上市房企库存超2万亿元 年末或"以价换量"减压(2)

　　“总体上看，同样是库存快速增长，但不同的行情下，对房企的意义迥然不同：行情好时，高库存将支持企业快速扩张，盈利、负债、资金运营等财务指标不断改善；行情不好时，高库存会推高企业负债率，财务趋于恶化。”陈开朝表示。

　　CRIC研究中心统计数据显示，三季度末，A股139家房企净负债率为101%，季度同环比分别上升24个百分点和1个百分点。不同规模的房企分化较大：4家大房企净负债率为62%，环比下降2个百分点，负债水平合理；15家中型房企净负债率为137%，环比上升3个百分点，逼近高位警戒线；120家小房企净负债率109%，环比微增1个百分点。

　　对于大型房企和中型房企的划分，克而瑞方面表示，A股大型房企就是大家熟知的招保万金，中型房企主要是年销售业绩或年营业收入接近或超过100亿元的房企，很多是曾经进入过TOP50榜单的房企。

　　上述15家中型房企包括中粮地产、华侨城A、金融街、金科股份、阳光城、泰禾集团、嘉凯城、中南建设、荣盛发展、滨江集团、北京城建、首开股份、世茂股份及北辰实业等。

　　上述机构认为，净负债率方面，如果高周转房企突破150%，非高周转房企突破120%，企业会面临很大的资金运营压力，尤其是长短债比较小且融资不畅的房企，很可能发生资金链断裂风险。“按上述标准，15家中型房企六成已突破120%高位，四成突破150%高危线，明显进入高危状态。”

　　很显然，去库存和市场需求的波动有明显的关联。在新城控股高级副总裁欧阳捷看来，房地产市场需求不足的原因之一，还包括城镇化人口增速放缓。

　　一二线城市成交仍受制库存/

　　临近年底，土地市场似乎迎来暖冬。上周，中指院监测的40个主要城市共推出各类土地187宗，较上周增加85宗，推出面积887万平方米，较上周增加386万平方米；南京、武汉和天津推出量较大。

　　中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，一线城市土地市场依然维持高热度，相比三四线城市看得见的风险，房企更加扎堆一线城市。同时，信贷政策的松绑使得一线楼市已经出现了企稳的迹象，这种情况下，房企再次开始进入土地市场。随着各类救市政策的出现，四季度部分企业可能进入土地市场抄底。部分热点地块，竞争将比三季度有所增加。

　　中指院报告还显示，二线城市供应量上涨七成，二线代表城市共推出土地147宗，较上周增加59宗，推出面积800万平方米，较上周增加338万平方米，环比增加73%。

　　成交上看，张大伟说，整体市场成交量虽然相比上月末有所降温，但依然处于高位，预计12月市场成交将依然处于高位。

　　他还同时介绍说，11月主要城市客户看房量均有明显上涨。其中表现最明显的是一线城市，北京、上海客户咨询量上涨80%以上。二手房业主更是坚挺报价，小部分业主开始有提价意向。

　　不过，楼市整体成交火热程度仍然受制于高库存，即便一线城市也存在同样问题。

　　根据链家地产市场研究部统计，截至12月7日，北京新建商品住宅库存量为93430套，虽然在政策环境的利好下，客户的入市积极性有所增加，但是与9万余套的库存相比，房企的去化压力依然较大。

　　亚豪机构市场总监郭毅介绍，当前北京楼市库存主要集中在郊区新城，近段时间入市的楼盘同样是以昌平、房山、通州等新城板块为主，同一个区域多个楼盘同时推盘，再加上区域内前期并未消化的库存，造成在售项目销售压力巨大，区域库存有所攀高。

　　二线城市也同样面临类似问题，杭州透明售房网数据显示，杭州市区11月的库存一度突破15万套，其中住宅近10万套，创下历史新高。克而瑞数据显示，虽然杭州11月去化周期较10月大幅减少了21%，但截至11月底杭州的去库存周期仍约13.7个月。

　　链家分析师张旭认为，目前各线城市都存在库存压力，楼市成交逐渐回暖基调已经较为确定，但是不会出现恐慌性购买，房价估计仍然会保持在平稳区间。　　每经记者 王杰 胡健 发自北京