开发热度高涨 高端住区大体量商业布局郑州城北

　　郑州北区某品质楼盘开盘现场一片火热，据报道，该楼盘1个多小时的时间劲销3亿元。

　　庞大的消费人群，成熟的产业带，配套齐全的生态宜居优势以及建业、保利、永威、正商、万科、正弘等10余个品牌房企的进驻，让惠济区乃至郑州北区一跃成为区域发展的领头军。值得关注的是，除了高端楼盘的集中释放，未来北区的商业体量亦不可小觑，郑州北商圈的形成指日可待。 郑州晚报记者 王亚平

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　　开发热度高涨

　　全国及本土大佬布局

　　几年前，“东移北扩”的战略构想，为郑州北区注入了前所未有的活力。在郑州人眼中，北环以北、黄河以南的区域都可泛称为北区。随着城市框架的拉大、中原城市群的提出，如今，越过黄河的新乡平原新区，也被看做郑州大北区范畴之内。

　　记者手上有份关于北区房地产调研资料显示，郑州北区土地供应、成交在2012年时已有明显加快。

　　2012年12月12日，郑州国土局出让惠济区5块城镇住宅用地，总面积254.5亩，容积率1.6~2.0，共包括豫惠国龙(省煤化集团下属)、绿地集团老街坊置业、郑州地产集团、永威置业、锦艺、高屋置业(天地置业)、广州金地(保利集团)、正商、和昌置业在内的多家企业参与竞价。

　　最终，保利地产下属的广州金地竞得其中4幅地块，天地湾项目开发商高屋置业竞得其中1幅地块。

　　如今，保利海上五月花项目开盘均热销，项目的高端品质和保利品牌号召力吸引了购房者的强烈关注，天地湾项目亦得到刚需族和改善型置业者的钟爱，频掀购房热潮。

　　当然，这只是北区楼市开发热度高涨的冰山一角，近两年，随着北区地产开发、城中村改造进程的加快，万科、永威、民安置地、正商、正弘、天伦、和昌等大量全国及本土主流开发商均挥师向北。

　　沿文化路、花园路一路往北，高端住区、洋房等巨幅牌矗立两侧，即便是向北过了连霍高速，高高耸立的塔吊也依然昭示着这里强劲的发展势头。

　　且郑州城中村改造今年进入“快车道”，有报道显示，惠济区将启动18个村拆建工作，并对花园口、黄河桥等禁建、限建区的沿黄村庄，进行文化旅游产业整体规划。这也意味着随着开发热度的进一步增强，未来北区楼市品牌、品质的竞争将日益激烈。

　　对于北区的价值，河南省商业经济学会常务副会长、秘书长宋向清认为，北区生态环境优越、交通便捷，但长期以来配套稍显缺乏，随着北区相关商业、教育、休闲娱乐配套的跟进，宜居宜商的居住舒适度会更高。

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　　大牌洋房聚集

　　高端住区进入城北时代

　　作为郑州市“北移东扩”战略下的发展重点，郑州北区从开发之初，就是房地产供需最为旺盛的区域。发达的交通网络、完善的配套设施、丰富的自然资源和广阔的土地，都让郑州北区充满吸引力，其商品房成交量、供应量都曾在郑州楼市领先。

　　不过，随着郑东新区的快速发展，前几年在区域发展势头上，北区明显稍逊，多层洋房、稀贵别墅等高端房产纷纷聚集于郑东新区。

　　“现在已不同往日，想改善居住环境，第一选择就是北区，区域大环境和社区内品质均有明显的提升。”在保利海上五月花置业的私营业主陈琪这样说道。

　　比如，保利海上五月花位于花园路、三所旁，占据极佳地理位置，开发庭院洋房，缔造移步换景、丰富立体的园林景致；永威迎宾府采用永威顶级系列建材和宾礼文化主题园林，展现永威一贯的精细化匠造工艺；正弘·澜庭叙是正弘在郑州继蓝堡湾之后的又一超越之作，地处三所墅区腹地，整体采用法式风格，以“生态宜居”为规划理念，为郑州打造别墅区内的高端洋房生活。

　　而类似于此的高端房产还有很多，如锦艺金水湾、千鹿山、民安北郡、和昌悦澜等。

　　与早先的低密度楼盘开发模式不同，如今越来越多的北区项目立足打造全能配套社区，不仅社区内部健身、医疗、休闲、教育、购物等配套设施一应俱全，而且特别在意周围的配套设施，注重大社区居民出行交通的便利、逛街购物的便利、上学就医的便利、休闲娱乐的便利等，这也使得这里成为财智和精英人士的聚集地。

　　“作为高端居住区，北区市场相对成熟，且离北龙湖较近，整个区域居住环境适宜，未来会有较大的溢价空间。”郑州市永威置业有限公司副总经理王刚表示。

　　从近两年北区的供地类型看，以容积率1.5~2.5的住宅用地为主，未来区域产品将以中低密度花园洋房、小高层为主。加上地处黄河南岸，拥有较好的自然生态环境，北区与其他区域相比，整体具有打造高品质、高舒适度产品的先天条件，未来将成为产品品质竞争的典型区域，注重产品品质、客户体验的打造方能在竞争中占据一席之地。

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　　未来200余万平方米

　　商业集中入市 北商圈渐成

　　郑州同致行研究部负责人告诉记者，郑州北区特别是连霍高速两侧在售及待售楼盘有近20个，除去现有已入住社区，预计在未来2~5年内，将有大量高端消费人群入住。

　　然而，这样的发展趋势与区域内现有商业配套的缺失形成了强烈的反差。从一开始的碧沙岗商圈、二七商圈、紫荆山商圈三足鼎立，到如今郑东新区商圈、农业路花园路商圈、曼哈顿商圈和郑汴路商圈的崛起，郑州的商业格局已经从“单中心同心圆”逐渐向“多中心”模式演变。

　　但值得注意的是，在这片喧嚣热闹的商业版图里，北区一直充当着默默无闻的角色。

　　利海·财富广场总经理朱帮贺告诉记者，随着北区高端消费的增多，再加上大牌开发、大盘运作的模式，将带来商业、居住、商务等多重资源的全面升级，在北区将崛起新商圈。

　　显然，有前瞻眼光的大牌房企早已嗅到商机。天地湾10万㎡商业成为目前此区域内最大体量的商业项目，极大程度地弥补了区域空白，业态以超市、儿童体验、零售、娱乐、电影院为主。

　　万达在郑州第四城落定，正式进驻郑州惠济区，该项目位于惠济区特色商业区，计划总投资60亿元，建设集万达购物中心、创意休闲街区、体验性娱乐中心(剧院、电影院、大型单体娱乐项目)、文化产业聚居地、SOHO等业态为一体的万达新一代产品。

　　关于区域未来商业供应量，据同致行研究部提供的资料显示，正弘澜庭叙有5万㎡，锦艺金水湾有15万㎡，万科金域华府有15万㎡，建业、绿地、保利等参与城中村改造的项目均有一定体量的商业。而近期市场关注的焦点项目利海·财富广场预计将引进国际金融中心、国际品牌高端百货、国际五星级酒店、国际奢侈品城、高端步行街、高端家具城等领先配套。

　　区域内未来商业主要以城中村改造项目中配套集中商业及商业街区为主，主要沿花园路与文化路沿线布局。随着众多资本持续融入，加速着北区的功能升级，拥有最多环境资源的北区，将是最能体现城市价值的财富空间。不过，资料显示，未来2~5年内预计会有200余万㎡的商业入市，郑州北区商业竞争也会相当剧烈。

　　对于商业体量的释放，宋向清表示有两点值得关注：一是总量上要保持良性供应；二是结构上可以多业态布局，比如儿童游乐、文化主题商业、金融写字楼等。房企一定要做到精准定位，才能保证后期的持续运营。