众筹海外房地产投资露脸 低门槛诱惑但是不保本(2)

　　风险提示

　　投资海外房地产不得不说的风险

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　　众筹平台并不承诺收益

　　虽然海外房产处于投资窗口期，但房价没有按照机构的预期攀升怎么办？平安好房内部人士在接受新快报记者采访时也一再强调，“众筹活动只担保资金安全，并不承诺收益。”而在海众网上，虽然宣传介绍中称“使海众会员最低限度的投入也可享受到较大型投资项目的8%-15%的高收益”，但其也同时明确：“除项目方有专属收益保障政策的项目外，海众并不承诺或担保项目实际收益率。”

　　投资者在试水海外房产投资或者“众筹投资”之前，心头也要始终谨记“风险”这一条红线。如果要考虑投资风险，首当其冲的是市场风险，相关项目的收益一般都是由物业现有租约内容及历史过往成本数据而得出的预测收益率。无论投资什么行业，能否准确地掌握当地市场的变化情况，对于投资客而言非常重要。一定程度上来说，房价是供求关系的反映，也是当地政策、经济形势的反映，房价随时都可能做出波动。此外，国外的房产政策会根据其实际随时做出调整，比如信贷政策、税收政策、限购政策等，这些都会影响到投资者的行为与收益。

　　另一方面，让投资者感受最为直观的就是汇率风险。新快报记者从一位参与平安好房众筹项目的众筹参与者的经历来看，同样是一份众筹，时间不同，付款的金额是不一样的：第一次要求付款614.37元，第二次付款金额蔚615.10元，前后相差0.37元。究其原因，这是由于平安好房此次海外众筹选择的众筹单位是100美元，根据每一天不同的汇率水平换成人民币，而该投资者付款当天，恰好美元汇率比较高，这也意味着汇率的涨落也会直接影响到投资者的收益。

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　　投资标的前景还需考量当地国情

　　从目前众筹平台所推的海外房产项目来看，各类公寓依然是投资重点。“由于海外房产市场和国内的明显不同，很多国内投资者容易陷入投资误区。”前不久，在广州某房产机构组织的海外房产投资经济论坛中，澳大利亚JLF集团总裁约翰·菲茨杰拉德对记者表示，投资海外房产应该转变投资观念，避免陷入三大误区。

　　约翰·菲茨杰拉德认为，以澳洲为例，中国人海外置业的第一个误区是喜欢购买公寓，“在澳大利亚，公寓并不是一项理想的投资标的，因为它的回报率比较低，而且公寓中土地所占的份额很小，有些甚至不含土地”。另外，不少中国投资者认为澳大利亚城市中心的房产与中国一样，能获得超额回报。事实上，最值得投资的澳大利亚房产几乎都不位于市中心，“澳大利亚本地居民并不喜欢城市中心的公寓”。最为核心的一个误区是，国内投资者认为房产的增值潜力大于土地。约翰·菲茨杰拉德还表示，不少中国投资者在澳大利亚挑选房产时，往往只关注房产的地理位置，而忽略了这些房产是否包含土地，”在澳大利亚，土地才是财富积累所在“。

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　　法规监管依然存在空白

　　此外，“众筹投资”这种投资模式在主要发达国家已非常成熟，但在国内尚为一个新兴的概念，而且我国在“众筹”领域尚无明晰的监管法规。这种新潮的投资方式能走多远依然是投资者所要考虑的风险。

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁曾公开表示，地产众筹让市场上多了一条地产的融资渠道，“如果要取得长足的发展，需要明晰的法规保驾护航”。目前来说，“房宝宝”之类的金融工具模式无法靠法律来约束，只能靠经营者自己的道德和自律，因此还是存在一定的风险，“未来怎么去填补，怎么去监管，怎么管控好风险，是当前有关部门考虑的主要问题”。

　　不过可以肯定的是，“在当下地产价格不太明朗的时候，恐怕很难实现一个爆发式的增长”。

　　专家说法

　　用全球资产配置眼光

　　参与投资

　　“关于海外投资，普通个人投资者可使用全球资产配置的眼光或态度进行投资，更好地利用与国内地产市场的周期差异而获得更高的资金回报率。在主要发达国家及地区，有能力的民众投资海外房地产已是相当普遍；在亚洲，过去以新加坡及香港地区的投资者为主，未来国内投资者对海外房产投资的需求预计将迎来大幅增长。选择适合自己的市场及产品，利用不同市场的投资机会，是投资成功的关键。”　　

　　——高力国际华南区董事总经理林国东

　　了解投资目标国的

　　不同点

　　中国投资者在进行海外投资时，要尽可能深入地了解投资目标国的政治、经济、文化、生活方式及消费心理等方面的情况，不能想当然地思考问题，要认识到两国之间的不同之处，理性地进行投资。当然，如果能够得到专业投资机构的全方位协助，投资的收益和效果会更有保障。

　　——香港科大教授、深圳大学“中国海外利益研究中心”首席顾问丁学良

　记者庞倩影