新盘入市改写北京各区房价 通州降5000元/平米(4)

　　新盘降价揽客定价趋同地价

　　据记者了解，迫于竞争压力大，大多数即将入市的项目定价策略趋向谨慎，尤其是刚需盘集中的新城区域，像房山、大兴、通州等，很多即将开售的新盘价格都比预期售价一降再降。

　　像8月底开盘的大兴核心区黄村的纯新盘天同11号就采取了调低预售价的姿态入市。据北青报记者了解，该项目在申请预售时获得政府批复的价格是35000元/平方米，而入市前销售人员释放的开盘价格也在3万元以上，但实际开盘当天，该项目的起价则为29000元/平方米，在政府批复价格的基础上足足下调了6000元/平方米。虽然项目开盘时只推出了30套房源，但都赠送4000元/平方米精装修，折算下来，其实际入市均价仅在25000元/平方米左右。

　　而由于黄村开发已经比较成熟，在售项目和二手次新房的价格都还处于高位，像目前在售的大兴黄村公元九里均价就高达40000元/平方米，而二手次新房如茉莉公馆、西斯莱公馆等项目的二手房价格也在27000元/平方米以上。

　　值得注意的是，今年4月，恒大大兴黄村镇地块楼面价都已经达到了29000元/平方米。而纯新盘的定价也仅仅为29000元/平方米起，几乎趋同于区域最高地价。

　　对此有业内人士认为，“当前市场竞争压力大，新盘更是要受老盘和自住房的双面夹击，放低身段，低价入市成了大部分新盘入市的不二法则。”

　　新老项目均低价入市

　　不仅仅是大兴黄村，北京楼市供应量大增的同时，选择直接低价入市的楼盘也进一步增加，据统计，上周入市的亚奥万和四季，8月份市场报价还在54000元/平方米，而在上周开盘均价为47000元/平方米，通州万达广场预售许可证的审批均价为32088元/平方米，而该项目以27000元/平方米的均价开盘。除了老项目降价促销，新盘也开始降低价格预期，以标齐区域价格底部的定价开盘入市。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，近几个月以来北京楼市成交持续低迷，众多房企面临巨大的去化压力，对于纯新盘来说，因为并没有前期价格做参照，为获得较高的销量，普遍根据市场情况来定价，大多采取低开高走的销售策略。

　　“当前房企冲量心情迫切，议价空间也很大，对于购房者而言，不失为一个好的入市时机。”业内人士指出，当前楼市虽然库存量在增加，但需求量也很庞大，总体的供需关系还是紧张的。

　　“北京的房价下行空间很小，目前楼市部分区域价格已筑底，随着一批低价开盘项目的入市，成交正在逐渐走出周期性波动。”伟业我爱我家副总裁胡景晖则预计，金九银十的新房市场成交将显著回升。

　　房山底价标杆降至两万元以内

　　不久前，房山区纯新盘五和万科长阳天地开盘，2小时内就售罄了116套房源，成为“金九月”第一个日光的房山项目，由于其推出的产品为4.2米高的LOFT，均价为20000元/平方米，在周边老项目住宅产品达2.5万元/平方米的背景下，明显具有更高的新性价比。此外，据亚豪机构统计显示，房山新入市项目的产品定价一路下滑，已经从2月份的平均26000/平方米下降至平均19000元/平方米。

　　房山再现“日光”项目

　　中秋节当天，位于房山区篱笆房站北侧的五和万科长阳天地开盘，当天2小时内便售罄了全部116套房源，成交金额1.2亿，这是继长阳半岛之后，万科在房山市场的又一个“日光”新盘，也是今年以来房山区域出现的首个日光盘。

　　“从8月份以来，市场上就不时传出日光、热销的消息，客观来说，确实有一些项目感受到市场的暖意”，亚豪机构市场总监郭毅指出，部分项目的热销是价格策略调整带来的成交反弹，“没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。”郭毅认为，“金九”开局这几个“日光”或热销楼盘，都属于和自住型商品房正面竞争的类型，也都更具性价比。

　　不限购或低总价、高品质感是这几个项目共同的特征。像五和万科长阳天地，以2万元/平方米的均价开盘，而主推的40-60平方米，4.2米层高的户型，完全可以做成双层的LOFT，而周边的在售住宅项目则很多都在均价2.5万元/平方米左右。因此，对于刚需、过渡型客户来说是一个很低的置业门槛。

　　房山新盘底价标杆降至两万元以内

　　数据统计也显示，房山新入市项目的产品定价正在一路下滑，从2月份的平均26000/平方米下降至平均19000元/平方米。区域包括首创、世界名园、首开等多个项目的报价要么已经下降或正在准备降价。业内人士表示，随着新房价格的走低，对刚需来说，8-9月份是入市置业的好机会。

　　像房山窦店的世界名园最新一期报价为13900元/平方米，而上次开盘均价15000元/平方米，每平方米降低了1100元；长阳首开熙悦·双子座报价19000元/平方米，而上次开盘均价21900元/平方米，也直降了2900元。从近期房山成交均价及开盘定价来看，房山也开始逐步沦陷，成为降价的主力区之一。房山区的新盘不断突破区域定价底线，已经将底价标杆降至每平方米两万元以内。

　　房企跳水抢市刚需迎抄底时机

　　据亚豪机构数据显示，北京目前已有16个自住型商品房陆续开始网上申购，累计供应超过两万套。

　　随着自住房陆续入市，进一步给在售的刚需盘造成了压力，眼看今年的销售旺季就剩九十两个月了，很多房企的项目开始参考自住房定价，纷纷尝试降价，叫板自住房，抢占刚需客群。

　　业内人士表示，受降价影响最大的还是郊区和大北京区域的刚需楼盘，这是由供需关系决定的，现在房企库存量太大，在市场不太好的前提下，必然有一部分率先降价。

　　本版文/本报记者李桁