雾里看花 认清低价楼盘真面目

　　在当前房地产市场处于调整期的大环境下，不少开发商都使出浑身解数，想方设法促进销售，回笼资金，于是市场上出现了“特价房”“低价楼盘”等各式各样的促销活动。事实上，不论是变相降价还是为了吸引人气搞噱头，价格都是最受购房者关注的要素。那么，这些低价楼盘是否名副其实？它们可能存在哪些需要购房者注意的缺陷？怎样的低价楼盘适合出手购买？业内专家建议，消费者在购买低价楼盘前需要谨慎考虑。

　　折扣后实价须细算

　　记者发现，开发商在促销时常常喜欢在价格上玩花样，除了最基本的折扣优惠外，不少楼盘都会推出千奇百怪的“花式”优惠，有的直接打9.6折，有的则采用9.9×9.9的折上折，更有甚者，折上折多达四五次，让人看着心动、算得头痛。其实，无论是9.9折、9.8折还是送礼包、送装修等优惠措施，购房者都需要仔细计算出其折扣后的实价，这有助于了解房子的真正价格。千万不要轻信折上折更加优惠的说法，那仅仅是开发商玩的数字游戏而已，比如9.9×9.9的折上折，算下来比直接打9.8折还少了0.01%的优惠。

　　另外，目前市场上比较常见的还有“总价直减”的优惠方式，例如某楼盘称总价直减2万元。这2万元的优惠看似不少，但以100平方米的房子为例，分摊到单价上每平方米仅少了200元。假如该楼盘本身的定价就比其他楼盘高一些，那么这种直减的优惠就显得更加微乎其微了。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉记者，在挑选低价楼盘时，除了计算楼盘的实际价格外，还要将该楼盘与同区域内其他楼盘进行横向比较。建议购房者在买房之前先了解该区域楼市的情况，了解指标包括：首先，该区域在整个城市发展规划中处于怎样的地位，是重点发展区域还是待发展区域？是已经开发殆尽、价格升幅有限，还是处于价格洼地？其次，该楼盘一贯以来的价格在该区域处于什么水平，是高位、中位还是低位？假如其一直处于价格高位，那么此次调价后，它所处的位置是中位还是低位？最后，关注与目标楼盘紧密相邻的其他楼盘的情况。一般情况下，假如同一区域有较多相互竞争的楼盘，则其降价的可能性较大，折扣幅度也会较大。在这种情形下，购房者可以将几个目标楼盘进行深入比较。

　　胡景晖表示，对于某个低价楼盘当前为什么要打折、打折的空间究竟有多大等问题，购房者可以通过一些常识性的指标进行判断。一般情况下，规模越大的楼盘降价空间也越大，因为其需要靠及时回笼资金来维持下一期的开发，所以一般大规模社区在进行首期开发时，价格都会较低。通常来说，国企开发的楼盘降价空间相对较小，上市公司和品牌房企也很少降价，最容易降价的是一些中小型开发商旗下的项目，因为现金回笼对这些企业来说颇为重要。此外，购房者还可以考察楼盘的拿地时间、拿地价格，越早拿地的楼盘其利润空间就越大，降价的可能性也越大。

　　产权证件先查清

　　对于购房者来说，遇到真正的低价楼盘当然是一件皆大欢喜的事情，但低价楼盘常常或多或少地存在隐藏、掩饰项目缺陷的情况。一些购房者被低价所吸引，没能注意到低价楼盘的各种陷阱，即便能省一部分钱，却省不了心。

　　亚豪机构的郭毅建议购房人，在面对低价房时要多问几个问题：为什么这个房子这么便宜？开发商是否具有开发资质？相关证件是否齐全？购房者要避免购买某些不具备开发资质的房企以低价为诱饵推销的楼盘，比如小产权房等。从开发商的资质可以粗略地判断该楼盘是否有可能烂尾。在产权方面，要注意避开可能有纠纷的问题房源。

　　此外，商用或工业房产不仅产权年限比商品房少，入住后的相关费用也更多。有时，同一个项目不同产品的产权性质也会有所不同，购房者要分辨清楚后再决定是否出手购买。

　　户型品质勿忽视

　　房子毕竟是用来住的，除了价格外，户型、品质等方面也很重要。只有找到性价比更高的房源，才不会本末倒置，为了“低价”而“低价”。

　　某大型房企的营销总监告诉记者，有些楼盘会拿出一些朝向、户型不好的房源进行特价销售，选择这样的房子时要综合考虑自己的需求。例如，有的人睡眠很好，那么就不用太在意路边房子的噪音问题；有的人不怕热，那么朝西、对流差些的房子也能凑合。还有一些投资者常因总价便宜而购房，但要考虑未来的用途如何，如果用于出租则问题不大，因为租客对居住舒适度的要求不会很高，但如果出售则会有些难度。

　　另外，在大多数楼盘中，刚需的中小户型是比较受普通购房者青睐的房源，这样一来，很多大户型便顺势成为了低价盘。从销售单价上说，这类房源可能确实便宜，但购房者要清楚，大户型的总价较高，所以购房前要确认，自己是否真的需要更大面积的房子？此外，还要搞清政策、税费等方面的问题，例如，大于144平方米的户型为非普通住宅，契税比例为3%，远高于90平方米的户型。

　　消费者该如何挑选低价楼盘？胡景晖建议：首先，选择品牌开发商推出的低价楼盘，这些项目在价格、质量方面的水分相对较少；其次，选择口碑良好的楼盘，其质量有一定保障；最后，学区房、地铁房往往更具有保值、增值潜力，不论是自住还是投资，都是不错的选择。