番禺二手房：大盘名盘降幅达两成

　　番禺楼龄较短的二手房加上各种税费和佣金，价格往往高过在售的一手房

　　文/图 羊城晚报记者 陈玉霞

　　番禺信业尚誉推售新货，带装修均价1.4万元/平方米，该区域还不少推售针对年轻买家的公寓，特惠价格低于1.1万元，让二手房产经纪大呼“惨上加惨”，主要原因是近半年番禺二手住宅交易量不断下滑，而新货继续走低价路线，导致二手买家大量流失。

　　业内人士介绍，与萝岗、南沙、增城等外围区域的二手市场相比，番禺的二手楼市具有盘源多、配套成熟、离市中心近等优势，原本也是二手交易量的大户，但受一手住宅促销影响，二手盘源已降价成风，哪怕是星河湾、祈福新村、丽江花园、自在城市花园等名盘大盘，也都纷纷出现了降价15%左右才有成交的现象。

　　现象1

　　不少店铺零成交

　　8月21日，满堂红地产经纪阿威发微信大吐苦水：“神啊，求求你赐我一张单吧，已经快一个月没开单了！”记者致电询问，所在的沙湾分店，7月份没有成交一个买卖单，而在8月成交了两个租单，买卖单至今为零。不少经纪表示，这样的情况一点都不奇怪，就算是祈福新村，一样出现零成交的状况。

　　番禺二手住宅成交的惨淡，也可以从成交数据得到印证。阳光家缘数据显示，7月份成交量6.71万平方米，6月份9.87万平方米，若以套数来计算，这两个月的成交量为661套、961套。与一手住宅的成交量相比，则显得更加难看，7月份一手住宅成交量为11.52万平方米，6月份为19.39万平方米。对比之下，二手住宅的成交量只是一手的58%、51%。

　　而在整体大市向上的年份，二手成交量往往可现与一手成交量平起平坐，甚至还要高，满堂红市场研究部刘镜棠表示，二手地铺出现零成交的情况，与整体市场低迷有很大关系，也和很多经纪转向一二手联动、以销售一手房为主业务有关。

　　现象2

　　降价幅度达两成

　　市道好的时候，知名社区的中小户型单位放盘一周，一般都能成交，但现在不少放盘三五个月也无法成交，中原地产祈福新村分行高级营业经理李丹丹介绍，祈福新村自住型的业主一般心态比较强硬，宁可转租也不愿意降价出售，但这个小区也有很多投资型业主，担心后市继续走弱，加紧出售手中的二手房，甚至不惜降价10%或更多。两个多月前，该社区有一业主出售60平方米的小单位，放盘价90万元，约1.5万元/平方米，“这种小单位以往是属于短时间可清仓的笋盘，但业主已降到80万元，还是没有人接手。”据介绍，该分行所处的钟村二手板块，近半年来二手成交价格下降现象比较明显，降幅在10-20%。

　　刘镜棠也表示，从满堂红成交数据来看，番禺二手房降价明显，“市桥沙湾板块跌势最为明显，主要盘源有广州亚运城、祈福水城、华景新城等，今年年初二手成交均价约13240元/平方米，近期约10359元，跌幅约27.8%；钟村-南村板块年初时成交均价约16977元，近期约15936元，每平方米降价1041元，降幅约6%。”

　　而星河湾等定位较高的物业近期也出现降价成交现象，中原地产星河湾营业经理曾庆伟介绍，近期成交一套电梯低层的141平方米的三房两厅，南北朝向设计，楼龄10年左右，原来放盘价350万元，最终成交价降到300万元，降幅约14.3%。刘镜棠说，满堂红近期成交了两套单位，其中一套是303平方米的大户型，业主希望以800万元成交，最终成交价666万元，降幅为16.8%。

　　原因分析

　　双重夹击：限购与一手抢客

　　番禺二手房降价成风，根本原因在于需求减少，这与限购政策有很大关系，满堂红市场研究部高级经理周峰认为，“穗六条”的限购令将非广州户籍人士的购房门槛提高了很多，要求他们缴纳社保的期限从1年延长到3年，就导致很多需求被阻，在满堂红成交的非广州户籍买家占了六七成，番禺也是非广州户籍人口最为集中的区域之一，限购导致二手需求锐减五六成。

　　此外，众多一手盘源降价促销，分流了不少原本打算在二手市场入市的买家。合富房地产经济研究院院长龙斌表示，外围新盘低价或实质性让利，对二手楼市产生较大冲击，分流了不少“刚需”买家，在萝岗表现如此，在番禺也是一样。以亚运城为例，山海湾组团清货价格9800-12500元/平方米，而该盘媒体村的单位，即便以当初入市的价格甩卖，价格在1.2-1.3万元，但物业房产证未满5年，再加上中介佣金等，它的二手价达到1.5万元，与促销的山海湾价格相比显然没有优势。再如祈福新村附近也有不少一手楼盘在售，其中有年轻买家喜欢的LOFT公寓，促销价1.1-1.2万元，比祈福新村较新组团1.5-1.8万元的二手售价也便宜不少，就连祈福新村也有推一手特价单位，最低1.4万元。相对来说，价格更实惠的一手新房自然更受欢迎，二手买家转向一手市场就在情理之中了。