二手房安全交易指南:有备无患 找到心宜那间屋(2)

　　找房准备：

　　准备申请贷款所需资料

　　置业预算中建议有意购房的读者巨细无遗地列出自己“梦想家”的条件，记者这会儿得给你“一盆冷水泼下来”，能买到十全十美的二手房如爱情一样，很多人听说过没遇见过，能满足5个条件以上已算万幸，一般人都是在总价与区域上满足要求基本上就OK了。当然有个很神秘的因素叫“合眼缘”，看中的房子不问为什么，总之就是符合心意就好了。

　　那，我们从普通人最通常的做法开始，选房只需要以总价与区域两个条件即可展开。对本版忠实读者来说，长期看本报买楼的确相对容易一点。本报《二手楼市》版长期监控广州市30大二手屋苑的成交价，各区都选定2~6个样本楼盘，都是区域楼价的风向标，大家在看楼前最好查询一下本报最新的30大二手屋苑的楼价，以此来判定在所属区域能否买到符合预算的房源，否则就需要适当地扩大搜索范围。

　　收楼指南：

　　网签合同对交楼和交接手续都做好约定，一般在出新证（一次性付款）或是收齐尾款（银行按揭）后15天内，业主结清房屋的水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用，双方到物业管理处进行交接并登记新业主资料等。

　　学位房买家注重的户口问题也宜在收楼前敦促旧业主迁出户口。购房者可以在合同中约定一定数目的尾款作为收楼保证金，待收楼完结后再支付，双方对此可协商。

　　非即时收楼指南

　　二手房屋买卖也会遇到非即时收楼的物业（带租约出售、返租业主等），在这个买卖过程中最好在钱银两清时进行收楼手续。

　　由于“买卖不破租赁”的规定，部分房屋带租约出售，又或是旧业主因未能及时入住自己的房屋而需要继续在原房屋居住，建议新业主应与租客重新签订一份合同，以确立自己的业主身份，并把旧租约继承下来；新业主返租房屋给原业主，也必须签正规的租赁合同，对租期和租金作出明确规定，以免原业主“赖死不走”。

　　对买家说的话：

　　凡事预则立，不预则废。对于可能是人一生一次的买房经历来说，好的开头就是成功的一半。记者在几年的跑线采访过程中见过不少看楼者，宏发大厦有什么看楼车都上，东南西北乱看，从金沙洲到黄埔，从从化到南沙，几乎用脚把广州的版图量遍。

　　不过，说到底你需要的只是一个家，离单位不太远，坐公交或地铁几站地的距离最好，且周边最好有学校、医院和商场以及公园，小区里面有园林、幼儿园、会所游泳池，喜欢跑步估计会把缓跑径也考虑在内；至于大门后的格局，要两房还是三房还是一步到位把“二孩”也考虑在内的四五房，朝向与景观又该如何，厨房有多大才满足一个“无饭”主妇呢？……

　　对于未来新家的构想，不需要迈开一步只需拿张纸就可以把自己的要求从最重要到次重要到次次重要逐一填写；当然，在纸的另外一栏要诚实地写上自己可以承受的楼款。家里人的支持加上自己的积蓄就是你的首期，记住要适当留下1万~5万元作为应急资金，二次装修款也要预留。

　　由于目前广州依然实施限购，本地家庭拥有房屋两套以上以及外地家庭持有一套以上都需要停购，外地人士新购房屋必须具有连续三年的社保或个税证明，作为业主也应该了解一下买家是否有名额购买，以免空欢喜一场。

　　以首期款以及本人可承受的月供，在手机可以轻易下载房贷计算的应用软件，非常容易就可以测算出自己可以承受的楼价总额。一般来说，首期款付款比例越高，供款年期越短，月供压力越小；首期款付款比例越低（最低也到30%），贷款年期越长，月供压力越大。

　　对于有靠山的“伸手派”，家里人可负担一次性付款的，这一栏可以免填。

　　对业主说的话：

　　目前来说，业主卖房还是相当幸福的，因为大部分交易还是实行业主实收，买家承担所有税费。

　　当然对于一些期望卖价过高的业主来说，现在不是好的出货时机，因为一手房销售不快，二手房交易更慢，银行信贷也不太乐观，如果不等钱用，可以“持房免扰”。对于的确有售房需要的业主来说，开一个贴市价的放盘价是必须的，参照邻居或同组团类似的出售价（本版每周更新“一周楼市风云榜”，建议读者关注），并在心里设定一个最低出售价，达价就成交。如果有多一个意向客户表达对物业单位的兴趣，业主可以适当甄选买家，首付款越高或者一次性付款的客户优先，贷款客户在目前环境上不占优势。

　　买卖房屋是签约履约的法律行为，卖了就莫回头，没有人永远低买高卖，不动产套现落袋为安就好。