评论：下半年住宅公寓或有可能回稳

　　下半年市场进入传统销售旺季，各开发商在开发进度和业绩目标压力下预计将加速推货。为吸引目前持观望情绪的买家入市，各新增项目预期将加大促销优惠、折扣力度。已经有机构预计，下半年一手住宅市场成交量将保持平稳微升态势。

　　金九已经开始了，但仍然没有看到大战的迹象，开发商们稳得有点超乎人们意料。事实上并不是没有新货推出，而是近期都有大量的新产品推向市场，而这些产品被开发商们以化整为零的方式，以特价、促销的由头消化了不少。再加上佛山等区域的松绑限购对广州楼市的刺激，在市场上已经有分析机构认为，今年接下来的时间住宅市场有可能回稳，而商业公寓也将会走稳。

　　根据最新市场研究报告显示，2014年上半年，广州房地产市场基本保持平稳。一方面，受银行对房地产行业贷款收缩和整个房地产市场低迷的影响促生浓厚观望情绪等影响，市场需求有所抑制，2014年第2季度一手住宅成交量为202.2万平方米，环比轻微下调0.81%；但上半年总成交量较之去年同期上升3.2%，录得为405.9万平方米；另一方面，天河、越秀、荔湾等中心区高端住宅均录得一定成交，本季度全市一手平均售价环比上升14.9%至人民币16136每平方米。

　　而在第三季度，广州市豪宅成交相对持平稳态势，主要以消化早前推出项目为主。市场典型成交主要集中在天河区侨鑫汇悦台、尚东君御雅苑，越秀区富力新天地花园、海珠区君华江畔豪园、荔湾区睿薇御景花园以及白云区保利云禧花园等。此类豪宅平均售价基本保持在人民币40000-60000元每平方米。

　　在服务式公寓市场方面，上半年无新增供应入市，整体需求保持相对稳定，租赁市场表现稳中向好。本季度空置率录得下滑，至17.7%，较上季度下调2.1%。租金则继续保持平稳发展，有轻微上升趋势；本季度录得全市平均水平为205.3元/平方米/月。

　　2014年第2季度，广州市无新增服务式公寓项目落成入市，市场总库存维持在3213套。早前预测的雅诗阁盛捷滨江东服务式公寓和雅诗阁馨乐庭荔枝湾服务式公寓推迟开业，其中盛捷滨江东项目预计于第3季度开业。市场租赁需求整体保持平稳，本季度录得全市平均空置率为17.7%，仅较上季度下调2.1%。

　　2014年下半年，市场进入传统销售旺季。各开发商在开发进度和业绩目标压力下预计将加速推货，市场供应预期在下半年将达到年内高峰，以刚需型产品为主。为吸引目前持观望情绪的买家入市，各新增项目预期将加大促销优惠、折扣力度。特别是在佛山等地松绑限购，分流了广州客源，更加刺激开发商以各种名目下放优惠和折扣，使得楼盘的整体价格下调。此种态势将在外围区域表现明显。因此，已经有机构预计下半年一手住宅市场成交量将保持平稳微升态势；售价方面则受中心区高端住宅项目的逐步消化带动而使整体保持平稳。

　　除了住宅，服务式公寓方面也预计会走稳。按照统计数据，预计2014年下半年将有约66套新增供应入市，主要为雅诗阁旗下品牌管理，包括雅诗阁广州馨乐庭荔枝湾服务公寓、盛捷滨江东服务公寓推出。尽管受新增供应入市影响，但由于下半年进入市场租赁旺季，新旧项目均有一定数量被市场吸纳，整体空置率上升幅度预计将有限，预计将保持平稳；租金存在上升空间。

　　蒋劲劲