赛普咨询李春亮:去化需考虑资金安全和利润平衡点

　　由于房地产行业具有很强的周期性，而库存直接影响到上市房企的业绩，库存高低也是投资者颇为关注的问题。

　　目前行业整体库存水平如何？企业从战略角度如何把握好库存这一指标？《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访了赛普咨询研究院高级咨询师李春亮，对房企库存进行深入剖析。

　　NBD：从房企角度看，库存有不同的分类，包括未开工、在建开发工程、库存现房、在销项目、未开盘销售的项目以及尚未结算的项目等。从开发商的角度看，哪类库存的去化，对企业经营的影响最大？

　　李春亮：无论是哪个阶段的库存，从本质上看，拿地之后回款时间拖得越久，成本代价就越高，对房企的压力自然就越大。所以，库存现房无疑是包袱最重的。

　　其实，房企更多的库存压力出现在开盘前后这个阶段。从近期统计数据来看，开盘一次去化率能达六成的项目就已经不错，还有近一半库存对后期续销带来的压力可想而知。反过来说，正是因为担忧开盘效果不够理想，一些项目将开盘时间往后一拖再拖，致使大部分库存的压力通过开盘彰显出来。开盘可能是一个收获期，亦可能是一个危险期。

　　NBD：住建部提出今年下半年要积极去库存，您认为提出去库存目标的出发点是什么？

　　李春亮：房地产市场周期性波动是规律，但波动幅度和持续时间却受外力影响。一方面是需求端的去投资化，另一方面是供应端的过度投资化，两者共同作用引发了目前楼市供需结构性逆转的现状。住建部提出的积极去库存就是疏通的思路，引导市场尽快回归到供需平衡的健康发展轨道。

　　NBD：从行业实际情况看，今年的库存压力如何，是否还处于可控水平，房企应该扩张拿地还是加速去库存？

　　李春亮：目前部分城市库存压力非常大，去库存仍是开发商的首要任务。至于土地储备，在现金流安全和资金成本可控的前提下，在窗口期适度补仓是房企的必然选择。

　　NBD：房企在去库存方面可以有哪些新的举措？

　　李春亮：回看2014年这场持久的去库存之战，出现了多种多样的营销创新，但主要集中于两大发力点，一是降价，二是围绕客户群体下功夫。比较主流的新举措大概有五种：一是降低首付门槛，例如以恒大、合生为代表的零首付等概念；二是外延营销队伍，例如万科的全民经纪人、碧桂园的编外经纪人等；三是深挖老客户，例如绿城发放的300亿元优惠券等；四是创新互联网渠道，例如万科的淘宝额抵房款、方兴的双十一“光盘节”等；五是众筹模式，一些房企已经在做了，但规模都不大，不过未来的前景值得期待。

　　NBD：今年政策利好面不断叠加，包括限购、限贷的松绑、降息等，能否从基本面上解决库存问题？

　　李春亮：近期的一系列政策调整无疑是利好因素，对加快去化有一定正向作用，但市场反响并无房企期待的那样理想。库存压力短期内难以逆转，过度透支的市场供需差彻底消除需要时间，而且这个时间在各个城市的差异较大。

　　NBD：企业如何从战略角度把握好存货这一指标？

　　李春亮：企业在选择扩张战略还是收缩战略时，既要统筹考虑大周期，更有必要研究单城市的小周期。大周期决定了整体战略布局，小周期影响着具体拿地路径。还需要通过强有力的资源统筹和精准的分配实现战略和路径的匹配。因此，在整体现金流相对安全的前提下，各城市存货量控制是一道多选题，可能存在许多种组合解。决不能采用一刀切的方式去化，对资金安全和利润平衡点的掌握很关键，也很难。　　每经记者 王杰 发自北京