济南轨道交通或改变楼市格局 近郊房关注度提升

　　济南轨道交通“一横两纵”的R线即将走进具体实施建设的阶段，其沿线商业经济圈的发展前景吸引了众多房地产开发企业，也使不少购房者开始改变居住的观念。相关专家表示，轨道交通的发展，有可能改变济南楼市以及沿线商圈的格局。

　　轨道交通对沿线房地产的影响之大，从几个已开通的城市可见一斑。北京地铁开通后，沿线房价在短时间内上涨一倍;天津地铁开通后，起始站点周边的二手房无论是成交数量还是交易价格，都呈上升趋势。

　　在济南，市民以往的购房观念大多是“要选市区的房子”，对郊区的房子则不太感兴趣。西客站的建立、高铁的开通在一定程度上改变了市民的观念，如果轨道交通建成开通，近郊的房地产市场将再次成为关注的热点。

　　今年2月举行的济南市土地基准价格调整听证会，首次将轨道交通列入了影响土地价格的因素。其实，在此之前，早有楼盘打起“轨交房”概念，例如“坐拥两条轨道线，大盘升值在即”这类宣传语，在不少轨道交通规划路线沿线的楼盘项目中都能看到。

　　业内人士认为，轨交建设对济南楼市最大影响在于对市民购房观念的改变，尤其是刚需购房者会慢慢向近郊交通便利、空气新鲜的区域转移;另一影响是房价，有专家表示，R线沿线项目去年就达到35个，约占全市在售项目数量的41%，今后还会继续增加，这些项目的房价上涨必然影响整个市场的房地产价格走势。商圈沿线商圈或相融合路线成环影响更大

　　业内人士普遍认为，轨道交通对于商业地产的影响更甚于住宅，投资者可以通过便捷的交通跨区域投资，消费者同样可以跨区域消费。

　　目前济南比较成熟的几个商圈主要集中在大观园、泉城路、花园路、纬十二路等区域，各自拥有自己的消费群体。轨道交通贯通之后，格局有可能被打破。

　　R线的3条线路中，R2线经过的商业区最多，包括纬十二路、西市场、火车站、北园大街、七里堡等多个商圈都在沿线附近。山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗表示，轨道交通的建设会让这些商圈融合在一起，尤其是在两条线路交会的区域，影响相对更大，“如果整个轨道交通形成环路，建成一个体系，影响面将会更大。”

　　一位从事房地产业多年的业内人士表示，轨道交通的几条线路贯通之后，济南各个区域商圈的融合将弥补区域发展的差异，轨道交通站点尤其是线路交会处的站点将成为新的客流集散中心。其周边的商圈通过轨道交通有机结合起来，多个商圈一同发挥辐射作用，这对沿线区域经济的发展也会是一个有利因素。

　　轨道交通路线穿越济南城区，是否会对泉水造成影响是每一个济南人关注的问题。

　　山东省水文局研究员商广宇多年来致力于济南市泉水的研究和保护，“轨道交通R线修建的路线已经避开了济南的泉水敏感区，可以确保泉水不受影响。”商广宇介绍，济南的泉水敏感区主要集中在泉城路周边：西起顺河路、东到历山东路、北至泉城路省政府一带、南至山东大学趵突泉校区，这个区域含水层比较浅。而从轨道交通R线的3条线路来看，都在这个区域以外，完全不用担心会破坏泉脉。

　　商广宇介绍，担心影响泉水一是怕施工之后会挡住泉水的来路;二是如果施工期间有水出现，施工方会进行抽水，从而对泉水产生影响。“济南的西部和北部区域地下主要是火成岩，就是隔水体，地下水资源并不丰富;济南的东部和南部区域地下主要是石灰岩，虽然有地下含水层，但含水层距离地面在30米左右。轨道交通埋深一般在14米到15米左右，不会与含水层有接触，所以也不用担心会影响泉水。”

　　此前，省地矿局801水文地质工程地质大队的专家曾根据多年的勘查研究资料，通过建立结构模型的方式，采用层次分析法评价了济南轨道交通建设的适宜性。四大泉群出露区附近的评价结果显示，不适宜建设轨道交通的区域主要分布于趵突泉、黑虎泉、珍珠泉这“三泉”附近，南护城河以北至泉城路，青年西路附近，黑虎泉以南至文化路片区。

　　而具体到街道层面，从泉水出露区附近的主要街道看，大明湖路东西沿线基本属于适宜建轨道交通的路段。而纬二路一线、经七路也均适宜建设轨道交通。但是，泺源大街的东段和中西段、和平路的西段均不适宜建轨道交通，所以，尽管经七路适宜建设轨道交通，专家们对泺源大街一线的整体评价仍为不适宜轨道交通建设。 (记者曹茜 赵云龙)