番禺社区商业中心：既补配套 也转电商

　　剑桥中心立足于所在小区和附近的消费人群

　　上周，雅居乐·剑桥郡内3.7万平方米的购物中心——雅居乐·剑桥中心开始登记，而去年年底，祈福新邨的70万平方米的商业体也已动工，但实体零售企业关门声不断。戴德梁行的数据显示，截至6月30日，今年主要零售企业在国内共关闭158家门店，其中百货12家，超市146家，远超去年全年的35家，番禺楼盘的商业中心仍有出路吗？

　　关键怎么转型

　　电商的迅速发展，使传统商业面临很多的新问题，也促使实体商业进行变革，戴德梁行商业地产部主管及高级助理董事伍林认为，实体商业不是没有出路，而是怎么转型。

　　第一个变化是服务半径。“实体商业的消费模式正在转变，原来很多都是大型集中式的商业，服务于整个城市，但随着城市发展步伐的加快，慢慢变成分散式消费，更多的人选择就近消费。

　　第二个变化是价格。“消费者在实体商业购物时很在意价格，哪里比较便宜就去哪里，特别是生活必需品，但在很多人的生活已摆脱了这种方式。”伍林认为，能生存得很好的商业项目，首先要找好定位，未来更需要在品质上找到突破口，找到自己的核心组合，因前瞻性而吸引消费者而不是跟风。

　　第三个是配套功能。“以前购物中心可能什么商品都有，现在变成场景体验，到实体商业中消费的人，更加多地希望消费环境能让自己有不同的体验，未来无论购物中心还是主题式的商业，都会在情景上下足工夫。”

　　第四个是错位经营。“原来商用物业的同质化很严重，像广州最大的两个商业中心，一开始品牌的重合度最高时达到60%，最新的数据不足10%，入场的商家很在乎商场的组合，找到自己的个性化在哪里，有自己新的吸引点。”

　　关注辐射能力

　　电商也有短板，就是离家门口的“最后一公里”，往往存在很多诸如派送不便、无人接收等问题，顺丰“嘿客”等悄然布局家门口，正是电商试图对这个问题作出解答。

　　广东财经大学流通经济研究所所长王先庆认为，这恰恰是实体商业特别是社区实体商业的机遇，番禺出现这么多社区商用中心也有这方面的原因。“城市发展一直处于动态的变革，初期是一个积聚的过程，中期意味着从郊区到城市中心转移，后来积聚到一定程度向外扩散，城市开始是生产中心、商业中心，未来是信息中心、交通中心，意味着商圈的变革和消费方式的变革。前者由集市型商圈转化为都市型商圈，一直到最后的生活型商圈，不再追求到城市中心消费，而是追求情景和体验，还有便利，形成商业副中心，包括居住区内的商业中心。”

　　雅居乐·剑桥郡内的烽禾影城今年4月开业，总经理马旌航介绍，平均每月人流量在两三万，但小区居民占比不到10%，多数来自华南板块其他地方。

　　社区商业兴起

　　王先庆认为，新兴的商业需要强调商业生态链，“以客村珠影商圈为例，近10年的成长让它成为日人流量15万左右的市内二级商圈，相对于天河路商圈、珠江新城商圈，形成良好的业态补充，并以地铁为核心的交通枢纽，推动服务业的转移，经历了三四次的业态转变，如今发展得不错。”

　　他还表示，番禺新兴的商圈也具有这样的条件，以剑桥郡所在的南村商圈为例，在大学城、万博新城、广州国际商品展贸城之间的三角区域内，地铁7号线与干线的交汇，让它与万博形成良性互动与差异化的消费体验。“这个商圈拥有6个大型楼盘、近60万人口的支撑，以南大干线为轴，依托于新型产业、大交通格局与都市级商圈的互动，形成新的商圈。”

　　向互联网学习

　　在伍林看来，电商的业态已稳定地发展，现在不是谁取代谁的问题，而是看未来的走势如何融合，社区的商业中心要向互联网取经并与互联网融合。他表示，电商与实体商业最大的差别在于价差和体验，实体商业的情景体验是电商无法取代的，根据不完全统计，近5年广州的商业体验情景业态的占比从18%升至50%，在商业高成熟度的一线城市，它顺应了消费者满足情感的需求，新一代的实体商业应朝着场景体验发展，让实体商业与电商拉开不同的方位。伍林建议，实体商业要学习互联网。

　　专家视点

　　抗风险的三个“维度”

　　伍林（戴德梁行商业地产部主管及高级助理董事）：商用物业的成功有三个环节要关注，一是建筑设计，设计决定商用物业的高度；二是业态组合，即是物业的广度，同样是体验式营销，细化下去有很多类，如以餐饮为主导，或是服装；三是所有的项目要有亮点，即是项目的深度，有了亮点意味着未来在市场上有没有竞争对手，因此要找到原创性的组合，最好是排他性的。

　　第四级商圈填补空缺

　　王先庆(广东财经大学流通经济研究所所长)：很多人只关注城市中心商圈、副中心商圈，在广州，第四级商将填补未来10-20年商业成长的空缺，它是未来的商业形态，也就是汽车时代的商业形态。北京路是自行车时代，天河城是公交车时代，万博之类的商圈是汽车时代，进一步扩散为第四级商圈会。

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　　剑桥中心商铺开始登记

　　雅居乐·剑桥郡的剑桥中心的商铺上周开始登记，部分商业面积将由雅居乐地产做主力业态的招商，然后利用旗舰铺王带旺商业街的气氛。

　　剑桥中心定位为Lifestyle Center的情景式休闲商业，由电影Mall文化体验中心、主题美食苏豪区、时尚米兰休闲区三大功能区组合而成，主力铺王150-500平方米、旗舰铺王1399-2772平方米，邻近在建的地铁7号线，商场拥有9个出入口，立足于有数万人口的雅居乐·剑桥郡、广州雅居乐花园，还可借助地铁辐射周边10公里半径内的消费人群。它还有大量商铺可作为餐饮经营，以“知名主力餐饮+丰富特色美食”建设融汇全球主题美食的餐饮街区。