外地房企拿走今年广州超五成出让地块

　　■97号龙湖地产以37.8亿元一口气拿下华美牛奶厂两幅地块。 毕志毅/摄

　　■新快报记者 陈齐

　　周一，11月的土地出让正式拉开序幕，备受关注的天河区华美牛奶厂7宗住宅用地被“过江龙”们一扫而光。据悉，今年不少房企都将战略中心转向一线城市“避风”，北上广深等一线城市的土地市场因此异常火爆，1-10月，北上广深四个一线城市土地出让金合计已达4055.53亿元。而外地房企今年在广州拿走的地块超过出让总量的五成。

　　蓄谋已久？天河七宗靓地均被外来房企获得

　　10日下午，广州公共资源交易中心举行今年第三场国有建设用地使用权现场竞价暨成交仪式，8宗国有建设用地使用权公开出让经过竞价顺利完成交易，总成交价156.9亿元，总溢价23.5亿元。其中，受关注度最高的天河区黄云路华美牛奶厂的7宗住宅用地全部被华润、龙湖、金地等 “过江龙”斩获。

　　华润置地经过30轮现场竞价，以20.8亿元取得了华美牛奶厂AT1003040、AT1003041地块的土地使用权，该公司还经过5轮现场竞价，以9.4亿元取得了华美牛奶厂AT1008046地块的土地使用权；金地经过21轮现场竞价，以20.2亿元取得了华美牛奶厂AT1004009地块的土地使用权；平安不动产以子公司深圳联新投资管理有限公司斩获两宗地块，分别为11.2亿元和12.9亿元。

　　最值得注意的是，此次龙湖首次在广州成功拿地，终于圆了“广州梦”。该公司以15.6亿元取得了华美牛奶厂AT1004026、AT1004004地块，还以22.2亿元取得了华美牛奶厂AT1003039地块。在此之前，该公司曾于今年2月份参与了广钢新城地块的竞拍，但以失败告终。在今年5月26日，备受关注的顺德德胜河北岸首个旧改项目——龙湖春江名城启动奠基仪式，该项目成为了龙湖集团进驻广东的第一个项目。

　　为何而来？争食广州或为寻找“避风港”

　　相对来说，广州楼市虽然近年来成交萎缩，但楼价表现仍然抢眼，去年广州楼价涨幅在全国处于第一梯队，而二三线城市因为供大于求，频频出现“鬼城”现象，因此许多开发商将广州等一线城市当做了避风港。

　　“从楼市抗风险能力及城市化建设推动下楼市未来的发展上看，一线城市楼市较二三四线城市更加看好。”方圆地产首席分析师邓浩志表示，在一线城市中，一方面广州位居华南区域核心，楼市需求表现强劲；另一方面广州的地价、房价“洼地”与其经济实力反差较大，楼市机会较大，这也是受外地房企青睐的重要因素。

　　在广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文看来，原因则有几点：其一，广州房地产市场在一线城市中入市门槛低，市场平稳，风险较低。以11月11日的土地成交结果看，土地价格尚属理性；其二，外地房企入广州，已有非常成功的范例。如万达集团短短几年时间，在广州获得了巨大的发展。这给外地房企带来了示范效应。其三则是外地房企对区位和地段的认识，对市场和客户的认识，有别于本地房企。“本地房企可能认为华美牛奶厂地块不值1.6万元/平方米，外地房企却认为‘很值’。”赵卓文表示，以龙湖为代表的“品质地产”企业，正充满信心来创造新奇迹。

　　“可以预见的是，未来3-5年内，传统广州本地房企的市场份额将逐渐减少，外地房企的份额将增加，土地市场将以外地房企为主。”赵卓文如此表示。

　　邓浩志也认为，此前北京金融街、方兴地产、珠海华发股份、深圳星河集团、四川领地集团等已成功进驻广州，龙湖、华润、金地、平安不动产通过本次拿地也顺利进军广州市场。土地高温之下已经迎来一轮“房企回归一线城市拿地热潮”，今年在房地产调整时期，楼市经历探底阶段，房企均有意抄底“地市”，外来房企表现尤为积极。

　　有何影响？广州房地产开发利润进一步降低

　　“今年外地房企在广州拿地的比例超过50%，本地的开发商反而到二三线城市去，或者做海外地产、养老地产等，广州楼市格局正悄然发生变化。”合富辉煌首席市场分析师黎文江表示。

　　外地房企进入广州后，对广州的房地产市场将产生怎样的影响？赵卓文表示，外地房企让广州房地产市场更加“多元化”。龙湖、华发这些企业一向以产品品质和物业管理著名，万达以城市综合体打开了市场，华润、绿地、金融街等企业资本实力雄厚。广州房地产市场正打破以往本地龙头房企垄断的局面，走向新的多元化。

　　另一方面，外地房企的进入，将让广州房地产开发利润进一步下降。广州的土地资源日渐稀缺，“三旧”改造推进缓慢，有限的资源，大量的房企和资金进入，地价将维持高位，项目开发盈利水平平均将下降至15%以内。赵卓文称，真正意义上的广州房地产“微利时代”已经开启。

　　■解读

　　1.本地房企静候其他靓地

　　不过，本地房企并非会任由地盘被“侵占”。11月，广州还将推出白云区新市附近的穗花水泥厂以及同和板块的红云涂料厂地块。据广州中原研究部调查了解，诸如越秀地产等本地大型房企对这些地块兴趣颇大，估计部分本地虎会放弃牛奶厂原因，是为了养精蓄锐抢夺下一批靓地。中原地产研究部发布的报告认为，在全国楼市分化加剧的大背景下，今年以来，越来越多的外地房企为分散企业经营风险，纷纷拼力进入广州。通常一个企业进入一个全新的市场，为战略布局需要、或市场占有率考虑，初期在成本投入上或会激进。而本地房企则出于战略方面的压力，加上今年前三季度市场低迷较长时间，今年的拿地策略相对外地房企，会更谨慎。

　　2.外地房企敢于制造地王

　　近两年一线城市卖地收入大增，和二三线城市相比，一线城市地方政府“不差钱”，即使在今年楼市成交量进入低迷期，一线城市土地市场表现仍然不差，土地出让金也没有出现下滑。

　　同策咨询研究部数据显示，2012年北上广深四个一线城市土地出让金合计2020亿元；2013年四个一线城市土地出让金猛增至5245亿元；2014年1-10月，北上广深四个一线城市土地出让金合计4055.53亿元，去年同期为4100.69亿元，同比微跌1.1%，并没有出现明显下滑。

　　在广州，外来房企不但乐意拿地，而且敢于制造地王。邓浩志称，回顾近两年来进入广州的外来房企，几乎就是广州各区域地王纪录的主要缔造者，如华发的荔湾地王等。外来房企对新市场不熟悉，或许将在市场波动中面对激烈的竞争。以金融街为例，其于今年2月拿下的广钢新城地块楼面地价约20000元/平方米，而9月份广钢第二批地块出让，保利仅以14000元/平方米的楼面地价拿下一宗宅地，两块土地相邻，差价却达6000元/平方米，使得前者未来定价处于劣势。

　　11月10日拍地成交情况

　　地块 成交总价（万元） 竞得房企

　　华美牛奶厂AT1003039地块 222000 龙湖地产

　　华美牛奶厂AT1003040、AT1003041地块 208000 华润置地

　　华美牛奶厂AT1004009地块 202000 金地

　　华美牛奶厂AT1004010地块 112000 平安不动产

　　华美牛奶厂AT1004015地块 129000 平安不动产

　　华美牛奶厂AT1004026、AT1004004地块 156000 龙湖地产

　　华美牛奶厂AT1008045地块 （留拍）

　　华美牛奶厂AT1008046地块 94000 华润置地