北京甲级写字楼空置率持续下降

　　内资活跃外资疲软

　　来自多家知名地产机构统计显示，得益于需求增长，今年第三季度北京市甲级写字楼整体空置率仍保持低位，金融、IT及高科技、专业服务企业为本季度需求的主导力量，内资企业、特别是私有企业，继续主导市场，其需求占成交总量的80%，而外资企业租赁需求较疲软。

　　空置率全国最低

　　知名房地产服务商第一太平戴维斯本周发布报告显示，在北京甲级写字楼市场，由于望京SOHO塔3于2014年第三季度入市，为市场带来12.3万平方米可租赁面积。至此，北京甲级写字楼可租赁存量增至950万平方米。全市整体空置率仍稳定在3.5%，为全国最低水平。

　　报告显示，金融、IT及高科技、专业服务企业为本季度需求的主导力量，其需求占据总成交量的70%。与此同时，内资企业、特别是私有企业，继续主导市场，其需求占成交总量的80%，而外资企业租赁需求较疲软。

　　另一家房地产顾问机构莱坊发布第三季度报告也显示出相同的迹象，报告显示，今年第三季度，北京甲级写字楼平均租金与第二季度相比小幅下降0.1%至每月每平方米人民币378元。市场平均空置率在三季度下降了0.3个百分点至2.7%。国内企业继续主导写字楼新租交易市场。此外，较高的预租率使得三季度甲级写字楼市场的净吸纳量达到约9.8万平方米。

　　售价微涨4.3%

　　第一太平戴维斯统计显示，鉴于市场优质可售项目较少，加之境内外投资者带来的稳定需求，第三季度北京甲级写字楼资本值大致稳定在每平方米人民币6.4万元，同比上涨4.3%。同时，甲级写字楼租金本季度环比增长0.9%。因此，截至第三季度末，甲级写字楼毛收益率环比下降0.03个百分点，至5.93%。

　　统计显示，第三季度，北京整售市场成交量有所回升，共三宗重大整售交易成交，总成交额达到人民币59亿元。

　　至此，前三季度总成交额达到人民币120亿元，不及2013年全年成交额的一半。其中一手写字楼散售成交额大幅下滑，仅为人民币43亿元，环比下降61.9%。同时，一手商业散售成交额亦环比下降48.5%，至人民币47亿元。

　　供需将得到缓解

　　第一太平戴维斯报告预计，第四季度，过去四年持续供应不足的状况将有所缓解。六个项目预计将于第四季度交付使用，为市场新增33.5万平方米可租赁供给，高于2010年至2013年间的年均供给量近50%。　全部新增供给均位于CBD、金融街和燕莎等传统商务区以及望京等热门新兴商务区。大部分项目已取得良好的预租率，大约在20%-50%之间。至此，全市空置率水平预计维持在5%左右，仍系全国最低水平。

　　莱坊董事及北京研究及咨询部主管孙文静预计在第四季度，北京甲级写字楼市场空置率将上升至3.5%左右，写字楼租金水平将保持平稳。第四季度在中央商务区、燕莎、北京金融街和中关村等核心商圈将有四个写字楼项目入市，为市场提供约21.9万平方米的新增面积。此外，由于望京、将台路和奥林匹克公园附近等新兴市场的新增写字楼入市，核心商圈甲级写字楼市场紧张的供需关系将随之而得到缓解。预计第四季度上述新兴市场将有约32.9万平方米的新增面积投入使用。