商铺低迷变现难 广州一3亿元地产私募爆危机(2)

　　私募投资基金：

　　清科凯盛-广州国际采购中心项目私募投资基金”第一期

　　融资额：3亿元

　　预期年化收益率：

　　11%~13%

　　遭遇风险：

　　1.专业市场和商业地产行情低迷，租金回报率低；

　　2.本计划在2014年中获得不少于人民币10亿元的银行经营性物业抵押贷款，但银行放贷谨慎，获得贷款非常困难；

　　3.融资主体本应承担回购义务，但该企业本身债务不少；

　　4.抵押物涉多重抵押；

　　5.商业地产有价无市，抵押物处置本身困难重重。

　　行业动向

　　高风险地产项目向资管私募转移

　　作为以往信托资金配置的“主力”，房地产信托占比继续下降。中国信托业协会的最新数据显示，三季度房地产信托的规模为1.27万亿元，占比为10.38%，环比下降0.34个百分点。在房地产增速明显下滑背景下，近一年来信托公司已主动收缩房地产类项目的规模，并对发行信托融资的主体设置了较高门槛。

　　分析人士指出，信托的谨慎和挑剔，使得大量资质差、风险高的房地产项目向券商、基金、私募转移。而这类公司相比信托公司，资本金实力一般都较弱，若涉及项目规模过大，未必有能力兜底。以上述问题项目的发行方清科凯盛为例，其注册资本仅1000万元，但据称“目前公司管理的基金规模逾50亿元，其中房地产基金30亿元”。

　　地产私募基金门槛提高谋转向

　　商业地产风险凸显，且短期内难见回暖趋势，记者从私募基金业内了解到，私募基金对于商铺的风险也已有所预见，对商铺抵押项目选择的要求也越来越高。

　　“我们在发基金的时候，主要不是看是不是商铺这个业态，而是考察它的流动性。”德信资本董事长陈义枫表示，有些商铺流动性很高，比如住宅下面的商铺，比较好变现，作为抵押物，基金的风险就比较小，而大型购物中心、会展这类商铺业态，则不可能通过散售回笼资金。“比如说广州这个项目，属于会展项目，即使抵押物没有重复抵押，本身也比较难变现。”

　　陈义枫表示，目前房地产行业现金流比较紧张，在发行开发型私募基金的时候，对于融资方的选择门槛正在提高。为了规避风险，获取更高收益，其公司已经将重心从纯开发型基金转向折价率较高、流动性较好、收益率较高的并购型基金。

　　新闻链接

　　百亿信托稳定 基金浮出水面

　　本报讯 （记者周宇宁）市场流传已久的信托稳定基金终于露出眉目。近日，经纬纺机发布公告称，中融信托本公司之子公司中融国际信托有限公司（以下简称“中融信托”）拟以现金15亿元出资设立中国信托业保障基金有限责任公司（以下简称“新公司”），该公司为中国信托业协会拟联合业内各家信托公司根据自愿原则共同出资发起设立的公司，公司注册资本拟为100亿元，公司成立后中融信托持股比例将为15%。

　　所谓信托稳定基金，指按照规定筹集形成，用于防范信托行业系统风险和处置单体信托机构风险的资金。而基金使用应当遵循化险救急、有偿使用原则，主要用于信托公司的机构重组和短期流动性救助。

　　此前，市场流传的征求意见稿显示，信托稳定基金将由“信托公司按净资产余额的1%认购，资金信托按新发行金额的1%认购，财产信托按其收益的一定比例认购”。

　　意见征求稿指出，资金信托认购的基金中，属购买市场标准化产品的投资性资金信托的，其基金由信托公司认购；属融资性资金信托的，其基金由融资者认购。业内人士认为，此举意在加强引导信托公司减少融资类业务。