江门：投资温泉地产 别被概念忽悠(2)

　　关注：温泉地产是否概念营销

　　对策：关键看是否有后期运营方案

　　温泉地产最大的卖点就在于温泉本身。温泉地产作为主题地产的一种形式，其概念在广东出现了将近10个年头，最早成型于从化。但早期的温泉地产只停留在概念阶段，开发商只注重了前期的开发营销，没注重后期的运营服务，温泉与住宅几乎单独运营，彼此间没有关联性。因此，住在这里的业主，其实是很难享受到温泉产品养生休闲的配套服务。

　　对于投资客来说，概念性的温泉地产犹如“海市蜃楼”，风险极大。因此，早期售卖的温泉地产产品，由于缺乏后期的统一运营，出现了大量空置的问题。近年来，随着温泉地产产业的不断提升、发展，温泉地产的概念营销有了新的变化。

　　目前，常见的温泉地产开发形式主要有以下几种：纯温泉入户、温泉景区+住宅、温泉会所+住宅。这些开发方式，虽然令温泉有了更多实质性运用，但是温泉地产的概念还是过于简单化，没有考虑到整个项目的运营模式、产品形态、社区消费、服务管理等方面的真正融合。有业内人士坦言，对于温泉地产到底如何运营，至今没有一个成熟的模式，“大家都在摸着石头过河。”

　　要把温泉概念落到实处，对开发商后期运营的提出了很高要求。开发商不能只是单纯地卖房子，而是应通过自己持有来实现整个项目的共融性。因此，购房者在投资温泉地产时，一定要关注开发商是否具有后期运营的准备和打算。某地产董事赵永爽告诉记者，一般的楼盘留给开发商改进的时间就是开始几年，到后来既没有资金也没有兴趣去做改进和创新了，但是温泉旅游地产是可以一直改进和创新的，不是卖完就没了的，我们一直在持有，通过运营旅游和养老等社区项目而不是卖房子来发展。

　　观点：温泉地产

　　要善打养生牌

　　眼下，房地产行业正在经历巨变，不少行业大佬惊呼：房地产的黄金时代已经离去，现在进入到了白银时代。经济学家马光远也曾指出，“未来房地产投资方向将向多元化发展”，住宅地产不再一枝独秀，养老、旅游地产等新型的房地产业态的出现，将拓宽了投资者的投资渠道。生活水平高了，人们对养生、健康等问题尤为关注。因此，温泉地产不能仅仅依靠单一的温泉作为唯一产品进行营销，而是应该围绕温泉，打造出养生、养老的复合概念。仲量联行华南区战略咨询部总监招锡祥指出，目前很多所谓的“养生”产品，“养生”功能只是附属功能，未来，养生功能将逐渐强化和发展，养生将成为旅游的重要目的，养生旅游市场将得到深化发展。

　　另外，温泉地产的开发不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资实力，因此在选择温泉地产投资时，一定要关注开发商的实力，最好选择有运营经验的品牌开发商。

　　空置率大影响投资回报？

　　对策：托管经营避风险

　　广东的温泉被视为只有秋冬季的半季节旅游消费产品。一年只有一半的时间有生意做，温泉地产的空置是个问题。记者从各大旅行社打探到，旺季温泉房大多执行旺季价，别墅租价每幢4000~5000元/晚，四星五星级的酒店标房房价也达1000多元/晚。但淡季房价往往只有旺季的半价左右。

　　目前，温泉地产项目多采用了带租约销售的模式，把购房者的利益与温泉的运营捆绑在一起。台山颐和温泉城10月份推出的别墅就采用了“温泉合伙人”的形式发售，前三年由颐和酒店以温泉度假村的形式统一经营管理，第一年回报率6%、第二年7%、第三年8%。恩平泉林温泉同样以返租形式给予购房者回报，前5年每年固定回报购房总额的8%。