鸿坤地产发力“产城模式” 构建大商业板块

　　住宅、商业、产业“三驾马车”并举的企业战略，赋予鸿坤集团更远大的梦想。

　　近日，鸿坤集团的首个产业园区——金融谷正式开始招商，产业地产成为其扩张触角的重点探索领域。而在产业地产发力的同时，鸿坤的商业地产布局已经初成体系，从商业综合体、社区商街、商务产品到产业园区，这四大板块成为鸿坤“三驾马车”战略的重要驱动。“集团内部已经明确：要从单纯的房地产开发商向生活运营商转型。我们将打造一个‘都市圈生活运营商’的完善生态链与商业模式，并希望通过这一能力的复制，使鸿坤在都市圈内的地产业务布局中获得竞争差异性与核心竞争优势。”鸿坤地产战略发展中心总经理胡靖华如是表示。

    首涉产业园

　　从产业、商业再到金融，鸿坤近年来加速扩张住宅以外的业务。

　　胡靖华告诉记者，“在住宅业务上，鸿坤近年来注重精细化管理、提升效率与盈利能力。在战略层面，我们不再做传统开发商，而是要做生活运营商，现在鸿坤正在对社区、小城镇的运营业务模式积极探索，并且已经有实际行动完善整体业务组合，比如产业地产、商业地产、金融领域、健康服务领域。”

　　其中，鸿坤金融谷位于北京南城四环和五环之间，紧邻团河路。在鸿坤拿地之前，这里是低端产业聚集的工业大院，已经荒废许久。2013年，北京市政府推出了“新城南三年计划”，西红门地区众多的工业大院也在产业升级改造范围内。今年5月，大兴区政府与鸿坤集团签订合作协议，希望借助这次产业园的打造带动区域的产业升级。“政府对鸿坤金融谷的期许很高，希望这个金融基地能成为金融创新示范园区。”鸿坤地产集团金融谷项目副总经理金巍说。

　　据了解，大兴区政府实际上3年之前就有意在这里打造一个金融产业园。2009年9月，大兴区被批准为北京市首个农村金融综合改革试验区。为了配合农村金融改革，构建适应当地农村经济社会发展的农村金融体系，区政府希望通过鸿坤金融谷的打造，吸引更多的金融服务企业进入该地区。

　　不同于商业地产和住宅地产，产业地产并不是一次性收益，而是持续性收益。因此，由于产业地产对开发商的资金实力和后期招商能力要求较高，这成为很多中小型房企进入产业地产的“拦路虎”。

　　金巍透露，鸿坤正在进行一个园区金融方面的创新，试图通过园区租金固定化来实现资金的迅速回流。这个金融创新具体方法是，鸿坤与入园企业达成协议，将物业出租给入园企业一定年限，并与入园企业协定一个固定的年租金，企业以这种固定的租金额向金融机构申请贷款并一次性付清租金，鸿坤则以园区项目作为抵押品。

    构建大商业板块

　　在金融谷产业园逐渐发展壮大后，鸿坤集团的大商业布局也已经建成雏形，一个产品覆盖商业综合体、社区商街、商务产品、产业园区等四大领域的商业大版图正蓄势待发。据了解，鸿坤集团的商业地产包括鸿坤中心、鸿坤广场、鸿坤·新都荟、鸿坤谷四大产品线。

　　其中，今年12月20日，鸿坤集团第一个自持的集中型商业地产——西红门鸿坤广场购物中心将率先亮相，并实现整体开业。该中心总建筑面积14万平方米，有1500个停车位，目前招商率已达90%以上，并将有百余家知名连锁品牌进驻。明年上半年，两条特色商业街将完成调整改造，全面营业。

　　“对于鸿坤来讲，西红门鸿坤广场具有重要的战略意义，这是鸿坤探索一线城市社区型集中商业模式的重要一步，帮助鸿坤了解客户在社区周边商业消费的习惯和特点，培养靠客户粘性和重复消费而非客流量来支撑的运营能力。”鸿坤集团商业地产事业部邓有尧透露，除了西红门鸿坤广场，鸿坤还在积极研究北京周边城镇建设自持的社区型集中商业。“这类集中商业投入相对少、对住宅销售的支撑作用强，客户大量入住后本身又具备很强的增值空间，是鸿坤都市圈生活运营商战略的重要一环。”

　　邓有尧告诉记者，开发住宅出身的鸿坤为了发展商业，专门制定了科学合理的中长期规划，未来会将从住宅销售中提取的固定比例收入，投入到商业配套建设中，力争使鸿坤成为最具价值创造力的生活运营商，为国人家庭幸福生活提供全方位的解决方案。

　　“在传统一二三线城市住宅地产向白银十年转折之前，我们预判到都市圈核心城市向周边卫星城人口、产业溢出带来的城镇化机会是新十年的重要机遇。因此鸿坤认为，地产、商业、产业都是联动、互通的，这也符合生活需求，在大都市周围的中小城镇发展中，产城模式将是一个趋势。”胡靖华称。