市民反映社区服务质量下降 物管:一分钱一分货(2)

　　广州市物协

　　物管费占支出70%~80%

　　多种经营增收才能维持

　　“现在请一个年轻的保安，都要3000多元一个月，人力成本压力真的很大。”广州一家大型物管公司的老总向记者表示，如果不通过停车费和公共部位收益等方式来弥补，广州一些缺乏房地产母公司支持的物管公司都难以维持服务质量。而且物管收费有高有低，服务内容又千差万别，时间一久难免服务质量会下降。

　　记者了解到，虽然物价部门对广州市住宅小区的物业管理费设有指导价，但是广州市内目前大量小区的物管费水平都在每平方米2元多，不少楼龄超过10年以上的小区物管费甚至不足每平方米2元，有的还低于每平方米1元。“广州很多物业企业想退出项目，但是街道不希望他们退。”广州市物业管理行业协会副秘书长陈昂鹏向记者介绍，去年广州有不少物业公司已经相继退出数个效益不佳的老项目，其定价普遍不足每平方米一元，提价也存在困难。而数据也显示，近三四年来，广州物管企业的成本已经上涨超过5成。

　　记者从广州市物业管理行业协会了解到，该会曾经做过一次全市性的调查，当时选取200多个楼盘做样本分析，结果显示物业管理费只占物管支出的70%~80%，也就是说，光靠业主所缴的物管费是无法维持物管运转的。因此，通常物管还要利用停车位、广告位、公共铺位以及为业主提供有偿服务等多种经营方式来增加收入。另外，在物管费不涨的前提下，面临亏损的物管企业通常采取三种做法：首先是减少服务内容、降低服务质量，比如原本每天清运一次垃圾的改为两天一次，小区绿化维护由半月一次改为一月一次；其次是降低人工成本，比如原本每个班3名保安的，减至两名甚至一名，保洁人员、水电工等也会相应减少；另外就是想方设法增加经营收入。

　　“同样是物管，为什么写字楼的物管费每平方米七八元，但小区的物管费最高也不超过五六元呢？”有物管行业内部人士无奈地表示。

　　九成物业纠纷因物管费

　　物管费调价已有法可依

　　广州市国土房管局相关人士介绍，在行业发展上，广州市近九成的物管服务企业为三级资质，行业增长主要是依靠劳动要素与资本要素投入来实现，提供简单的保修、保洁、绿化和秩序维护等基础服务仍是当前物管服务的主要模式，传统粗放型的商业模式在现代服务业市场竞争中差别优势难以持续；而在市场主体上，广州市业主委员会的发展较为缓慢，成立比例仅为25%，低于北京市的28%和上海市的83% ，业主委员会参与物业管理的能力有待提升，物管服务双方力量不平衡。

　　“在价格机制上，服务价格与服务品质之间的对应关系、服务价格与服务成本之间的联动关系尚未建立，物管服务价格、品质和成本之间的内在机制不协调，住宅物管服务收费难的状况尚未根本改变，物业管理纠纷中90%是业主不按时缴交物管服务费的问题。”房管局相关人士透露，在经营效益上，物管服务企业的税收负担仍然较重，行业的平均利润率呈下降趋势，部分小型物业服务企业生存状况不容乐观。

　　据介绍，为了减少今后物管企业在提价时可能产生的矛盾，今年5月1日开始实施的《广州市物业管理暂行办法》就明确规定了物管费调价的3道管卡。“过去没有规则，提高物管费容易被指责为暗箱操作，现在有了实施条例，更有利于市场定价和进行经营。”陈昂鹏表示，《办法》其实对物管企业和业主双方都有利，也有利于行业优胜劣汰。

　　物管费调价3道关卡

　　物管服务企业应当对上一年度物业项目经营情况和调价方案进行审计，取得审计报告；在小区公告调整物管服务收费的相关事项，并书面告知物业所在的街道办事处、镇人民政府，居民委员会、村民委员会以及区、县级市价格行政管理部门和房地产行政主管部门；

　　调价方案必须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过，表决结果应当以书面形式在小区公示60日以上；业主对调价方案的表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，物管服务企业应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，物管服务企业应当重新统计表决结果；

　　业主对物管服务收费标准的调整有争议的，可以向物业所在地价格行政管理部门申请协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。