国内购物中心建设处狂热阶段 实际成功率不到两成

　　尽管购物中心泡沫论的声音从未停息，但这并没有阻挡城市综合体项目的快速增长。日前，记者从“绿色城市O2O——2015房地产热点趋势发布会”上获悉，今年我国主要城市的在建城市综合体数量将达到885个，同比增长24.47%。

　　而作为城市综合体的核心组成部分，我国的购物中心当前正处于狂热建设阶段，目前全球有一半以上的在建购物中心在中国。

　　据发布《绿色城市O2O之商业地产报告》的洲联集团五合国际北京分公司总经理满莎介绍，2013年我国有9个城市位列全球购物中心在建项目完工面积的前10名，今年这一趋势还在加快。

　　购物中心这个“香饽饽”吸引了越来越多的企业跨界，但这并不意味着所有入局者都能从中获利。

　　满莎坦言，实际上在所有大型购物中心中每年就有1/2开不了工，开工的项目中又有1/2开不了业，而在所有已开业的项目中还会有1/2挣不到钱，算起来中国购物中心的成功率大概只有1/8。换句话说，在所有购物中心中能真正运营成功的不到两成。

　　“显然，中国商业地产的超额收益率已经不复存在。”满莎直言不讳地说，“在此背景下，虽然一线城市的商业项目抗风险能力要强些，但是部分城市也存在着风险，而二三线城市则有着较大的商业风险，未来投资活跃度也将呈走低的态势。”

　　租金是衡量购物中心运营好坏的一个重要因素，而从目前的情况看，购物中心的收租情况并不乐观。

　　据《绿色城市O2O之商业地产报告》显示，通过对20个大型城市的跟踪统计，截至目前，除上海和沈阳外，其他18个城市如北京、广州、深圳等未来的零售物业租金将遭遇天花板，进入到下跌阶段。这其中，郑州和无锡将在所有城市中领先下跌。总体而言，三线城市的租金收益较低，平均租金仅为一线城市的1/3。

　　购物中心租金收益的不尽如人意，与近年来零售业放缓开店步伐甚至关闭门店有关。截至目前，沃尔玛、家乐福、百盛、华堂、乐购等大型零售商都或多或少地对相关门店进行了调整。

　　报告显示，自2012年以来零售商的门店扩张意愿出现了明显下降，短期内一些品牌门店的扩张计划仍将不振。就连较为受购物中心欢迎的快时尚品牌H&M、GAP等，门店扩张计划也不如前几年。以H&M近两年来的门店扩张计划为例，去年为62家，今年缩减为40家。而零售商放缓开店步伐，与租金占销售额的比重大幅上升有关。

　　从业态的表现来看，近年来，大众型连锁餐饮的扩张速度较高，在此背景下，餐饮品牌在购物中心业态调整期比较受欢迎。

　　此外，自2014年第三季度以来，培训型业态陆续进驻购物中心，逐渐形成了新人流增长点。同时，儿童体验业态已经成为继百货、大卖场、电影院之后，购物中心的第四主力租户，这种“一人带全家”的形式在提高客流量的同时也给购物中心带来了新的消费量。

　　满莎认为，未来购物中心的发展有几大趋势，一是主题化、定位细分化，具体做法可以参考北京朝阳大悦城；二是为购物中心注入文化体验元素；三是社区商业将成为引领未来商业零售市场的重头戏。同时，在未来的发展过程中，三至五线城市的新增商业还应该多借鉴一二线城市的经验教训，少走弯路。