刘志峰：房地产业须注入新活力

　　过去的20多年里，制度创新和市场化改革，激发了住房发展和房地产市场的活力，极大改善了群众居住条件、推进了实现住有所居，同时对拉动经济增长、改变城镇面貌、促进相关产业发展，发挥了重要作用。不久前召开的国务院常务会议提出了要稳定住房消费，表明在稳增长当中，住房消费需求规模巨大，和民生的关系也最直接。

　　我们也必须看到，我国房地产业论发展规模全球第一，但大而不强；论发展速度世界领先，但快而不优；论发展质量远远低于发达国家，资源能源消耗更比发达国家要高得多。房地产行业主要依靠土地、资金等要素投入推动规模扩张，建造能耗高、资源浪费严重、建筑材料不循环利用、建筑垃圾产生率高，只注重经济效益、不注重社会效益和环境质量，依赖大量劳动力，工业化水平较低。这是不可持续的。

　　房地产业的发展面临三个变化。

　　首先是住房需求和供给关系发生了变化。正在从住房严重短缺转向供需逐步平衡，有些城市出现了阶段性的供大于求。以往由供方垄断市场、有了房子不愁卖的时代已经过去。以往跑马圈地、依靠坐地升值快速开发的时代已经过去。虽然从建设小康社会的总目标看，我们的住房不足还会在相当长的时期内存在，仍处在总量不足、局部过剩的阶段，但房地产业已经由以量取胜，转向了以质取胜的竞争时代。

　　其次是住房的需求层次和居住观念发生了变化。我们正处于新的经济社会发展阶段，人民群众对全面小康社会翘首以待。居住文明成为我国建成小康社会的重要组成部分。随着居民收入的提高，群众对住房质量和品质的要求进一步提高，人们更注重舒适、安全、健康、性能、环境和好的空气质量；更注重项目周边的学校、医院、文化娱乐、体育健身和公共交通等配套服务。住房，不仅仅是由混凝土堆砌起来的“壳”，还融入了文化元素，如天津泰达建设集团以中式文化为设计灵感，打造出了名字叫“格调”的住宅系列产品，寄托了人们对美好生活的向往。

　　最后是房地产业的发展内涵发生了变化。房地产业从过去只做投资开发的载体，演变成整合各种资源的平台；从过去的一个项目单元，演变成综合服务的整体；从过去的住宅发展商，演变成城市配套服务商和社区服务商。“开发商”这个名字脱胎换骨后，能让我们找准定位，更名副其实、名正言顺地发展自己。

　　转变经济发展方式，建设资源节约型、环境友好型社会，新兴产业兴起、新技术应用、互联网经济崛起，对房地产行业发展提出了新的要求，是一次新的大考！

　　今天，我们再次面临革故鼎新，需要再注活力。新的生产力正如大浪淘沙，作为市场主体的企业，要有凤凰涅槃的精神，不变革则被淘汰；变革而重生。

　　——谋求新的发展，就必须将新型工业化、信息化、新型城镇化、农业现代化的理念植入房地产业的发展。住房建设必须走新型工业化道路，逐步以现代工厂化生产取代劳动密集型的生产方式，像造汽车那样造房子，达到工业化的标准、工业化的效率、工业化的精细、工业化的质量。现在不是想不想改变传统的生产方式，而是现代工业化浪潮已经把我们推到了由建造变为制造的前沿。信息化发展打破了房地产业的传统分工，带来了资源重新分配，也改变了人交流认知事物的方式。互联网经济、电子商务、移动支付服务已经渗透到我们周围，苹果、微软、谷歌三大互联网巨头进入了中国住宅的“客厅智能系统”，改变了信息传输、供需契合的方式；改变了住房设计、空间布局、功能配置的理念。我们要利用好大数据、电子商务，帮助供需双方促进交易，降低成本，提高质量。新型城镇化给房地产企业参与城乡建设和服务创造了条件，今后项目开发要更注重以人为本、宜居宜业。如华夏幸福基业采取“以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展”的模式，取得了比较好的经济和社会效益。农业现代化打破了几千年形成的旧的居住观念，城乡的融合，人的融合，公共服务的均等化，都给小城镇、新农村建设提出了更高要求。新农村建设不仅仅是盖几间新房，换个厨房和水龙头，而是要让住上新房的人提升幸福指数，增加他们对美丽家乡的热爱和依恋！

　　——谋求新的发展，就是要确立节约型、集约式、可循环的先进理念，放弃粗放式的落后模式，从资源浪费型向节约型转型。房地产行业和受其关联的上下游产业是资源能源消耗大户，绿色环保做好了，就能为“两型”社会建功立业；节能减排和性能质量做砸了，就有可能成为历史的罪人！因此，不仅要在项目设计开发中降低资源能源消耗，还要在小区建设、物业管理、上下游产业整合中，实现“五节一环保”。如大连大有开发的小区，将生活污水经过中水处理后有效转化为景观用水，实现了地下水、生活用水、生活污水三水联动循环；将生活垃圾分为干湿、有害无害、可回收和不可直接回收三类，实现了生活污水和生活垃圾的零排放。

　　——谋求新的发展，就是要适应经济社会发展，设计开发满足社会需要的住宅产品，从传统业态向新业态转型。前些年，由于短缺，有了房子不愁卖，一些地方、一些企业心态浮躁，注重眼前利益，规划、设计拼拼抄抄，缺乏特色，缺少精雕细琢，简单满足居住功能而较少考虑社会生活的综合功能。例如养老问题。当前65岁以上老人家庭户数约8800万户，占全部家庭户数的比例超过20%。我们距离老年人口达到3个亿的2025年，只剩11年时间，肯定要提倡居家养老为主，如果今后的设计开发不考虑适老化设施和配套服务，很难称得上适用性能好，也难以满足老龄化社会的需要。我们必须看到养老设施、养老服务、大健康产业迅猛崛起的现实和潜在需求。这方面，保利地产已经走在前列，他们发展居家养老、社区养老、机构养老三位一体的养老模式，满足老龄社会的全方位需求。今后我们要加大产业的引导，及时改革住宅产品设计研发体系，在新业态中谋求新发展。