深圳各银行普遍执行基准利率 首套房贷暂未现七折利率

　　央行9月30日发文放松限贷政策，由“认房又认贷”调整为“认贷不认房”，具体到深圳市场，这一政策使得一部分还清一套房贷款的购房者重新获得首付三成购房的条件。而政策落地半月后，记者走访银行、中介和开发商售楼处了解到，目前虽然各大银行都已发文或实际已按央行政策执行，对于还清贷款后的购买第二套可以执行首套房贷政策，但是央行政策中的七折利率下限却无银行执行，各家银行对于首套房最多的仍是执行基准利率，而部分一手楼贷款则有最多九五折的利率优惠。

　　首套房房贷利率普遍九五折

　　国庆前，央行发文《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》表示，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。同时，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　记者16日从各大银行了解到，目前深圳的“四大行”中国银行、建设银行、工商银行、农业银行都已经实行了“认贷不认房”的政策，而此外交通银行、招商银行、光大银行、民生银行也已实行了这一政策，这些银行对名下有一套房并且已结清房贷的家庭，再次购房时将认定为首套房，但同时仍需满足深圳的限购政策的要求。

　　但是在首套房的房贷利率政策上，各家银行则都未按央行的下限七折来执行，而是普遍执行九五折到基准的首套房房贷利率，不仅如此，一些优惠贷款利率也只针对一些特定的一手楼盘。

　　记者了解到，尽管在央行的通知中，提到了首套房最低下限0.7倍的贷款利率，但是深圳楼市各家银行在新政前首套房的贷款利率多在九五折和基准，从银行角度说，七折贷款利率几乎是一个“亏本”的水平，而银行从效益角度说会把钱放贷到小微贷和其他利率水平更高的方向去。“银行的房贷已然不赚钱，更别说要下限到七折利率去。因此，除非央行强制商业银行按下限执行首套房房贷，否则银行很难执行。”有专家表示。

　　深圳中原地产研究中心经理王飞表示，自2012年7月以来，央行两度下调金融机构存贷款利率下限，个人住房贷款利率始终维持基准七折下限不变，但实际执行中，即使是在2012年信贷相对宽松的时期也未曾出现过。而当前银行资金来源受到压缩，成本面临上升的压力，贷款也将更加偏向于高利率的领域。在这种情况下，房贷利率下调至2012年普遍的八五折已是难度重重，更何况是会导致亏本的七折。

　　未完成审批可按新政办理房贷

　　此外，有市民提出，央行的新政在9月底出台，那么在新政出台前购房但又未完成房贷审批的市民是否可以按照新政来执行？记者采访到一个案例：市民徐先生9月25日在南山购买其家庭名下的第二套房，并缴纳定金，但由于资料未齐，并没有完成房贷的审批程序。“十一”后徐先生咨询其房贷银行，银行表示，其符合新政策，可以按照首套房来办理。

　　记者咨询某银行房贷部工作人员表示，在新政执行前购房的居民，如果房贷审批没有完成，都可以按照新政策，购房者可及时跟房贷经理沟通，如果审批完成了，就试下申请复议，重新走审批程序，看是否能获得按新政策执行的机会。而此外，各家银行对新政前购房者的政策略有不同，其中交通银行是严格以受理时间为准。而农业银行、建设银行表示，如果房贷审批尚未完成，购房者可以提出重新审批的要求。

　　对于首套房已经结清贷款，但又抵押出去办了消费贷的购房者，买二套房还能不能算首套的问题，各家银行均表示并不影响二套房的购买和利率。“在银行贷款系统中，消费贷款和住房贷款是不同的名目，因此并不影响。”银行人士明确表示，即使是办了消费贷，在结清首套房的情况下购买二套房，仍旧能够享受新政策。

　　二手房放盘量大幅拉涨40%

　　深圳楼市在两周过后，新政的影响力也慢慢显现，其中二套房首付比例的调整令市场产生了不小的变化。王飞表示，此次央行放松限贷，既非全面下调二套房首付比例，也不是引导地方政府按照各地现状自行调整，而是针对已拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，下调二套房的首付比例。这种指向性调整对改善型置业群体的影响巨大，其中上述规定的已有一套住房且贷款已结清，以及卖一买一这两类群体在此次调整中获益最大。据悉，这两类群体按揭购房的首付比例都是总价的七成，而调整之后则降为三成，政策将激活一大批潜在需求。

　　根据深圳中原研究中心的统计，今年改善型需求（面积在90—144平方米之间）的成交占比为25%，而2010年至今的最高值为29.7%，月度最高纪录为2010年8月的31.4%。统计也显示，近期深圳二手住宅放盘量大幅拉涨了40%，这类客户正是准备卖一买一的改善型需求群体；换房客的积极性在迅速提升，开始集中释放手中房源，并且着手购买更大面积的单位。同时，“十一”至今，地铺访客量较9月也上升了20%左右，促进日均成交量提升30—40%，其中100平方米以上的大户型成交占比提高了10%。预计随着政策逐渐落地，成交还将稳步回升。各一手住宅项目的实时成交数据也显示，最近几天日均成交量普遍较9月日均量提升了1倍左右。

　　“新政对改善型需求产生了巨大的刺激作用，市场开始回暖，购房者入市积极性大大提升，改善型成交占比将有望突破2010年以来的最高纪录。”王飞表示。

　　从新房市场成交也可以看出，近期深圳3个项目开盘及加推，单个楼盘的推售套数开始提高，而开盘销售率也都达八成以上，超过此前市场的平均表现。王飞表示，央行新政出台两周后，各地改善型需求都开始释放，市场重拾信心，购房情绪高涨；新政刚刚出台时就有开发商放出消息准备涨价，这一预期有效刺激了成交。

　　戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端则认为，深圳市场9月住宅新房批准预售面积达104万平方米，创下近年来月度最高水平。预计四季度，在新供应增加的刺激下，伴随信贷政策放宽的利好，首套自住需求和部分改善性需求的稳步释放将促进深圳楼市成交量的提升。结合供应结构，截至9月底，外围区域库存占到全市460万平方米住宅新房库存量的77%。因区域及产品结构性特征明显，中心城区及周边的新增供应多以城市更新的中高端项目为主，价格难以下行；而在供应相对集中的外围区域，部分位置欠佳、配套尚不成熟的项目，仍会以保守的定价入市达到快速销售回现的目标。