零售业再掀商业地产“淘金”潮 福兮祸兮？(2)

　　为何纷纷入局商业地产？

　　实际上，至沃尔玛珠海投建购物中心止，从在华的跨国零售商到全国性零售企业到区域零售商，要找到旗下没有相关地产业务的零售商已成难事。

　　为何零售商都热衷商业地产？道理很简单，零售业现金流充足，但利润微薄，近两年，地价翻番儿涨带动商业物业的租金也是水涨船高，零售业的微薄利润几乎全部“贡献”给了地产商。

　　王填告诉中国商报记者，步步高涉足商业地产是被逼出来的。“步步高是因为商业而做了地产”。

　　真正跨入商业地产后，王填更是发现，公司零售业务向上游地产物业的延伸赚回的不仅是新的丰厚的利润，商业地产这个平台还可以使步步高将集团旗下超市、百货、电器城、快时尚服装、餐饮、娱乐休闲等自有零售业态整合其中实现同步扩张，而等中西部区域覆盖上十个量级的综合体项目后，聚沙成塔的规模效应初具，步步高在自身集团内就可形成一个自成循环体系的生态闭环。而“做生态”向来是成就企业商业模式的最高等级，如今电商领域的阿里巴巴、地产领域的万科的发展路径都莫不如此。

　　在长远的战略布局上，商业地产已被视为步步高高速成长的加速器。截至2013年，步步高集团已拥有400家实体零售业态门店，年销售额达230亿元，目前零售市场份额在湖南、广西位列第一，江西位列第二。

　　而王填希望到2020年步步高能成为我国中西部地区市场份额的NO.1，整个集团营收迈入1000亿元规模。截至2013年，除去天猫、京东等两家线上电商企业，千亿规模传统商业集团仅有苏宁、国美、大商、华润、百联五家。

　　显然，步步高欲用六年时间追赶上巨头们并将业绩再翻两番，投资商业地产比零售业来得更快、更有潜力。

　　沃尔玛在入华18年后才姗姗来迟、首次进入商业地产，也是受迫于租金的快速上涨和零售业低迷导致的增加新利润源的转型需要。

　　尽管沃尔玛中国区过去一年依赖改革取得逆势增长24.5%的业绩，但其到2015年底之前将关闭的约25家在华门店的大比例数，以及仍显颓势的线下消费形势、被媒体曝光的食品安全事件、超市大卖场业态受电商冲击等都让绝大部分依赖大卖场零售业务的沃尔玛的未来蒙上了阴影。

　　不管是从提振企业信心还是从改善盈利结构来看，沃尔玛都急需发力新的业务来抵抗行业的不景气。

　　早在2012年，中国连锁经营协会的调查显示，国内零售企业超过半数都涉足商业地产，以此贴补零售主业的做法已经蔚然成风。在国际上，全球一半以上的商业地产开发商都是零售企业。

　　对沃尔玛而言，自己投资开发商业地产也是为提速山姆会员店的中国布局。上个月，沃尔玛宣布成立新的地产团队即沃尔玛亚洲不动产负责人夏必得（Peter Sharp)领帅的地产团队开发以山姆会员店为主力店的购物中心，来支持山姆会员店更快扩张。

　　山姆会员店是沃尔玛具价格竞争力和差异化竞争力的仓储会员超市业态，但由于此前沃尔玛在华一直主打购物广场业态，山姆会员店至今还仅为十家，后者还是近三年内提速拓店的硕果。山姆店扩张相对不快的原因也在于选址难，以及沃尔玛对于物业的高要求。在美国，山姆店也基本都是购地自建。

　　由此，面对超市大卖场业态的逐渐饱和，仓储会员店作为新业态展露的生命力，以及消费者更青睐综合体验为主的购物中心“大盒子”业态，使得沃尔玛也不得不“转向”接轨我国零售业变化的节奏，尝试将其优势业务与消费热点相挂钩。

　　传统模式已“走不通”

　　但是，商业地产是市场沸点，也是难点。

　　无可置否的是，当所有资本、力量都蜂拥而入时，通常也就意味着游戏已接近尾声。少数成功者，也是千辛万苦之后的侥幸上岸者。

　　我国商业物业的高保有量、投资额、覆盖城市密度以及各地方政府的超量卖地都在表明轻松获胜的红利时代已是过去式。不管是一二线还是三四线城市，眼及之处都是遍布工地、新楼的城市，不得不对商业地产市场的前景大打问号。

　　中商商业经济研究中心顾问刘海飞表示，目前大型零售设施建设问题已比当年乱建批发市场更严重。数据显示，目前我国在建购物中心已达1680万平方米，占全球（3200平方米）的一半以上；比如，上海在建购物中心达330万平方米，位列全球第一，占全球在建比重超过1/10。

　　在刘海飞看来，从去年持续至今的零售业关店潮就是早前零售商“跑马圈地”导致商业饱和的一轮“清算”。按中债资信统计，2014年上半年，国内超市业态关闭门店146家，百货业态关闭13家，是前所未有的最大规模零售业洗牌。到今年上半年，国内一线城市的副中心、偏远郊区以及二三线城市的零售物业首层租金已有所下滑，购物中心养商培育期普遍被拉长。