广州一手公寓转冷 二手“反价”再现

　　广州珠江新城核心区内写字楼和高级公寓都在加紧开工。

　　中行、兴业昨日加入发布实施首套房贷新政队伍 开发贷或松动 房企融资成本有望下降

　　继建行之后，昨日中行和兴业银行也发布了房贷新政实施指导意见。市场利率水平亦有所松动，9.5折甚至9折房贷有望重现，但要享受更多的优惠，业内人士认为可能要等到明年。记者了解到，部分前期买家已欲提前还款购置大房，而前期火爆的一手公寓逐渐转冷。

　　建设银行：

　　对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。具体操作由各地分行掌握。

　　中国银行：

　　执行央行首套房贷政策，具体则由各分行根据风险情况自主确定。授权各分行在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　兴业银行：

　　在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房的，各分行可综合考量借款人偿付能力、信用状况等条件具体确定首付款比例。

　　招行广州分行：

　　分行正在制定房贷细则。对于广州限购地区，按照央行政策执行，利率待定。对从化增城等不限购地区，政策待定。预计下周可以执行。

　　中信银行：

　　细则正在制定中。执行首套房贷款政策，目前利率暂时不变。

　　民生银行广州分行：

　　执行认房不认贷，利率暂时不变。

　　浦发银行广州分行：

　　认房不认贷，利率暂时不变。申请仍需提供房屋套数的查询材料。

　　交通银行广东省分行：

　　认贷不认房。

　　汇丰、渣打、恒生等外资银行：

　　正在根据当期住房贷款的最新政策，研究制定相关的实施细则。

　　房贷新政落实情况

　　新政

　　首套利率下浮已成定局

　　昨日，中行与兴业银行发布实施首套房贷指导意见。记者从招商、中信、民生、浦发等股份制银行广州分行了解到，目前细则正在制定中。

　　除了已发布指导意见的银行，目前部分仍未出台指导意见的银行，可能需要下周才开始实施，“我们到现在还没收到一个按揭的业务，而总行的口径可能要下周一才能出来。”某股份制银行个人贷款业务相关人士昨日向记者表示。

　　此外，昨日有一家股份制银行相关人士告诉记者，该行的指导意见已经口头进行了传达，基本上和央行认定的首套房贷一致，但是利率方面将会放开9.5折甚至9折。

　　记者了解到，新政一出，实际上近期已经有不少银行调整了首套房贷的利率，目前市面上以基准到上浮5%的区间为主，未来随着政策的进一步实施，不排除会有更多的银行放开基准的下限。

　　而此前在房贷利率上一直是市场中比较优惠的外资行，在业内人士眼中，未来由于在房贷市场中所占份额不大加之此前就比较优惠，预计调整的空间可能有限。

　　按央行此前规定，首套房首付三成；二套房首付则必须达到七成，利率为基准的1.1倍。而如今，名下无房贷的，购买二套房也能首付三成，而且利率比二套房的利率便宜不少。不过，招商、民生、中信、浦发等多家股份制银行广州分行却一致表示，节后几天，咨询房贷的顾客并没有明显增加。

　　现象

　　买家欲提前还款换大房

　　案例

　　李先生本有一套仍在按揭的两房单位，由于小孩出生，一直希望能换成3房单位，但因为再买房需要付7成的首付，资金压力很大，所以不敢行动。现在，李先生觉得机会来了，和太太商量不如把剩下的几十万贷款先一次性付了，然后用3成首付贷款买一套三房单位。

　　随着房贷新政的公布和银行口径陆续出台，楼市开始回暖，看楼客逐步增加。记者了解到，部分前期买家已欲提前还款购置大房，而前期火爆的一手公寓逐渐转冷。

　　“李先生这种方法确实可行，这两天不少客户都向我咨询如何操作。”中原地产明轩分行高级营业经理叶华告诉记者，目前提前还款慢则需要3个月，快则只需1个半月，所以不会太受市场变化的影响。他预计，“松绑”的消息有可能令二手市场增加20％~30%的改善型买家。

　　不过，记者了解到，业主心态相对平稳。叶华预期如果市场消化了“松绑”的消息，业主的心态会转强硬，买家议价难度将增加。

　　“小业主暂时未有大规模上调放盘价的现象，但部分郊区板块的业主已把放盘价调回与市场行情相接近的水平，不再刻意调低。”满堂红市场研究部高级经理周峰认为这是因为业主预期改善型客户会陆续入市，“不排除放盘价会重新上调，而且极有可能以郊区为主，毕竟之前楼价一直下跌的都是郊区。”

　　周峰分析发现，2013年和今年前三季度的二手买家二次购房采取一次性付款的比例，比首次购房客户采取一次性付款的比例要高，今年前三季度该比例更达到58.0%。这既反映了信贷市场的紧张情况，也体现了二次购房客户所面临的窘迫境地。不过，今年剩余的两个多月里，多数银行的信贷额度已不多，能给予改善型客户以基准利率及首付款比例四至五成已是不错的“待遇”。“要地方银行给予首付三成及0.7倍的优惠利率，恐怕得等到2015年1月方可实现。”

　　市场

　　在售一手公寓不再受“待见”

　　之前曾受小老板们青睐的公寓如今是否依然受追捧？一个销售公寓的房产经纪无奈地告诉记者：“最近几个月公寓的成交很一般，想买的人少之又少。”

　　周峰说，现在的公寓面临客户严重缺乏的情况，特别是很多公寓项目要在两年后才交付使用，买家现在可能也保证不了未来能租到什么价格。据了解，目前租赁市场上的公寓租金回报率最高可达3.6%，但基本都位于珠江新城，而大多数在售的公寓都在郊区。“估计两年后租金回报率能达到2.2%就很不错了。”

　　最新消息

　　传银行开发贷限额管理松动

　　随着房贷的放松，开发贷的管理制度也传出了调整的风声。

　　昨日有消息称，央行对商业银行的开发贷限额管理制度已有松动，以往央行要求各大商业银行的开发贷不能超过贷款余额的10%，而现在，各大银行能够自由地调节开发贷总量。虽然昨日央行没有对事件做正面回应，但业内普遍认为，这种放松的趋势并不太出乎意外。

　　消息还称，目前，央行已把开发贷授信总量的权限下放至商业银行总行，商业银行可以重新启动新增开发贷款审批制度。而过去，四大银行甚至自发地进行月度性停贷和停止新增开发贷款审批。但昨日记者走访多家银行广东地区分支机构，相关消息并未传达到，但相关放开开发贷的消息却一直都有传出。

　　“如果放开开发贷，房企可省掉走通道的费用直接从银行融资，成本会降低。”某股份制银行广州分行相关人士表示。

　　多位银行业内人士在采访中都表示，目前国家放松房贷同时趋于放开开发贷，主要也是出于提振经济的考虑。“楼市应该会有一轮提振，但不要期望太高，因为相信国家也怕楼市升温产生过大泡沫，所以对楼市的放松也应该只是稍微调整。”

　　行业影响

　　按揭业务量尚未上升

　　房贷新政的“直接受益方”按揭行业的反应则显得有些滞后。记者从多位按揭人士处了解到，目前按揭量并未出现急升，而按揭行业依然维持此前淡静的情况。

　　“新政还没有执行，因此我们的案件数量也没有那么快上升。”大源按揭负责人郑大源对记者表示，但目前到公司咨询的人数多了很多，预计后期的案件肯定会有所上升。

　　而诚赛按揭总经理卢志光对于业务量走势也有同感。“很多事情都是滞后的，所以现在我们的按揭量并没有回升。”

　　卢志光坦言，“政策释放后，对于成交量是否有有效提升，至少要两三个月才能看到效果，只有成交量上升，按揭的业务才有旺起来的希望，因此现在不少按揭从业人士也像购房者一样，处于观望的状态。”