8月份郑州商品房均价9442元 去化需要9个月(2)

　　住宅中心区成交量最高

　　龙湖板块价格最高

　　在商品住宅的成交产品面积上，8月刚需占比降低，90㎡以下刚需产品全市成交占比51%，环比下降3%，90~120㎡再改类占比及120~180㎡再改产品占比增加。

　　首次置业以及首次改善类产品本月全市成交占比78.1%，主要来源于金成时代广场(7.06万㎡，943套)、天伦庄园(3.40万㎡，328套)、万千世纪城(2.78万㎡，319套)。

　　90~120㎡面积段及120~140㎡面积段成交均价环比小幅上涨，其他面积段产品均价均有小幅下降。

　　0㎡以下面积段成交均价有所下降，其最主要原因是在该面积段有金成时代广场(7.06万㎡，943套)、天伦庄园(3.40万㎡，328套)、万千世纪城(2.78万㎡，319套)这几个项目备案。

　　商品住宅8月供应面积、成交面积、成交均价排行第一的区域分别为金水区：18.22万㎡、金水区：16.06万㎡、郑东新区11121元/㎡。

　　8月份成交量第一为中心区板块8.54万㎡，成交均价最高为龙湖板块19156元/㎡。8月商品住宅成交金额排名前三项目分别为：金成时代广场、万千世纪城、正商花语里。

　　商业存量持续上升

　　去化周期为86周

　　在商业地产方面，8月商业供应下降，成交小幅上升，成交均价上涨。

　　8月商业供应11.17万㎡，成交3.52万㎡，供求比3.17;成交环比上涨1.56%;成交均价20278元/㎡，环比上涨15.70%。8月商业供应主要是中豪汇景湾、郑州万达中心、九龙国际广场放量;成交则主要是新里卢浮公馆、广地顺和中心为主要支撑;截至2014年8月，商业存量达340.18万㎡，商业存量逐渐上升，去化周期持续攀升，截至8月底去化周期约为86周。

　　商业供应主要是中豪汇景湾(2.60万㎡)、郑州万达中心(2.42万㎡)、九龙国际广场(1.15万㎡)放量;成交则主要是新里卢浮公馆(0.25万㎡，2套)、广地顺和中心(0.19万㎡，6套)为主要支撑。

　　8月办公市场供应5.85万方，环比上涨64.27%;成交11.0万方，环比上涨23.47%;成交均价11886元/㎡，环比下降11.27%。

　　月办公供应仅有金水万达中心(5.85万㎡)放量;成交则主要是正商四大名筑、河南大学科技园项目成交为主要支撑。

　　2013年办公项目集中入市导致存量大幅攀升，2014年办公存量开始缓慢下降，截至8月底办公存量为221.60万㎡。

　　目前郑州办公成交主要集中于郑东新区，8月份郑东新区办公成交占郑州市办公总成交的43%。

　　赵爽认为，截至9月15日，从已开盘和下半月预计开盘项目来看，9月开盘项目总量与8月基本持平，且以老项目加推房源为主;未出现传统季节的“集中大量供应和火热成交”。由此可见，开发商对市场反应较为谨慎，对后市预判有两种相反的可能：第一种，看淡未来楼市并采取较为保守的推盘节凑，静待市场转暖，比如限贷松绑等更大的利好政策;相反的一种，看好市场并伺机抬高价格，但又忌于成为第一个吃螃蟹的人而互相观望。从客户角度来看，需求方面受限购取消增长的空间非常有限，再加上供应量本身并无大的放量;进而不会促进成交的大幅增长。在市场买卖双方反应均较为理性的前提下，预计出现传统“金九”的可能性较小。而“银十”的出现与否主要取决于开发商的行动，是增加推量还是涨价，无论哪一种，均有可能打破本轮市场的平稳态势，进而触发下一周期的市场震荡。