老人如何预防晚年"失房" 提醒:法律是最后的武器

　　▲一旦卷入房产问题的漩涡中，老人切记：法律是最后的武器。

　　走到人生的晚年，每个人都憧憬一份宁静、幸福的家庭生活。然而，在房价高企的当下，有这样一群老人，老来不仅没有享受到家庭生活的温暖，甚至还因为种种原因失去了唯一的房子，面临“无家可归”“无处可去”的凄惨境地。

　　案例：突然闯进的老夫妻说：“这是我们的房子！”

　　上海初秋的一天，市民小王带着一位室内设计师来到其位于铜川路的一套房子内，准备确定初步的装修设计，这套房子是他与女友准备结婚用的婚房。正在他与设计师聊得火热之时，房门突然被打开了，两位风尘仆仆的老人拎着大包小包冲了进来，在看到小王的同时大叫：“这是我们的房子！”

　　惊愕万分的小王以为老人走错了房间，遂耐心解释，没想到两位老人斩钉截铁地说，这套房子是他们的小儿子通过欺骗的手段偷偷卖掉的，他们的户口现在还在这套房子中，不信可以去查。“他们还告诉我，他们现在没地方住，就是死也要死在自己的这个房子里。”小王说。

　　小王说，“我是通过中介从林某手中买的房子，房产交易的手续没有任何异常，我买房子的时候，房产证上也只有这个姓林的名字。现在查到这套房子里却有老人家的5个户口，现在这套房子就算我想卖也卖不掉了。”

　　突如其来的“房东”让整个事件扑朔迷离，也使小王的婚事受到了影响。尽管小王已将林某告上法庭，并另案起诉法院排除妨碍，但两位老人由于种种原因仍然居住在这套房子中，且至今不愿将户口迁走。

　　原来，老人的儿子骗得户口簿后挂失了房产证，并哄骗老人签字后，将房产过户给了林某，而后林某再将房产卖给小王。但在这整个过程中，老人都不知情，直到居住在铜川路附近的熟人告知他们房子新近被卖掉的消息，才有了开头“拎包占房”的那一幕。

　　关注：老人如何预防晚年“失房”

　　“对于老人而言，首先要做的是杜绝此类事件的发生。而杜绝的前提是要学习一点法律、多长一个心眼。”上海律协民事业务委员会委员、北京市隆安律师事务所上海分所合伙人付忠文律师解释，在1994年，上海公有住房出售办法中规定使用权房变成产权房时只能登记一个人的名字，这导致了一系列历史遗留问题。“有很多房子，事实上是属于老人所有，但由于种种原因，老人将产权登记在了同住的子女名下，且未在完善后的‘95方案’执行后在房产证上增加自己的名字，这就导致了如今子女可以随意处置老人的房产。”

　　对于预防“晚年失房”，法律界人士提供了几条重要建议。

　　1、如果是老人的房产，房产证上一定要有老人自己的名字。

　　2、在签任何与房屋有关的文件时，都要慎重。有关房屋的任何事宜，不可轻易委托他人，包括自己的子女。房屋一旦出手，出售款项应及时取回。

　　3、老人在晚年，除非确信子女非常孝顺、自己完全信任，且子女的经济条件较好，不要轻易将房产过户给他人。若想将房产赠与他人，可通过遗嘱的方式完成。

　　4、如果老人名下有房产，家人应尽量不让老人独居。对于不具有民事行为能力的老人，要尽早发现、鉴定，并确定老人的监护人。

　　上海普陀法院民四庭法官曹彬说，打老人房产主意的，有亲人，更有无血缘关系的人。“有一些老人事实上已不具备民事行为能力，但子女却没有发现，导致其他人有机可乘。因此对于房产证、户口簿的监管十分重要。此外，一旦发现老人有失智、失能等征兆，应及早去医院鉴定，让子女成为其法定监护人，那么老人即使受人怂恿、哄骗卖掉他名下的房产，也不具备法律效力。”

　　“子女虽然也可能骗老人卖房，但毕竟是极少数，子女仍然是保障老人权益免遭侵犯的一道防线。我认为，对于思维清晰、名下有房产的老人，最好的方式是通过遗嘱实现心愿。”

　　提醒：法律是最后的武器

　　“在小王婚房被占的案子中，两位老人毫无疑问也是受害者，但同时，他们的作为也侵犯了小王的合法权益。”付忠文律师指出，假如老人已经走到晚年“失房”的地步，法律就是最后的武器。有时，血亲之间对簿公堂尽管令人痛心，但对于“无处可去”的老人，保障自身生存权的重要性已远远超出了所谓的“面子”。

　　“我们很不愿意看到这样的案子，但这类案子在这数年中一直时有发生。”曹彬法官说，老人晚年“失房”后走司法程序是最后一道屏障，“但法律能够帮的忙很有限。而且老人一般没有很多精力、财力来打官司。因此我们法院目前对于此类案件的执行，想了许多灵活的办法，目的就是尽可能保障老人的权益。”曹法官指出，“普通市民在购买房屋时，尤其要注意识别房屋有何瑕疵，例如价位偏低、卖主是老人且思维不清等都是疑点。”

　　专家指出，老人最后的生命质量不应只靠一纸判决书来维系，它更需要靠家人的亲情、社会的关爱等法律所不能给予的东西来支撑。

　　今天，房产依然是大部分人安身立命的根本，保护好老年人的这一套“房”，就是保护好老年人的一个“家”，就是保护好老人生命最后的尊严。而维护这份最后的尊严，“情”是保障，“法”是底线。