新掌门面临"去化"考验：华远地产152亿存货压顶(2)

　　在长沙，华远地产共有三个项目，其中长沙华远·华中心项目期末余额达21.18亿元，预计总投资额94.38亿元，虽然早在2011年5月就已开工，但预计2018年才能竣工。

　　上述相关负责人表示：“长沙的项目原本是老旧城区，公司将其分成南北两区，北区由橘韵公司开发，2000多户居民拆迁基本完毕；南区由人韵和地韵公司开发，因规划尚未完成，所以还没有拆迁，但到底是住宅、商场还是写字楼等情况还没有最终确定。”

　　华远地产的开发产品即现房，一共10个项目，期末金额共计在10亿元以下。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉 《每日经济新闻》记者：“从去库存的角度看，现房多自然是优势，是能快速转为现金流的资产；土地储备到现房，中间涉及太多不确定性，也易耗费资金；在市场降温的事后，高库存挤占了大量资金。”

　　上述相关负责人并没有透露，华远地产第三季度末存货中的开发成本到底有多少是保障房，有多少是土地储备。

　　银行借款同比增近150%

　　在存货大幅走高、项目竣工时间延长的情况下，预收账款往往是房企保证资金链稳定的重要手段之一。

　　但据Wind统计，135家申万A股上市房企第三季度末预收账款总体增速也在下降，预示未来收入增速还将处于较低水平。

　　《每日经济新闻》记者统计发现，从2009年到2014年，华远地产第三季度末预收账款分别约为9.64亿元、19.72亿元、27.38亿元、34.24亿元、44.4亿元和32.02亿元。

　　“预收账款下滑，是因为今年前三季度，销售签约额跟不上结转营业收入。但第四季度销售完成以后，应该会有一点改善。相比前三个季度，第四季度签约额和回款都会有一个较大增加。”上述相关负责人称。

　　在预收账款大幅下滑的情况下，截至今年第三季度末，华远地产短期借款和长期借款共计49.7亿元，同比增幅近150%；去年同期为19.89亿元，且全部为长期借款。

　　上述相关负责人表示：“短期借款和长期借款同比增长150%是阶段性的，四季度短期借款会降下来，债务结构会改善。”

　　据CRIC广州房价测评中心统计，A股139家上市房企筹资活动产生的现金流净额高达1812亿元，环比增长23%。业内普遍认为，融资连续三个季度成为房地产行业现金流入的主要来源，表明企业正常资金运营依然离不开举债。

　　2014年1~9月，华远地产销售商品、提供劳务提供的现金约为29.11亿元，取得借款收到的现金近56.99亿元，两者之比为0.51.

　　CRIC广州房价测评中心提供的数据显示，截至今年第三季度末，A股139家上市房企销售商品和提供劳务收到的现金与融资流入的现金之比为0.87，这是2010年中以来该指标首次低于1，表明融资继续为行业主要资金来源，凸显了融资对房企现金运营的极端重要性。

　　2014年9月末，华远地产货币现金、短期借款、一年内到期的非流动负债和长期借款分别约为20.81亿元、16.11亿元、12.83亿元和33.58亿元，现金短债比为0.72，长短债比为1.16。

　　今年第三季度末，A股139家上市房企短债较年初上升了23%，行业现金短债比为0.89；长短债比为1.68，环比提高5%。其中，大房企改善最为明显，长短债比环比提高16%至2.67，中型房企和小房企也有小改善。

　　但公开数据表示，部分企业短债比偏低，泰禾集团和嘉凯城的现金短债比都低至0.17，其次为滨江集团0.26，阳光城0.29，均在0.3以下，业内人士直言相关企业资金运营压力极大。

　　接受《每日经济新闻》记者采访的业内人士表示，虽然央行降息以及各地放开限购，但随着美联储的QE已结束，国内外融资环境较为严峻，流动性有趋向萎缩节制的可能；包括华远地产在内的中小房企由于融资相对不畅和面临较大的短债偿付，未来一段时间资金链将继续承压。

　　（实习生张瑾对本文亦有贡献）