丰台"巨无霸"地块创最高起拍价 最贵自住商品房产生

　　京华时报制图谢瑶

　　昨天，北京新推出了丰台、大兴和平谷在内的三宗地，其中，丰台花乡地块以40多万平米的体量和超过70亿元的起价引起业内的广泛关注。业内人士预计，该宗地最后的成交价或将突破80亿元，从而刷新北京历史总价的最高纪录。同时，该宗地配建的自住型商品房售价也刷新了北京同类型产品的售价纪录。

　　起拍价最高地块面市

　　凭借着超过70亿元的起始价，丰台区花乡白盆窑村1516-0665等地块（丰台区城乡一体化白盆窑村旧村改造一期二期）二类居住及基础教育用地（配建“限价商品住房”）一举成为招拍挂以来北京推出的起价最高的土地。

　　北京市土地整理储备中心的公告显示，该宗地位于丰台区花乡白盆窑村，东至规划张新路西红线，南至规划六圈路北红线，西至规划郭公庄路东红线，北至规划五圈南路南红线。建筑规模约为41.87万平方米，挂牌出让起始价为70.7亿元，竞买保证金为21.5亿元。

　　“如此大的体量此前较为少见，近3年只有6宗规划建面超过40万平方米的地块出让。”亚豪机构市场总监郭毅称。

　　京西南地块稀缺引发关注

　　事实上，除了体量大、起价高以外，该宗地的位置也是引起业内关注的原因之一。

　　据郭毅介绍，这宗地位于北京西南四环与五环之间、中关村科技园区丰台园的核心位置，周边环绕航天海鹰产业园、总部基地等产业园区，是丰台区产业和企业的聚焦区。丰台西南四环、五环周边在中关村丰台园的产业驱动下，中高端住宅成交状况较为平稳，特别是此前该板块内以老旧社区为主，符合新兴高知阶层居住需求的住宅产品较为匮乏，且四环沿线近年来鲜少新项目入市。另一方面，也吸引了众多房企关注京西南板块，导致周边地价也屡创新高，西局、夏家胡同等多宗地块的楼面价格折合在50000元/平方米上下。

　　亚豪机构的统计数据显示，2010年，中海地产曾在此高价摘得两宗相邻地块，成为当年地王，两宗地块的规划总建面也高达39.5万平方米，平均楼面价格将近17000元/平方米。该地块案名为中海九号公馆在售联排产品的单套总价在1500-1900万元，每平米4万元左右。

　　利润空间小可能影响竞地

　　伴随着起价最高地块的诞生，北京最贵的自住型商品房也随之产生。

　　根据公告，这宗“巨无霸”地块将配建16.33万平方米的限价商品住房及12.26万平方米的自住型商品住房。其中，“限价商品住房”销售限价为1.7万元/平方米，配建的“自住型商品住房”销售限价为2.9万元/平方米。这意味着该宗地配建的自住型商品房售价为北京目前最高的。

　　对此，郭毅表示，虽然2.9万元/平方米的定价与周边中海九号公馆单价近4万元的价格之间存在38%的价差，但自住房的价格超过刚需客群接受能力时，必然导致项目的成交周期拉长，压缩了企业的盈利空间，也成为房企能否积极竞地的一个不确定因素。

　　值得一提的是，该宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格和配建16.33万平方米限价商品住房及12.26万平方米自住型商品住房的面积基础上通过现场竞报“限价商品住房”的方式确定竞得人。

　　□观点

　　中原地产首席分析师张大伟

　　明年土地市场将迎开门红

　　预计本地块最后的成交总价将突破80亿，这一总价必然将成为北京历史总价最高的地块。另外，本地块可定价部分只有13.27万平米(包括一部分基础教育用地)，这部分地块需要承担接近22亿的土地成本综合计算后，商品房可售部分的楼面价起价在2万元/平米以上。目前房企再次开始进入土地市场，特别是热点区域的住宅地块，未来前景看好。部分企业可能进入土地市场期待抄底，2015年1月份的北京土地市场将迎来一个开门红。

　　亚豪机构市场总监郭毅

　　能否高溢价成交存疑

　　该地块能否赢得众多开发商争抢，并实现高溢价成交，面临诸多难题。首先，该地块总价过高，当前起始价格已高达70.7亿元，在目前状况下，有实力斥巨资拿地的开发企业屈指可数。其次，该地块住宅部分以限价房和自住房为主，且政府限定售价均在同类产品中位于偏高水平，将影响到项目的周转率。第三，扣除保障房和自住房后，剩余体量过小，仅13.27万平方米，可供销售、快速变现的产品相对有限。综合来看，虽政策趋向宽松，再度掀起房企拿地热情，但起始价格高达70.7亿元的白盆窑村地块过高的拿地门槛，再加上开发周期长、成本高的问题，预计虽然会有开发商参与竞地，但竞争不会过于激烈，最终成交价格将不会触及50%的溢价率上限。记者桂瑰