为116.2万平方米，新增库存为45.9万平方米。从近五年情况看，七八月份的供应量呈逐渐上涨的趋势，尽管今年楼市低迷，但开发商保持着相对较高的推盘热情，推盘量为五年来同期最高。与此同时，今年夏季的成交量却乏力，导致新增库存创下6年来的新高，不少项目的去化速度明显减缓。

　　市场监控数据显示，2014年7月1日-8月25日，各面积段的月均成交量较今年上半年和去年同期出现了全线下跌。面积在90-120平方米之间的商品住宅跌量较为明显，较今年上半年月均成交量减少了1.3万平方米，其次120-140平方米之间的商品住宅跌量也较大，较上半年月均减少0.9万平方米，而90平方米以下的与140平方米以上的情况相对较好。德佑地产市场研究部总监陆骑麟分析道，90-140平方米之间的商品住宅的购买对象往往是改善型的购房者居多，这类购房者往往是“以小换大”。一旦在置换的过程中，小房子不能出售到自己的心里价位就会选择等待，从而影响大户型的交易量。

　　降价或构筑抄底机会

　　从今年7月份开始，上海周边城市陆续对限贷、限购进行松绑，对上海的楼市也产生了一定的影响。易居房地产研究院研究员严跃进表示，部分购房者的心态是，既然周边包括杭州等城市在降价，那么上海也可能会降价，观望的情绪加重，导致入市的意愿降低。若楼盘没有实质性降价，看房爽约的现象也很普遍。

　　部分楼盘出现降价，业内人士给出了多种解释。一种说法认为，降价说明未来上海楼盘还有一定的降价空间，持币观望依然是好策略；不过也有人建议，目前的降价是一次抄底的好时机，并不存在继续降价的可能。此外，部分新楼盘推出降价等措施，对于市场的震撼力相对较大，购房者也会积极关注，以此增加购房者的购房意愿，这或将成为房企促销常态。

　　对此，严跃进表示，降价楼盘可能向购房者传递这样一种信号，即目前的降价机会是短期的让利行为，恰好构筑了一个抄底的机会，购房者如果继续观望而不入市，可能会错过最优的购房时机。