限购限贷政策淡出 楼市何去何从

　　毫无疑问，当下的房地产市场管制已经从严厉走向宽松。

　　国庆节前最后一天下午，人民银行的一纸通知给限贷政策松了绑：不仅7折利率政策重回市场，而且首套房贷结清再贷款依然享受首套贷款政策。房地产信贷政策开始走向全面放松。

　　在此之前，执行了4年多的限购政策已在绝大多数城市放开。截至目前，只有三亚和北上广深等5个城市还在执行限购政策。

　　楼市“限贷、限购”的双限政策已进入尾声，减少了束缚的楼市将迎来怎样的变化？

　　市场还在等待细化政策

　　国庆前一天，放松房地产限贷政策的通知刚一发布，一些房产销售公司就迫不及待地在微信上广而告之。紧邻北京的一处别墅项目的地产销售立即发布信息：购房最好时机来临，您还在等什么？

　　确实，限购、限贷的放松意味着部分被压制的需求将得到释放。

　　在杭州、南京、苏州、北京、上海等城市，国庆期间看房的人多了起来。

　　中原地产市场首席分析师张大伟表示，新政刺激了一部分较为敏感的购房者入市，国庆期间的购房成交量要好于预期。

　　但是，好于预期并不意味着成交量的大爆发。

　　记者走访了北京几家中介门店，业务员告诉记者，国庆期间前来咨询房贷政策的客户确实多了起来，但成交量上还没有出现明显的变化，“细化的政策还没有出，大家还在等”。

　　北京市住房和城乡建设委员会网站的数据显示，10月1日~6日，北京市住宅新房成交472套，二手房成交38套，合计510套。而在去年，这个数字是827套。

　　在广州，国庆长假前3日，该市网签224套一手房，相比去年416套同比下降41.65%，均价为每平方米11533元，同比上升18.95%。

　　在上海，为期4天的上海“十一”房展会于10月6日结束，人气提升是这次房展会的最主要特征。房展会首日观众达到3.5万人次，4天展期吸引超过12万人次观展，去年同期这个数字为11万人次。

　　南京网上房地产统计数据显示，10月1日，全市商品住宅共认购471套；2日，认购量为376套；3日，认购量266套。而在去年国庆黄金周期间，南京楼市日均认购量只有273套。在南京取消楼市限购之前，日均认购量也只有200套左右。

　　张大伟告诉记者，限贷政策放松后，除了北上广深4个一线城市和三亚市，全国楼市基本处于无调控状态。

　　在张大伟看来，土地财政的存在是救市政策不断加大力度的根本原因。“信贷一直是业内人士和购房者判断市场的最重要指标，也是最关键的信号。”张大伟说，这个信号对目前的市场来说，起码可以增加30%的可购房人群，这部分人恰好是之前被政策抑制购房需求的人。

　　尽管到目前为止还没有一家银行拿出确定的信贷优惠方案，但市场预期已经在慢慢发生变化。

　　不过，预期的改变究竟能带来市场多大的变化？伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，此次“房贷新政”有多重限制条件，事实上是以房贷还清为前提解除了限贷。市场各方不应过于乐观，其对于楼市成交、“去库存”的实际效果，仍然有待市场观察。

　　“以房贷还清为前提，对已经拥有1套住房的改善型需求和拥有二套以上住房需求的贷款支持力度加强，本身就对购房人的资金实力做了较大的限制。”胡景晖说，从银行的角度来看，尽管新政重申首套房贷最低首付款为3成，贷款利率下限为基准利率的0.7倍，但执行标准是交给各家商业银行自行把握的，银行能拿出多大的优惠措施还很难说。

　　另一个值得注意的事实是，想要享受首套房贷款优惠的改善型需求的购房者，所购买的房屋类型必须是普通商品住宅，非普通商品住宅被排除在外。

　　而对三亚和北上广深5个城市，由于限购政策尚未退出，拥有两套以上住房的人群依然无法获得贷款资格。

　　“限贷政策松动的关键是银行。”中国社科院经济所研究员汪利娜告诉记者，目前银行的资金成本很高，主要靠理财产品来揽储，成本都在5%以上了，如果打7折，银行就没钱可赚了。从信贷风险看，房地产贷款占银行资本的比例已经到20%了。这两点决定了银行恐怕很难给房贷那么大的优惠。

　　双限政策已经完成历史使命？

　　中原地产研究部统计数据显示，截至9月23日，北上广深四个一线城市今年合计土地出让金为3464.3亿元，比2013年同期下降了6%。其中，8月全月成交仅为359.2亿元，同比下降了28.8%。

　　价格方面，今年的土地溢价率平均在20%左右，而2013年的溢价率基本在40%左右。北京、上海等地更是出现了多宗流标地块。

　　这样的形势让各地政府压力倍增。实际上，从今年年初开始，在楼市限购、限贷政策双重束缚下，土地市场、房地产市场已经进入趋冷通道，而对长期以来无法摆脱土地财政依赖的地方政府来说，这样的形势让他们的日子越来越不好过。