广州：楼市去货速度变快 置业良机已到

　　金九银十即将结束，相比于成交量今年更被看重的是价格和信贷政策。值得关注的是，今年十一假期广州楼盘推新大多是以低价开盘，尽管推货不多，但去货速度却比今年的9月有明显的加快。广州经纬行的监测数据显示，十一期间，广州新推货整体的首日去化率为44%，虽低于五一期间的50%。再加上9月最后一天出台的房贷新政，使得十一后，甚至第四季度的房地产市场变得更加难以预测。而业内普遍的观点认为，仍处于低价运行的市场再加上新政策利好将为购房者带来置业的良机。

　　楼盘多以低价开盘

　　今年十一期间，据广州经纬行监测，全市共有约25个楼盘推出新货，合计近3900套，套数与五一期间基本相当，但少于2013年十一期间。

　　从楼盘类型来看，旧盘新推是主体，另有7个全新楼盘上市，其中南沙新盘就占了3个。从区域上看，新盘林立的南沙、萝岗（黄埔）新推积极。最为突出是，一向的供应主力增城，但今年一直比较沉寂，此次发力；从产品类型看，三房是主体，占了总套数的64%，主流套型面积是88-153平方米；两房户型也比较常见，占了总套数的17%，主流套型面积是70-90平方米房；一房比较稀少，仅一个楼盘有此类产品；有两个楼盘推出了N+1户型，均在黄埔萝岗片区。

　　尽管推货不多，但去货速度却比今年的9月有明显的加快。广州经纬行的监测数据显示，十一期间，广州新推货整体的首日去化率为44%，虽低于五一期间的50%，但“与前几个月持续的40%以下相比，稍有改善”。

　　十一假期去货速度变化与楼盘“以价换量”的销售手段密不可分。记者了解到，在国庆前就已经有不少楼盘抢闸推货。从化新盘珠江壹城抢在十一假期前就推出香格里拉洋房组团。记者从开发商处了解到，这批洋房总量有243套，户型包括两房至四房。按照该楼盘开盘时公布的价格，特价房的售价是5000元/平方米起，带精装修发售。在开盘当天就前去选房的买家告诉记者，此前在中介处得到的吹风价都是7、8字头。

　　低价开盘已经成为今年“十一”推货的主调，节前抢闸推新的楼盘更是以低价来吸引买家。除了珠江壹城外，雅居乐剑桥郡也在不久前低调开盘，而推售的价格同样非常低。记者了解到，此次剑桥郡推出的是C1栋38层高层284平方米四房和309平方米五房。开售的均价为14700元/平方米，还另外有开盘92折的优惠。尽管此次推出的产品档次高，相当于楼王单位，但折后接近13000元/平方米的均价已经比四年前普通洋房组团佰利山首批单位14200元/平方米的均价还要低。

　　新政带来置业良机

　　年底冲业绩的房企，楼盘推货大多以低价冲量以求薄利多销。而对于买家来说，除了市场的价格的利好外，政策特别是房贷政策的放宽更是为他们带来了年底置业的良机。

　　按照央行、银监会在国庆前一天联合出台的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（下简称《通知》），放松了对与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款的投放。

　　《通知》首先就大幅放宽了对首套房的认定。《通知》规定对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，购买2套房时贷款按首套房认定，这与此前传闻的认贷不认房政策相符。比较超预期的是，《通知》规定：“在已取消或未实施‘限购’措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。”其次，在房贷利率方面，《通知》规定首套房最低首付款比例依然为30%，但贷款利率下限下调至贷款基准利率的0.7倍。此外，《通知》内容还涉及增强金融机构个人住房贷款投放能力，以及支持房地产开发企业的合理融资需求。

　　新政开始逐步带旺楼市

　　在“930新政”的带动下，刚过去的十一国庆黄金周广州楼市迎来了爆发式增长。据搜房网监控阳光家缘的数据显示，在国庆7天内广州十一区新建商品房住宅网签468套，同比2013年十一黄金周（820套）下跌43%，签约面积为56980平方米，同比下跌38%。乍一看，今年的国庆假期楼市仍然冷风未停。但事实上，有专家指出国庆长假的成交情况会延迟至月中才会呈现出来。

　　记者发现，从10月的第二周开始，广州一手住宅网签成交量就开始了暴涨。数据显示，上周10月6日至12日，广州十一区新建商品房住宅网签1791套，环比前一周（783套）上涨129%，签约面积为196323平方米，环比上涨100%，平均每套签约面积为109.62平方米，全市一手网签均价13519元/平，环比前一周（14826元/平方米）下跌8.82%。从上周广州十一区楼市成交情况来看，除海珠区和原黄埔区成交量出现环比轻微下跌以外，其余区域均出现不同程度的成交量环比上涨，其中中心区成交量较大的区域是荔湾和白云。荔湾区上周成交178套，环比前一周（47套）上涨279%，白云区上周成交212套，环比前一周（75套）上涨183%。在外围区域中，上周最值得关注的区域则在南部，其中南沙区上周成交298套，环比前一周（69套）上涨332%。

　　据数据统计显示，2014年国庆期间，广州新推货量4296套，不去年同期相比，减少了3%，较2014年五一期间的2157套出现大幅度增加，增幅达99%，很大程度上是上半年楼市低迷，房企推货意愿不足，致五一期间市场推货量较去年同期大幅下滑。受到“限贷”、降价潮等不利因素影响，2014年上半年广州房地产市场低迷，大多房企业绩完成不佳，为完成年度业绩目标，房企纷纷押宝“黄金周”，甚至大多房企选择抢闸推货。

　　业内“回暖”声再起

　　“在供应集中、加大的背景下，去化率小升——市场好转的迹象初现，这既有购房者观望盛极之后逐渐减弱的心理变化，更有近期政策导向的引导作用；房贷、限购预期放松的利好，虽然国庆期间广州还没有正式实施，但已经对成交起到了一定催化作用。”广州经纬行的分析报告认为，十一期间的国庆楼市，虽然称不上畅旺，但整体气氛和去化率比前几个月有所改善，市场好转的迹象初现。“预计市场会逐渐、有限回暖，交易量价将进入温和的新常态。”

　　央行出台新的房贷政策后，对于楼市回暖的观点明显增多。广州另一研究机构中地行同样也在报告中指出，“央行四条信贷措施为国庆楼市带来利好，直接提升了购房的信心，带动人们入市，预计10月底11月成交方面会初见成效。”而据中地行市场研究部监控阳光家缘数据发现，上周10月6日-10月12日期间，广州市商品房住宅共成交1782套，累计19.56万平方米，全市网签数与前一周（2014.09.29-10.05）相比网签套数翻倍。“节前央行信贷松动的政策的利好下，楼市信心逐步明朗，总体人气有所回升，楼市整体呈现回暖态势。”

　　文/图 南方日报记者 蒋劲劲

　　购房“时间窗”打开？

　　对于不少买家来说，今年楼市的低迷行情使得他们不敢轻易出手。“安静观望”已经成为楼市的常态。而从10月开始，业内的利好消息不断，从限购至限贷等政策都出现松动的迹象。在利好的推动下，再加上目前楼盘仍然推行的“低价促销”战略，业内专家认为，对于购房者而言现时就拥有不错的置业机会。

　　政策利好是置业良机

　　“930新政不是政府短期救市行为，而是回归市场化的证明，政府没有大规模超发货币，而是着眼于长效机制的建立。”合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江认为。

　　一直以来，国内的房地产市场都被认为是“政策主导”的市场，每当有新的政策出台都会被简单地归纳为“救市”或者“压市”。而此次这个被业内称为“930”的楼市新政却被区别对待，不少专家们都认为“930新政”并不是政府短期的救市行为，而是回归市场化的证明，楼市市场主导的回归将为楼市迎来新的繁荣期。

　　他认为，从近几年的楼市周期来看，中国楼市已经完成两次大的调整：第一轮是2008年下半年至2009年上半年，第二轮是2011年下半年到2013年初。“每次调整的原因都是楼市不景气，调整结果都会刺激楼市的繁荣，繁荣之后楼市大涨又被打压，再接着又是刺激调整。”黎文江表示，“基本上是每过20个月楼市就会来一次这样的调整，这一轮楼市调整亦符合楼市的周期走势。”

　　今年楼市的低迷，很大程度上是受制于银行信贷口子的持续收紧，而此次的房贷新政将在一定程度上解决房贷需求和供给的问题。民间独立金融智库IMF首席经济学家江勋就认为“9·30新政中放松房贷只是解除了过去不正常的行政调控，真正核心的是对地产金融开源，尤其是鼓励MBS。”这与9月初央行向上市开放银行间市场一脉相承，相当于从需求和供给两个方面给房地产开了两扇门。

　　购房“时间窗”来临

　　对于购房者何时入市，同策咨询研究部总监张宏伟也认为，2014年下半年的市场，尽管各地已有限购放松或取消等“救市”措施，但是收效甚微。当前楼市降与不降已经不是问题，以“以价换量”的方式是“慢慢降”还是“一步到位地降”才是让开发商头疼的大问题。“从当前市场个案降价幅度情况来看，对于普通刚需项目来讲，一般降价10%-15%就可以激活市场成交量，而对于高端豪宅来讲，则需要降价20%-30%的幅度，市场需求才会被大幅激活。”

　　因此，张宏伟认为购房者可在个案价格下调15%-30%这个过程中寻找投资机会点，根据这个底线评估投资时机，重新获得投资市场底部的机会或投资的“时间窗”。

　　“如果购房者已经错过了2008年、2011年两轮市场低谷期的购房最佳窗口期，那么，就不要再错失2014年的市场底部的购房机会或投资的时间窗。”

　　南方日报记者 蒋劲劲

　　刚性需求仍是市场主流

　　楼市调整最明显的效果就是对住宅投资需求的抑制。记者发现，今年以来在住宅市场上，自住性刚需仍然是市场的主流。即便是在十一国庆黄金周，也是刚需的天下。而与以往稍有不同的是，现时市场的刚需购房者的置业目标由原来最受首次置业者欢迎的小面积住宅变成了面积更大一些的小三房。而在限购以及公积金新政策的影响下，一步到位也成为了刚需群体的置业新理念。

　　刚需小三房主导市场

　　广州的楼市在10月的供应仍然是以刚需产品为主，80-100平方米供应最多，刚需三房占据绝对主力。

　　数据统计显示，2014年“十一”期间，从面积段来看，80-100平方米面积段供应1516套，占比35%，主要集中在南沙和黄埔区，两区该面积段分别供应531套和353套，其次是100-120平方米面积段，供应966套，占比23%。从供应产品的户型来看，紧凑型的二、三房产品是主力，分别占比32%和60%。

　　仅上周末，广州就有3个楼盘推新，所推出的户型就是主打刚需。其中白云全新盘流溪半岛将于10月18日推85-160平方米河景洋房和160-310平方米复式河景大宅，户型涵盖二至六房，均价12000元/平方米，目前认筹享1万抵5万优惠，另有8千抵5万的团购优惠。而9月低调开盘的万科南方公元本周推出新一批房源，加推A3栋和A4栋部分单位，均价8500元/平方米。

　　值得注意的是，即使是豪宅项目同样也是以“刚需自住”的概念进行推货。如位于海珠的珠江帝景紫龙府就在上周六推出全新E9区99席大宅。记者在样板间内看到，该批产品均为188平方米四房双主套或单主套设计带豪华装修，一梯一户，预计售价38000-48000元/平方米。而这些大面积的豪宅同样也追求实用性。据了解，大部分买家都是买来自住，属于换房刚需群体。据楼盘负责人介绍，在房贷新政的刺激下，改善型购房需求有望释放，珠江帝景紫龙府本轮推新，或可作为市场变动的风向标。

　　刚需入市意愿增强

　　交通银行发布的第25期交银中国财富景气指数。据了解，交通银行自2010年10月起，对国内中高收入人群经济、收入和投资的感受与信心持续地进行每两个月一次的调查，形成交银中国财富景气指数并向社会公布。

　　而最新的交银中国财富景气指数显示，无房家庭和仅有一套自住房家庭未来入市意愿比上期上涨了20个百分点，预期不动产投资意愿小幅回升。数据显示，从持有不同房产套数家庭来看，预期不动产投资意愿的回升主要是受刚需家庭未来入市意愿增强的影响。此前，有换房需求的改善型刚需受到“认房又认贷”和二套房首付60%以上等规定的掣肘。但是房贷新政放宽首套房贷认定标准之后，将有助于促进改善需求入市。

　　南方日报记者 蒋劲劲

　　四成购房者

　　担心房价上涨

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　　房贷新政策出台，业内人士叫好声一片，开发商们也开始想象未来市场转暖的美好景象。而对于今年持续观望的买家来说，心态是否有所转变才是关键。根据近日某网站进行的“房贷新政后广州购房意愿调查”显示，仍然有超过半数的受访者认为房贷新政出台不会影响到自身的置业计划。而担心房价会涨，想加快入市的比例也达到四成。

　　据上述调查显示，认为房贷新政会影响置业计划，并且担心房价会涨，想快入市的受访者占了40%。记者发现，有较强烈意愿入市的受访者比例较房贷新政出台前要高。但同时仍然有56%的受访者表示根本没有置业的打算，房贷新政的出台不会影响到置业计划。

　　而针对房贷新政的影响，大部分的受访者认为会推动楼价加涨。其中有48%的受访者认为新政策使得购房者贷款门槛变低，楼市成交将会回升。此外还有36%的受访者认为房企资金流变充裕，楼盘优惠取消，从而楼价回涨。

　　而针对房贷新政策出台近一个月对市场的影响。大部分的受访者都认为还没有感受到。认为新政策后广州楼市没有回暖，楼价并没有大幅上涨的占了64%，而认为楼市成交量狂涨的有36%。这表明，在房贷新政出台后，市场给买家的感觉是“量涨价未涨”。

　　南方日报记者 蒋劲劲

　　该出手时就出手

　　■记者观察

　　在前两年的时候，楼市还处于价格疯狂上涨的时期，听到最多的一句话就是“真后悔当时没买×××楼盘”。确实，近几年楼价不断地上涨，甚至在一定程度上已经令很多白领如果没有家里的支撑很难买到住房。而楼价下跌从几年前开始就成为不少人的愿望之一。而这个愿望在今年可以说是实现了。

　　今年的确有很多楼盘降价了，广州包括市区，也包括番禺、萝岗等近郊区域，降价的项目并不少。即便是名义上没有降价，但很多楼盘仍然通过折扣、团购等方式努力地把价格压低而实现快速清货。但今年的市场仍然是没有多少人气。关键的一点是信贷一直很严。购房成本高成为限制很多买家入市的因素。

　　现在好了，房贷新政的出台，可以说是解决了买家入市门槛的重要问题。对于自住刚需来说，这无疑是置业的一个好机会。而更为关键的是，政策的利好现时与市场上的优惠仍然是处于重叠的阶段。一般来说，政策利好一出，开发商就会灵敏地涨价。但今年的市场冷空气使得很多楼盘都为了冲量而仍然保持着优惠力度。入市门槛降价再加上价格的优惠，对于确实是有自住需求的买家，现时的确是不错的出手机会。

　　蒋劲劲